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穗老城區(qū)六年始推大地塊 將成賣地“風向標” [推薦]
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7月10日，廣州市公示了新政后首次大規(guī)模賣地的預告，共有10個地塊共計55萬平方米左右。
據(jù)報道，其中，水泥廠地塊一出現(xiàn)就吸引了開發(fā)商的目光。作為已經(jīng)久不供地的老城區(qū)中的“巨無霸”，水泥廠地塊的出現(xiàn)，無疑給平靜的廣州樓市投下了一塊大蛋糕。
不過，關于該地塊的定價目前仍未有定論。業(yè)界人士分析，如果仍然沿用拍賣的方式，該地塊將有可能成為總地價超10億元的廣州住宅“新地王”；而如果采用“國十五條”提倡的“競房價、競地價”招標方式，則可能出現(xiàn)每平方米低至幾百元的市區(qū)“新價王”。
天質條件 老城區(qū)少有的“巨無霸”
水泥廠地塊一露面馬上吸引整個廣州樓市的眼光，與其地段有著重要的關系。用地面積近27萬平方米的水泥廠地塊，位處荔灣西灣路，建筑面積約為50萬平方米，是廣州老城區(qū)少見的“巨無霸”商住地塊，因此早已是各個開發(fā)商垂涎的一塊肥肉。
６年來市區(qū)首推大地塊
事實上，自2000年江南新苑項目地塊近10萬平方米的用地推出后，廣州市區(qū)就再沒有推過市區(qū)大地塊。6年之后，水泥廠地塊一露面，便是幾乎3倍于江南新苑的用地面積，并選址在廣州人“西關情結”所在地——荔灣區(qū)，其“受寵”是自然而然的事。
盡管目前對該地的出讓仍有兩種預想，但業(yè)內人士的共識是，不管是采取哪種出讓方式，都會對廣州以后的賣地起到標志性的作用，水泥廠地塊將是今年賣地的“風向標”。
靚地曾引多巨頭窺視
市區(qū)大盤的夢想，使水泥廠地塊從去年被納入年度出讓計劃開始，就一直占據(jù)各大房產(chǎn)商的心頭好位置。
作為水泥廠的老東家，越秀城建的負責人曾在去年明確表示原水泥廠地塊已被列入集團下半年的投地計劃中，而且是重中之重。
有業(yè)內人士形容，“水泥廠就像是城建的孩子，但現(xiàn)在卻可能會抱在別人懷里，那肯定是要爭回來的�！�
事實上，包括富力、恒大、保利、中海、萬科等地產(chǎn)巨頭，都曾在去年向該地塊表達過自己的“愛慕之意”。因此，在業(yè)界看來，水泥廠地塊無論在哪次土地出讓中亮相，都會是壓軸的靚地。
市場反應 或出現(xiàn)１０年來賣地高潮
可以說，最近公布的出讓預告對于業(yè)界來說是一大驚喜，多數(shù)開發(fā)商在接受記者采訪時，都表示將關注該地塊的出讓細則出爐。
發(fā)展商都想拿下這塊地
“不只是我們有興趣，幾乎每個開發(fā)商都想拿下這塊地�！弊蛉�，多家房地產(chǎn)公司負責人均向記者表示，水泥廠地塊可以說是所有開發(fā)商的“夢中情人”。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，這次賣地可能會出現(xiàn)10年來的賣地高潮�！皢问潜镜兀陀胁簧俜康禺a(chǎn)商勢在必得，更別提外地的其他開發(fā)商了�！壁w卓文表示，“這種熱鬧程度很像房地產(chǎn)的‘武林大會’。”
估價因調控走兩個極端
正因備受關注，早在去年水泥廠尚未正式列入出讓名單時，就已有不少專家為其估價。因為廣州向來以拍賣方式為主出讓地塊，因此，當時有專家估算其起拍價，也可能達到10億元左右。而這次提到為該地重新估價，許多專家都表示有兩種猜想。
猜想一，水泥廠地塊按照掛牌方式出讓，由多家爭奪進入拍賣階段。因為水泥廠用地面積較大，每平方米單價肯定會突破3000元，雖然不一定會突破4000元，但估計總價超過10億元，是比較正常的。專家認為，按照容積率計算，這種水準的樓面地價大約成本價在6000元/平方米左右，加上大約1000元/平方米的利潤空間，也就是說，最終樓價接近8000元/平方米。
猜想二，水泥廠地塊在“競房價、競地價”，限90平方米占70%的情況下進行招標，樓面地價可能低于1000元/平方米，最終建成適合中低收入置業(yè)的4500元/平方米的住宅。按照這一猜想，總地價大約在2.7億元左右，與拍賣價相差近4倍。
更多的業(yè)界人士偏向招標的可能，因為此前科學城地塊就在要配合“國十五”的情況下，重新收回修改出讓規(guī)劃擇日再賣。廣州光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志認為，已經(jīng)掛出來要賣的土地都收回配合新政，那么水泥廠這一預告出爐的地塊按照“國十五新”要求進行出讓，是比較可能的。
專家看法 該地塊是否出讓仍有疑問
不過，開發(fā)商在為難得一見的“巨無霸”地塊激動之余，又擔心會被調控的冷水兜頭淋下。據(jù)了解，在“國十五條”新政下，“90平米、70%、競房價”成了開發(fā)商考慮拿地的關鍵詞。不過，仍有業(yè)界專家對此表示樂觀。
老區(qū)加大供地以抑房價
廣州合富輝煌房地產(chǎn)市場研究部首席市場分析師黎文江在接受記者采訪時認為，政府在“國十五條”之后改變供地計劃，將本不在年度供應計劃中的水泥廠地塊拿出來，是很好的一個信號。
“這一地塊是真正符合市場需求的地塊，在調控之下拿出來賣，無論最終是以何種方式進行，都會起到標志性作用�！崩栉慕硎�，“同時，這也傳達了政府將要加大老城區(qū)供地以穩(wěn)定房價的信號。中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜也認為，水泥廠地塊的出讓，會起到今年土地出讓“風向標”的作用。
有房產(chǎn)商也表示，該地塊優(yōu)良的天資條件，使得即便是最嚴厲的條件“90平方米、70%、競房價”都加諸于身，都不會影響它的價值，去年定好的全盤建筑規(guī)劃也可以應條件的改變進行調整。
政府可能在試探市場
據(jù)了解，廣州此次的賣地與以往不同的地方在于，先公示出讓預告，讓有意向受讓者到市土地開發(fā)中心辦理競買手續(xù)。對此，華南理工大學建筑經(jīng)濟管理和房地產(chǎn)研究所教授王幼松認為，此舉可能是政府對調控后市場對戶型、競房價等規(guī)定進行一個試探。
他認為，如果意向者太多，為了避免爭搶炒高地價，政府可能不會用拍賣的方式進行。“分兩步走進行賣地，可以幫助政府對市場估計得更加準確，因為首次大規(guī)模賣地顯然會影響此后的賣地情況。”
不過，中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜則認為，用水泥廠這種重量級的地塊對市場進行試探，不是很妥當。
據(jù)某品牌開發(fā)商負責人透露，他們已經(jīng)在第一時間與相關部門進行聯(lián)系得知，目前政府尚未能出示真正的規(guī)劃等決定性資料。因此，他擔心該地塊能否真正拿出來。據(jù)出讓聯(lián)系人表示，目前已有許多人問及水泥廠地塊，但政府方面仍無法給出準確的出讓時間，“因為要看反應，并且看該地塊是否達到出讓的條件”。
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