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天津軌道交通網(wǎng)建成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)猜想 [推薦]
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天津軌道交通網(wǎng)概況
天津曾經(jīng)是我國(guó)除北京之外唯一擁有地鐵的城市，天津地鐵始建于1970 年，是結(jié)合墻子河改造工程修建的戰(zhàn)備通道，于1984年建成并開始運(yùn)行，曾為天津的公共交通發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)，但當(dāng)時(shí)僅達(dá)到7.4公里的運(yùn)營(yíng)里程，已經(jīng)根本無(wú)法適應(yīng)天津城市的發(fā)展需要，延長(zhǎng)地鐵線路的論證、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等工作一直持續(xù)了多年，目前交通隨著地鐵一號(hào)線試運(yùn)營(yíng)在即，天津軌道交通網(wǎng)建設(shè)進(jìn)行實(shí)質(zhì)階段。
天津市新的城市軌道線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃為9 條線路，其中地鐵8條，輕軌1條。其中地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線為軌道交通骨干線；地鐵4號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線為軌道交通填充線；7號(hào)線、8號(hào)線為軌道交通外圍線；9號(hào)線津?yàn)I輕軌，總長(zhǎng)度227公里。截止到目前，天津市地鐵一號(hào)線已完成整體施工，定于2006年全線開通。
天津地鐵總體設(shè)計(jì)年度客流規(guī)模為：初期，全日客流量14.53萬(wàn)人次，高峰小時(shí)單向最大斷面流量為0.99萬(wàn)人次；近期2013年，全日客流量24.49萬(wàn)人次，高峰小時(shí)單向最大斷面流量為1.47萬(wàn)人次；遠(yuǎn)期2028年，全日客流量41.78萬(wàn)人次，高峰小時(shí)單向最大斷面流量為2.71萬(wàn)人次。
津未來(lái)城市布局原則
在《天津市2005-2020年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃》中，有關(guān)部門提出未來(lái)天津?qū)⒊珜?dǎo)沿公交及輕軌線TOD 發(fā)展模式的原則。TOD即是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式(transit-oriented development，TOD)”，其核心是沿快速公交和軌道交通線路站點(diǎn)發(fā)展新的社區(qū)。其土地使用突出混合特征，整個(gè)社區(qū)內(nèi)有居住、商業(yè)、工作場(chǎng)所、公共空間等多種功能，是一種節(jié)約資源效益型的住區(qū)發(fā)展模式。它可以將交通和居住有效結(jié)合，互惠互利，并有利于房地產(chǎn)開發(fā)和公共交通的發(fā)展。
同時(shí)，未來(lái)天津還將適度發(fā)展居住、服務(wù)、就業(yè)一體化社區(qū)。單一住宅功能的片區(qū)必然會(huì)加劇中心區(qū)交通的擁堵，造成環(huán)境的日益緊張。因此，在城區(qū)邊緣和外圍的居住空間中，應(yīng)逐漸將單一功能的居住區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榛旌瞎δ苌鐓^(qū)，適當(dāng)安排工作場(chǎng)所及提供社區(qū)中心和公共空間，發(fā)展能居住又能就業(yè)的一體化綜合型社區(qū)，“有機(jī)疏散”功能，以利于舒緩城市交通壓力，降低土地開發(fā)強(qiáng)度。
按照行政或地域劃分，天津市歷史上已經(jīng)在不同的轄區(qū)形成了不同的人群聚集。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的影響下，居住人群的社會(huì)分異現(xiàn)象有所加劇，這對(duì)實(shí)施城市區(qū)域均衡發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都有很大的影響。因此，通過(guò)完善區(qū)域環(huán)境和綜合設(shè)施等措施，倡導(dǎo)在一定地域范圍內(nèi)建設(shè)不同標(biāo)準(zhǔn)和類型的混合住區(qū)。今后倡導(dǎo)混合住區(qū)將成為影響天津城市布局的一個(gè)重要因素。
軌道交通網(wǎng)將催生新的城市中心
中原認(rèn)為，隨著天津軌道交通網(wǎng)全面建成，將催生新的城市中心及副中心。一般來(lái)說(shuō)，在軌道站點(diǎn)沿線是新城市中心的必要條件，但并非所有的軌道站點(diǎn)都能發(fā)展成城市中心。
城市中心的軌道分布，應(yīng)該達(dá)到一定密度�，F(xiàn)在，天津的軌道建設(shè)正在努力朝這個(gè)方向前進(jìn)，而在其發(fā)展過(guò)程中，規(guī)劃中兩條以上軌道的交匯區(qū)域，因?yàn)檐壍烂芗潭雀摺⑷肆髁窟h(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他線路站點(diǎn)，最有成為新城市中心的可能。
新的城市中心除了要有軌道的支持，還需要本身的優(yōu)良條件，比如軌道交通與地面交通的立體格局，屬于或臨近某些大型商圈、商務(wù)區(qū)，區(qū)域人口稠密，配套設(shè)施完善等等。
從地產(chǎn)角度而言，軌道沿線的新城市中心土地價(jià)值的提升幅度是不可限量的；而反過(guò)來(lái)也可以說(shuō)，如果軌道站點(diǎn)的上蓋物業(yè)發(fā)展水平高，也會(huì)增強(qiáng)區(qū)域成為“新城市中心”的吸引力。尤其是功能完善，兼具地標(biāo)意義和城市運(yùn)營(yíng)價(jià)值的綜合體建筑，更是“新城市中心”形成的必要條件。一個(gè)體量龐大，具備辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等多種城市功能的綜合體建筑，將吸引最為密集的人流。目前來(lái)看，位于南京路上的和記黃埔項(xiàng)目，最有可能成為這樣的項(xiàng)目。除此之外，在兩條軌道的交匯處，區(qū)域發(fā)展前景更為可觀。
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