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南京住房調(diào)控細則近期出臺
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13日從建設部獲悉，建設部出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（以下簡稱《意見》）。對此前市場普遍存在疑慮的“90平方米”和“70％”等問題給出了明確界定。
曾于12日披露《“90平方米”敲定建筑面積》是由湖南一家媒體證實的消息，但建設部始終未曾正面披露此消息，終于，在長達一個多月的猜測和等待中，建設部終于就“國十五條”的一些實施細則進行了界定。
建設部新規(guī)有三大看點
看點一：90m2是套內(nèi)建筑面積加分攤面積
“國十五條”規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建筑，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。”
此前，公眾普遍對套型建筑面積一詞感到陌生，甚至不少業(yè)內(nèi)人士也不明所以。有建設部官員指出，套型建筑面積的計算極其復雜，遠不如一般消費者熟知的建筑面積簡單明了。
這次終于塵埃落定�！疤仔徒ㄖ娣e是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成�！�
《意見》中簡單明了的一句話，不知可否終止各方的想像空間。
看點二：70％比例是總量與項目結(jié)合
70％比例是項目控制還是總量控制，業(yè)界一直存在爭議�！兑庖姟诽岢隽丝偭颗c項目結(jié)合的原則。具體規(guī)定是：自2006年6月1日起，各城市（含縣城）年度（從6月1日起計算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70％以上。
中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟認為，采取總量控制與項目控制相結(jié)合的方針符合實際需求，兼顧了開發(fā)商、消費者利益和實際情況。但也有專家指出，這可能會使調(diào)控效果打折扣。
看點三：過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合結(jié)構(gòu)比例要求的，提出具體措施，進行套型調(diào)整
對于已明確為需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項目，建設單位拒不調(diào)整的，原審批機關(guān)可以依據(jù)《行政許可法》第八條有關(guān)規(guī)定，作出變更規(guī)劃等許可的決定。據(jù)新華社
南京如何執(zhí)行“90m2”、“70%”近期有定論
南京實施細則呼之欲出
“周一剛看到文件，市里面正在研究�！痹陂L達一個多月的等待后，昨日南京市房管局新聞發(fā)言人向記者證實，他們已經(jīng)拿到建設部下發(fā)的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》文件。目前由市政府牽頭的多個部門正在研究、學習，并加緊制定南京地方新政。該發(fā)言人透露，地方“新政”將于近期出臺，并最終通過南京市政府對外公開。
“肯定要先研究中央的政策，然后再行制定，現(xiàn)在還難說具體什么時候能出臺地方細則�！睂τ谟浾叩降�7月底之前能否出臺的提問，該局新聞發(fā)言人如是表示。此外，對于地方新政的具體意向和趨勢，該新聞發(fā)言人表示不便透露�！艾F(xiàn)在還不能說，等到最后制定好，到公布之時所有的影響什么的，該說的我都會說”。
據(jù)介紹，有關(guān)南京細化的具體政策目前正由南京市政府牽頭的多個部門制定，并有望近期出臺。南京市房管局新聞發(fā)言人表示，地方新政出臺后將由南京市政府部門牽頭召開新聞發(fā)布會。屆時，地方新政的神秘面紗將被掀開。有消息稱，南京極有可能總量控制90m2以下戶型。在此前的爭議中，分板塊確定90m2以下戶型曾被提出，但后來一直沒有明確說法。
銀行、公積金暫未發(fā)生新變化
按照建設部的最新解釋，套型建筑面積將被認定為建筑面積。而在“國十五條”中，套型建筑面積90m2以下且自住的將可首付兩成，新的解釋會不會引起南京房貸變動？
據(jù)悉，在“國十五條”出臺的一個多月時間里，南京多數(shù)銀行對于“套型建筑面積”的認定均把其看作“建筑面積”。也即是說，建筑面積在90m2以上，銀行已把首付提至三成。昨日，農(nóng)業(yè)銀行江蘇省分行有關(guān)人士向記者表示，他們此前的操作剛好和建設部的新解釋相吻合，如此一來他們的操作方式不會發(fā)生改變，“只是可能還得等總部下一個明確的文”。另外幾家在寧銀行也表達了類似看法，從目前的實行情況來看，購買建筑面積90m2以上的商品房將被限制首付必須在三成以上。
此外，南京市住房公積金管理中心有關(guān)負責人表示，由于用公積金購買任何面積的新房均采取首付兩成做法，新解釋目前并未給他們帶來任何影響。
政策執(zhí)行可能面臨操作難
據(jù)了解，新出臺的細則規(guī)定70%的比例總量地方政府必須分攤到每個區(qū)域甚至每個項目，這個看似易于操作的規(guī)定同樣遭到爭議。一位業(yè)內(nèi)人士堅持認為，細則在實際操作過程中將遭遇執(zhí)行難。
“到底哪個區(qū)域的項目大戶型多，哪個區(qū)域的大戶型少，政府如何確定？確定的依據(jù)又是什么？”該業(yè)內(nèi)人士表示，將70％比例總量分攤到各個區(qū)域如同將“70％”比例確定在單個樓盤一樣，同樣面臨操作難。并且“年度總量”相關(guān)時間節(jié)點到底如何確定，這樣一個難題對于地方政府同樣費解，比如同樣一個項目遲申請一個月可能就劃入了明年，早申請一個月便劃入了今年，可操作的空間存在必然遇到問題。
相關(guān)地產(chǎn)專家指出，南京執(zhí)行70%的比例要求是有一定壓力的，“倒70％”怪圈將在一段時間內(nèi)對新政實施造成影響。
新政首月，南京進入“倒70％”怪圈
昨日記者從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)獲悉上月南京所成交的8111套商品房中，共有5444套建筑面積在90m2以上，占總成交量的67.1％。新政實施首月，成交數(shù)據(jù)中不是“90平方米以下中小戶型占70%”，而是“90平方米以上的大戶型占據(jù)著住宅成交總量的70%”，倒70％怪圈讓人深思。
90m2以上戶型反占7成
在宏觀調(diào)控實施的首月，南京樓市90m2以上戶型反而熱銷。根據(jù)南京官方網(wǎng)站———南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，上月南京共成交商品住宅8111套，其中建筑面積在90m2以上的占到67.1％，達5444套，共計67.75萬m2。
在這5444套中，江北、河西、江寧占了大半，其中江北板塊共成交90m2以上商品住宅1543套，占90m2以上住宅成交量近三成。此外，河西90m2以上住宅成交1304套，江寧90m2以上住宅成交1294套。三個板塊共計成交4177套，占總量的76.7％。相比而言，城中、城東等主城板塊90m2以上戶型成交較少，城東僅有158套，城中220套。
除了套型上出現(xiàn)反彈，統(tǒng)計同樣顯示上月所成交的商品房中套均成交面積有所上升。據(jù)悉，上月全市共成交商品房8215套，總成交面積為886193m2。據(jù)此推算，南京上月的套均成交面積達到107m2。據(jù)悉，在2004年南京套均面積達到115m2，接下來的2005年下降到107m2，今年春交會期間這個數(shù)據(jù)降為104m2。
倒70％怪圈引人深思
90m2以上戶型成交占67％，套均成交面積反彈升至107m2，樓市在新政首月表現(xiàn)出來的現(xiàn)象讓人深思。
事實上并不是南京一地呈現(xiàn)如此狀況，據(jù)有關(guān)媒體報道包括上海、廣州、深圳、天津等地在新政首月均出現(xiàn)“倒70％”現(xiàn)象。南京農(nóng)業(yè)大學許朗教授認為，倒70％現(xiàn)象的產(chǎn)生僅是新政的短期效應。在新政出臺后的一段時間內(nèi)，由于多數(shù)市民擔心以后大戶型房源會吃緊并由此帶來價格上漲，老百姓的恐慌心理使得其加速購買大戶型房源。
業(yè)內(nèi)一位專家認為，從“倒70％”可以透露出兩方面信息：一方面可以看出目前市場上小戶型總的供應量還不夠，以至于整個小戶型成交量占比較��；另一方面說明市場上的確存在大量中、大戶型的市場需求。
從南京目前每個板塊的成交占比來看，城中地區(qū)的小戶型需求相對強烈，而江寧、江北等郊區(qū)板塊大戶型的需求仍大量存在。城南一家開發(fā)商認為，包括東郊、江北在內(nèi)多個區(qū)域內(nèi)有低密度地塊，讓這樣一些地塊用作小戶型開發(fā)顯然不現(xiàn)實，并且如郊區(qū)別墅、低密度洋房等產(chǎn)品本身是用于居民改善居住需求的，能否在這些區(qū)域適當放松占比也值得思考。
開發(fā)商：政策明朗心里變踏實
建設部細則最終出臺，不少開發(fā)商顯然松了一口氣。南京城東一位開發(fā)商用“前緊后松”來形容此次政策出臺的前前后后。在他看來，盡管“90m2”最終被定位為建筑面積，但接下來的“70％”明顯給地方政府和開發(fā)商留下了施展空間。并且由于細則明確表示，70％的90m2以下中小戶型包括經(jīng)濟適用房。據(jù)悉，加上中低價商品房，南京政策房的比例大概達到30％左右。由于有了一定比例的政策房，政策所要求的70％比重相應縮減到了50％。
“總的來說，政策還是相對寬松�！蹦暇┱闵掏顿Y有限公司總經(jīng)理張國安在獲知細則內(nèi)容后肯定表示。
老百姓：自住房觀望無必要炒房意義不大
一位6月初打算在仙林購房的市民表示，6月份一個月以來他遲遲未下單，正是期待新政細則的出臺�！叭绻咦罱K敲定單個項目90m2以下戶型必須達到70％以上，包括仙林在內(nèi)的多個板塊都將受到影響，房價是漲是跌或?qū)㈦y料�！痹撌忻袢缡钦f。不過，在細則最終敲定70％是總量控制后，該市民轉(zhuǎn)變了態(tài)度，“現(xiàn)在看來觀望已沒有任何必要，房價不可能有多大松動”。
一方面是自住購房者下單買房，另一方面一些本欲撤退的炒房者更加堅定了退出的信心。“從國家的調(diào)控信號來看，房地產(chǎn)想要再快速上漲顯然已不可能，各種各樣的調(diào)控政策和稅收政策將使得炒房成本進一步加大。”一位先期已經(jīng)賣掉手中兩套房子的“投資”者表示，在如今的宏觀形勢下，炒房變得意義不大�！ �
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