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“國六條”來臨之前 成都土地市場“風(fēng)生水起” [推薦]
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5月成都樓市土地成交面積1300畝，成交金額130億元，平均成交單價(jià)約為100萬/畝，比上月平均單價(jià)330萬/畝下降了220萬元———
來自尺度地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示：在“國六條”正式實(shí)施之前的5月，成都共交易土地15宗，成交面積接近1300畝，平均成交土地規(guī)模為85.6畝，總成交金額約為130億元，平均土地交易單價(jià)約為100萬元/畝。主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）3宗土地全部交易成功，成交面積64.89畝，總成交金額接近39億元。
成交900畝5月樓市龍泉唱主角
5月份成都土地市場成交的土地中位于龍泉的土地較多，6宗土地全部成交，面積約為900畝，約占總成交面積的71%，是5月份成交土地最多的一個(gè)區(qū)域，隨著東山國際這個(gè)大盤的啟動(dòng)，龍泉房地產(chǎn)業(yè)的活力再一次被激發(fā)，土地市場也隨之升溫。而4月份成交土地較多的主城區(qū)本月成交土地較少，雖然3宗土地全部成交，但由于供應(yīng)量太少，單宗土地規(guī)模小，使得本月主城區(qū)成交土地相應(yīng)大幅減少。而從主城區(qū)的成交土地區(qū)域分布來看，本月主城區(qū)成交的土地城中、城西和城南各一宗，上期土地成交量較大的城東區(qū)域本月沒有土地供應(yīng)，影響了主城區(qū)土地的成交量。
尺度地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，從環(huán)線分布來看，5月份近郊（區(qū)）縣成交土地較多，僅龍泉就成交了近900畝土地，加上雙流成交的140多畝土地，近郊區(qū)域在5月成交的土地面積占總成交面積的82%。遠(yuǎn)郊（區(qū)）縣較少，都江堰和新津共成交5宗土地，但地塊面積較小，約為180畝，占總成交面積的14%；而4月成交土地較多的主城區(qū)本月成交土地最少，僅有3宗不到65畝土地成交，約占總成交土地的4%，供應(yīng)量的大幅縮水導(dǎo)致了成交量的萎縮，主城區(qū)的土地供需矛盾有所加劇。
1300畝 5月土地成交居各月之首
尺度地產(chǎn)調(diào)查認(rèn)為，今年前5個(gè)月的土地成交情況呈現(xiàn)出一個(gè)比較明顯的波動(dòng)過程，1季度土地成交量持續(xù)下降，在3月到達(dá)谷底，4月份開始強(qiáng)勢反彈，5月份在4月的基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，共成交了15宗土地，面積1300畝，比4月份的成交面積高出78.5%，居前5個(gè)月成交面積之首。
同時(shí)，5月份成交的15宗土地中有12宗商住用地，成交面積800多畝，占本月成交土地總面積的63%，雖然成交量比上月多了13%，但供應(yīng)量的上升降低了供需成交比例，商住用地供應(yīng)量的增多給市場消化帶來了一定的壓力。
100萬元/畝 成交單價(jià)下降220多萬/畝
從前5個(gè)月土地成交單價(jià)的走勢來看，呈現(xiàn)出與土地成交面積的走勢完全相反的走勢情況，成交面積越多價(jià)格就越低，1季度土地成交單價(jià)持續(xù)上漲，在3月接近330萬元/畝，4月土地成交單價(jià)較之下降了17%的幅度；5月份與4月份相比更是下降到了約100萬元/畝，下降幅度為63%。結(jié)合成交土地的區(qū)域分布情況可以看出，在成交面積較多的月份，郊區(qū)土地占有較大比例，而郊區(qū)土地成交單價(jià)相對(duì)較低，從而拉低了當(dāng)月的整體成交價(jià)格，同時(shí)也反映出城區(qū)土地和郊區(qū)土地單價(jià)的差異較大。
城南區(qū)域在5月的土地成交單價(jià)相比4月有所下降，但仍然以605萬元/畝的單價(jià)名列榜首，甚至超過了城中區(qū)域本月580萬元/畝的成交單價(jià)，反映出作為成都副中心的城南區(qū)域已經(jīng)具備了一流的區(qū)位價(jià)值。
郊（區(qū)）縣土地總體成交價(jià)較低，處于近郊的龍泉和雙流的成交單價(jià)分別為81.04萬元/畝和80萬元/畝，遠(yuǎn)大于新津26.68萬元/畝的成交單價(jià)；但以開發(fā)度假休閑別墅為主的都江堰成交土地單價(jià)較高，達(dá)到了151.5萬元/畝，在各郊（區(qū)）縣中位居首位。
160萬平方米 商品房將要上市
2006年5月成都市區(qū)共招拍掛出讓土地接近1300畝，根據(jù)每宗土地的控規(guī)指標(biāo)和宗地規(guī)模綜合測算，5月成交的土地共能向市場供應(yīng)商品房約為160多萬平方米，其中可供應(yīng)商品住宅110多萬平方米，商業(yè)物業(yè)接近50萬平方米。
由于5月份主城區(qū)成交土地很少，僅有60多畝，因而本月主城區(qū)成交土地可開發(fā)量很少，僅有6.6萬平方米。5月份成都郊（區(qū)）縣成交土地較多，大部分成交土地都位于郊區(qū)，共成交土地1200多畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4月份的土地成交量，但由于郊區(qū)土地控規(guī)指標(biāo)與城區(qū)土地有很大的差異，特別是建筑密度和容積率都要小于主城區(qū)，因此雖然本月郊區(qū)成交的土地可開發(fā)商品房面積將達(dá)到160萬平方米，但本月成交土地能向市場供應(yīng)的商品房面積較上月有所減少。
預(yù)測 下月成都供地將有所減少
尺度調(diào)查認(rèn)為，綜合城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、土地儲(chǔ)備，結(jié)合成都市2006年前5個(gè)月的土地供應(yīng)面積等多方面因素推測，6月土地供應(yīng)量將在5月的基礎(chǔ)上略有下降。從城市規(guī)劃的角度來看，主城區(qū)可供開發(fā)的土地很有限，土地供應(yīng)量的變化主要來自于郊（區(qū)）縣增減，但隨著主城區(qū)舊城改造速度的加快，在一定程度上也會(huì)對(duì)土地的供應(yīng)量產(chǎn)生影響。從消化土地存量上看，前5個(gè)月土地供應(yīng)量達(dá)到了6300余畝，勢必會(huì)對(duì)6月的土地供應(yīng)帶來一定的影響。另外，政府土地儲(chǔ)備也是影響土地供應(yīng)量的重要因素。由此可知，6月的土地供應(yīng)量相比5月會(huì)有小幅度下降，面積約為1600畝。
綜合前5個(gè)月土地成交情況和土地供應(yīng)走勢以及成交比率的情況，結(jié)合主城區(qū)土地和郊（區(qū)）縣土地不同的成交比率，6月份的土地成交量將在5月份的基礎(chǔ)上有所下降，土地成交量大約在1000畝左右。
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