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“國六條”震動不大 杭州為何冷對“九部委十五條” [推薦]
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國六條及其細(xì)則在全國很多城市引起了極大反響，但是在前些年頗引人矚目的、有全國樓市晴雨表之稱的杭州，卻震動不大，杭州面對九部委十五條房產(chǎn)新政策相對偏冷的狀況，說明了什么？
再踏上幾只腳差別都不大
在全國不少城市為此次國六條驚呼的同時，杭州盡管也起了點(diǎn)波瀾，但總體反應(yīng)沒有其他地方那么強(qiáng)烈。
實(shí)際上，在杭州乃至浙江，真正對此次宏觀調(diào)控吃了一驚，是在去年國八條出臺的時候。杭州樓市的供需關(guān)系才從持續(xù)7、8年的賣方市場真正轉(zhuǎn)向?yàn)橘I方市場，由皇帝女兒不愁嫁轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛘鄄粩�、�?yōu)惠不斷、送禮不斷。如果說市場有拐點(diǎn)，拐點(diǎn)就在國八條。
不少業(yè)內(nèi)人士評價說，這一拐點(diǎn)在千呼萬喚之后終于出現(xiàn)，是因?yàn)槭袌鲋T元素從中看到了中央的決心，為不可測的將來感到恐懼，而并不是因?yàn)閲藯l有多少實(shí)質(zhì)性的遏制力度，因?yàn)楹芏嗾{(diào)控措施在前些年或是中央有關(guān)部門已經(jīng)出臺，或是地方政府已經(jīng)實(shí)施過了。
通和置業(yè)銷售公司總經(jīng)理黃海波說，其實(shí)最不好的感覺就是那種恐懼感，不知道以后還會有什么措施出來。香港一家著名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也告訴記者，現(xiàn)在擔(dān)心的是政策的連續(xù)性，就怕投入成本調(diào)整了方向，政策又變了，會造成損失。
目前杭州房產(chǎn)市場銷售緩慢，一季度納入杭州市透明售房網(wǎng)銷售的八大區(qū)域成交量為3118套，同比下降達(dá)55.5%。有的近年房產(chǎn)開發(fā)較密集的區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收同比下降達(dá)45%以上。
正如一位房產(chǎn)商所言，杭州樓市已經(jīng)倒在地上了，不論八條六條十五條，再踏上幾只腳差別都不大了。
已經(jīng)黯然神傷，再難傷筋動骨
杭州算是在全國房地產(chǎn)市場中先行一步的城市，不少做法在全國有領(lǐng)先意義。在國家有關(guān)文件之前，浙江、杭州就都曾出臺過政策，今后不再批別墅等低容積率的住宅用地。杭州在2003年出臺的居者有其屋政策有些措施力度甚至大于此次國六條及其細(xì)則，比如對賣房收入恢復(fù)征收20%的個人所得稅，盡管杭州市區(qū)在實(shí)施一段時間后取消了這一做法，但是至今余杭等地還在繼續(xù)實(shí)施。結(jié)果二手房價格不降反升，大批房源在掛價時宣布為凈收入，個稅由買家承擔(dān)。
杭州還大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。居者有其屋政策規(guī)定在住宅土地投放時，經(jīng)濟(jì)適用房用地和商品房用地要達(dá)到1：1。杭州還專門提出了兩個房等人計(jì)劃，到2007年要使住房困難戶能隨時申購經(jīng)濟(jì)適用房，拆遷戶能隨時拿到拆遷安置房，由過去的人等房變成房等人。根據(jù)去年5月的房交會上透露的信息，不少開發(fā)商紛紛改圖紙調(diào)小戶型，以適應(yīng)國家調(diào)控方向。當(dāng)時杭州市場可售房源就已經(jīng)是以中小戶型為主。位于西湖區(qū)三墩的一個著名樓盤，原本都是100多平方的戶型，后來又重新拆分成一大一小兩套，美其名曰兩代居，以新概念開盤。
杭州還在2004年就建成開通透明售房系統(tǒng)，將全市所有的商品房銷售都納入網(wǎng)上系統(tǒng)，每一個老百姓只要上網(wǎng)，就能看到每套房屋所在的區(qū)域、用途、價格和銷售動態(tài)等實(shí)時信息，了解到一手房、二手房市場和租賃市場供需、成交活躍度、滯銷房源數(shù)和市場成交結(jié)構(gòu)等較為全面的情況，使有房不賣等營造虛假銷售信息的行為無所遁形。杭州還出臺規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)惜售的開發(fā)商要列入誠信黑名單，進(jìn)行各種處罰。
正是因?yàn)樵谠缧┠昃筒扇×诉@些目前在很多地方看來還頗新的措施，杭州樓市在今年以來京滬深粵一片喊漲聲中卻波瀾不驚，始終處于冷狀態(tài)。對杭州來說，這幾年，來自地方政府的新政反復(fù)揉搓，已經(jīng)皮糙肉厚，黯然神傷，在中央的房產(chǎn)新政面前，雖然感到心驚肉跳，但要再進(jìn)一步傷筋動骨也不容易。
市場歸市場保障歸保障
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歸根到底，良好的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)應(yīng)是兩個體系并舉，一是完全市場化的商品房體系，二是由經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房組成的福利保障體系。市場歸市場，保障歸保障，二者不可偏廢。
不少專家認(rèn)為，政府用行政手段直接介入戶型結(jié)構(gòu)，過去只有對經(jīng)濟(jì)適用房才規(guī)定套型、規(guī)定房價。為了防止從前有過的富人通過關(guān)系認(rèn)購經(jīng)濟(jì)適用房牟利的現(xiàn)象，杭州規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房只能是有限產(chǎn)權(quán)，住滿五年才能上市買賣，買賣前要按照當(dāng)時行情補(bǔ)交土地差價，防止國有資產(chǎn)流失。對連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起的人群，就提供廉租房。前些年，杭州還曾出現(xiàn)地段較遠(yuǎn)的小戶型經(jīng)濟(jì)適用房竟有1000多套無人認(rèn)購的現(xiàn)象。
按照十五條的要求，商品房市場也要設(shè)立類似的杠杠。一位資深房產(chǎn)咨詢師認(rèn)為，商品房市場和住房保障市場這兩個體系的責(zé)權(quán)利主體關(guān)系完全不同，商品房市場的土地使用權(quán)主體已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，風(fēng)險和收益都是開發(fā)商的，而住房保障體系由政府供地，由政府負(fù)責(zé)銷售把關(guān)，將這兩種體系混在一起會造成誰都很難負(fù)責(zé)的局面，哪個體系都搞不好。應(yīng)該讓市場歸市場，一切風(fēng)波起伏讓開發(fā)商愿賭服輸；讓保障歸保障，一切保障體系建設(shè)不力的責(zé)任都明確歸于地方政府，有問題就找政府，甚至可以建立問責(zé)制。責(zé)權(quán)利明晰，才能見成效。
曾有不少專家撰文認(rèn)為，土地儲備制度搞招拍掛，價高者得，是地價上漲從而導(dǎo)致房價上漲的罪魁禍?zhǔn)�。但是也有一些專家以及杭州土地管理部門的干部認(rèn)為，這類事利弊并存，杭州過去是搞價高者得，沒有其他任何條件，理由就是金錢面前人人平等，最簡單的條件也是最透明的，沒有任何權(quán)力尋租的機(jī)會。如果設(shè)立其他的條件，要防備鉆空子行為，警惕部分拿地成本流入腐敗黑洞，這種隱性成本也會抬高房價，損失國有土地應(yīng)有價值。
浙江星韻律師事務(wù)所建筑工程與房產(chǎn)部主任陳沸指出，大量低價同時也低質(zhì)的房產(chǎn)正是中國幾十年城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中一大弊端，因此陷入不斷的改善、拆遷中，城市永遠(yuǎn)是個大工地，并不斷上演拆遷的各種悲劇故事。實(shí)際上，低價低質(zhì)量小戶型的房產(chǎn)，在目前國內(nèi)的住房市場中已大量存在，即充斥于大小城市的七八十年代的那批房產(chǎn)品，只要通過政策手段盤活市場存量，即可滿足很多人在這方面的需求。
有專家建議說，一個健康的房產(chǎn)市場，應(yīng)該是一級開發(fā)市場逐步萎縮，二手房市場流動活躍，滿足人民從基本居住到改善的不同層次需求。我國的房產(chǎn)自有率已經(jīng)達(dá)到很高的水平，無論是信貸還是稅收，都應(yīng)該采取降低交易成本等措施，嘗試往這個方向去努力，這很可能會是解決房產(chǎn)問題的一個新出路。
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