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成都開發(fā)商進行集體觀望 靜待地方配套政策出籠 [推薦]
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就像這個夏天的暴雨一樣，二次調控說來就來了。5月29日，建設部等九部委出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，6月1號就要執(zhí)行，當成都和全國開發(fā)商一起還沒回過神的時候，建設部稱，其配套文件將進一步作出具體部署。成都有關部門負責人也表示，他們這幾天正忙著市場調研，忙著制定相關配套措施，落實九部委《意見》的成都地方政策近斯將出臺。
配套政策出臺倒計時.開發(fā)商
除了震蕩，還是震蕩
古有嶗山道士與趙匡胤一局定江山，5月29日出臺的“國15條”，在許多開發(fā)商眼里大有一局定生死的酸楚味道。記者兵分四路，對成都開發(fā)商展開深入調查后才發(fā)現(xiàn)，至少半數(shù)開發(fā)商不愿面對這個“傷口”，更不愿談點什么。
沉默，不僅僅是半數(shù)成都開發(fā)商。歷次房地產(chǎn)宏觀調控政策出臺后站在輿論前沿呼吁的地產(chǎn)商代表，這次都不約而同地選擇了沉默。同樣是在上海國際地產(chǎn)大會開幕式上，華遠集團總裁任志強、萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖、河南建業(yè)集團董事長胡葆森等均未發(fā)表任何言論。
更多的時候，是記者接到開發(fā)商朋友的電話，“你有最新的消息嗎？”不過，在成都落實《意見》細則亟待出臺的敏感時期，社會上倒是有鋪天蓋地由各個渠道而來的分析，猜測，以及針對政策而產(chǎn)生的所謂江湖對策，不一而足。
在記者的走訪中，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上”，被開發(fā)商視為狠招。在成都即將出臺的落實細則中，開發(fā)商關心的涉及調整的指標包括4方面：“70％”的比例能不能低一些？“90平方米以下”的上限能不能再提高一點？針對土地使用權取得的時間，主要是之前按照招拍掛方式拿下的土地，當時已有明確開發(fā)建筑規(guī)劃要求的，能不能區(qū)別對待？對郊縣的項目，條件能不能寬松一些？此前九部委《意見》中，給地方落實細則留下了“活扣”：直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。
眼下的成都房地產(chǎn)市場成為信息最蕪雜的地方，這里除了地產(chǎn)政策的震蕩，還是震蕩。
配套政策出臺倒計時.政府
先收拳，再出拳
所有人的眼睛，都在等著地方政府的配套政策出臺。
就在5月30日當天，即“國15條”公布次日，許多開發(fā)商心急火燎地找成都市房管局了解詳細情況。在這之前的幾天里，成都市房管局內部召開幾次會議，重點討論了當時樓市的“大環(huán)境”和各種“小氣候”，并且召集成都主要媒體負責人內部通報了全國范圍內的一些樓市動態(tài)。種種跡象表明，新一輪的“二次調控”大有山雨欲來之勢。
5月29日出臺、6月1日就要執(zhí)行的“國15條”，被許多人認為多少有些倉促上陣的冒險成分，這會在以后的政策執(zhí)行上出現(xiàn)許多意想不到的困難，但現(xiàn)在看來，這其實是政府深思熟慮后的決策，抱著政府可能在落地的執(zhí)行上“溜軟蛋”的僥幸心理純屬笑話。
這幾天來，所有與成都地產(chǎn)相關的政府職能部門都在“閉門練功”，都在積蓄著力量收拳，準備在最恰當?shù)臅r機，擊出最精確又最適度的一拳。5月29日，成都市房管局宣布著手制定備案措施，市民只要交納了購房訂金，就可以在成都市房管局的備案-----銷控表上查個一清二楚，并且加大了對市場違法違規(guī)行為的舉報和查處力度；同時，成都市房委辦宣布，成都一改公開招投標，以開發(fā)企業(yè)作為建設主體完成經(jīng)濟適用住房的做法，而是由政府組織建設，避免經(jīng)濟適用房建設中的“建管”脫節(jié)和其它諸多負面因素。5月30日，四川省政府法制辦公開《四川省城市房地產(chǎn)交易管理辦法》（征求意見稿）全文，向社會征求對該辦法的修訂意見，房屋出租也將實行合同備案；同日，人民銀行成都分行行長李明昌在新聞通氣會上，首次對外公布了《2005年四川省金融運行報告》，并稱，成都市的房地產(chǎn)市場去年供求關系、供求變化與政策引導相吻合，房地產(chǎn)貸款的總體質量較好。商品房交易均價3173元/平方米，商品住宅交易均價2875元/平方米。但商品房的營業(yè)用房供過于求的矛盾依然比較突出，而且2005年個人住房貸款違約筆數(shù)增長較快，因此需要密切關注市場、財務和道德等風險帶來的信貸風險……
據(jù)悉，落實九部委《意見》的成都地方政策有望近期出臺。
對策VS政策
博弈的賽季剛剛開始
開發(fā)商終于不必西裝革履，而是可以像一個考場作弊的小學生一樣，凈想著法子找“國15條”的哪條漏洞可利用，以求得一個不錯的分數(shù)，免得回家挨爹娘的條帚。這不，5月29日才出臺“國15條”，記者就在6月2日對開發(fā)商的采訪中意外得到了所謂“焦點政策的成都開發(fā)企業(yè)應對秘笈”�？磥�，“國15條”帶給我們的，不僅僅是那一條條硬梆梆的內容作為看點，更多或者說是更精彩的看點，應該說是中央的政策和開發(fā)商的對策，盡管力量懸殊太大，但這種博弈還是開始了，剛剛開始。
關于住房結構
政策：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。
對策：對于正在報建審批的項目，開發(fā)商采取抓緊時間爭取6月1日前審批完畢，從而取得施工許可證�，F(xiàn)在報建還來不及的開發(fā)商則考慮將戶型設計成子母戶型或增加層高，購房者需要大戶型時可將子母戶型的墻打穿成大戶型，或做夾層增加使用面積。另外，選擇等待地方政府的具體措施出臺，此舉為開發(fā)商的持幣觀望。
關于營業(yè)稅
政策：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
對策：當這一政策出臺后，全國各大城市的房地產(chǎn)交易中心均出現(xiàn)趕在6月1日前完成交易的擁擠場面。作為投資者則表示，5年時間變數(shù)較大，所以投資也只能更加謹慎甚至暫時停止投資房產(chǎn)。
關于首付比例
政策：為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
對策：這一條在成都不存在難度，因為成都目前不論是90平方米以上還是以下都是30%的首付款。
關于土地閑置
政策：土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
對策：過去在應對土地閑置時，更多的開發(fā)商采取在待建土地上種些花草作為利用。而現(xiàn)在則明確開工和竣工時間了，對于囤地的開發(fā)商無疑增加了囤地難度。因此開發(fā)商可以采取亂報建設規(guī)劃的手法，延長政府審批時間從而達到繼續(xù)囤地的目的�！ �
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