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重慶樓市問題不突出 重慶房地產(chǎn)是否需要調(diào)控？
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重慶是否需要調(diào)控？ 在國務(wù)院新一輪的政策調(diào)控出臺的第二天，重慶相關(guān)的政府職能部門開始了應(yīng)對。今年前4月，重慶主城區(qū)商品房成交均價為2886元/平方米，同比增長3.44%。其中，商品住宅均價2615元/平方米，同比增長1.59%。在全國70個大中城市中增幅最低。這是相關(guān)政府職能部門放出的第一個消息。
針對國家目前關(guān)注的部分城市房價漲得過快、商品房戶型結(jié)構(gòu)不合理兩大核心問題，國土房管局負(fù)責(zé)人表示，重慶不存在類似問題。與國內(nèi)部分房價漲幅過快的大城市相反，重慶房價新開樓盤的漲幅不升反降。因此，國家在出臺具體調(diào)控房地產(chǎn)政策時，應(yīng)區(qū)別對待。
市國土房管局有關(guān)人士還披露，2005年，主城各區(qū)申報了1016萬平方米的年度拆遷計劃，但納入計劃的僅310萬平方米。今年，主城各區(qū)共申報900多萬平方米的拆遷計劃，納入計劃的僅320萬平方米。
在此同時，規(guī)劃方面表示，在未來兩年內(nèi)，重慶有約15萬套小戶型將上市。“目前，我市中小戶型總建筑面積超過了1500萬平方米，占主城商品房總建面75%以上，比計劃多供應(yīng)了800多萬平方米�！敝貞c市規(guī)劃局新聞發(fā)言人邱建林說，這意味著在今、明兩年內(nèi)，將有超過15萬套的中小戶型住房進(jìn)入樓市，超過主城同期市場供應(yīng)總套數(shù)的75%，滿足47萬市民的購房需求。“根據(jù)國家建設(shè)部規(guī)定，中小戶型在商品房開發(fā)中比例不能低于70%，重慶已經(jīng)超過了這個標(biāo)準(zhǔn)。”邱建林說。
從這些信息披露中可以得出這樣一個結(jié)論：重慶不存在全國房地產(chǎn)開發(fā)所表現(xiàn)出來的突出問題，根本不需要調(diào)控。
大勢擴張的良機
另一個重要的現(xiàn)象是，但凡全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時，恰是重慶房地產(chǎn)大勢擴張的良機：過去的兩年中，全國進(jìn)行了兩波對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，而大量的外地房地產(chǎn)開發(fā)商涌入重慶，重慶房地產(chǎn)進(jìn)入大盤時代。
有業(yè)內(nèi)人士估計，目前有近1000億元外地的資金涉獵重慶地產(chǎn)。據(jù)悉進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場的大佬們一般一圈就是好幾千畝土地，動輒開發(fā)上百萬方的大盤。而且定位一個比一個高檔，最低調(diào)的也將價格定位在5000元左右。
“重慶作為直轄市，地價與房價都處在低位，這兩年按拿地的成本和開發(fā)成本來說能做到持平就不錯了，但我們必須通過重慶占領(lǐng)西南這個大市場。重慶的經(jīng)濟實力和百姓富裕程度過去一度被低估了，他們有能力消費高品質(zhì)的大盤�！边@是國內(nèi)某著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)入重慶市場時的豪言壯語。
短期難變的財政結(jié)構(gòu)
重慶如此應(yīng)對國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還有其內(nèi)在的經(jīng)濟動因。
和全國一樣，重慶一直處于投資拉動GDP的階段。大力推動重慶房地產(chǎn)發(fā)展，使房價走上上行的安全通道是目前重慶市領(lǐng)導(dǎo)思考的主要問題。
2004年，重慶市財政總收入462億元，其中地方財政收入302億元。2005年增加了88億元，達(dá)到390億元。據(jù)悉，今年重慶地方財政有望達(dá)到460億左右。
去年11月，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆在“三峽庫區(qū)(重慶)經(jīng)濟發(fā)展暨金融服務(wù)高層論壇”上曾披露：“重慶市制定的‘十一五’發(fā)展規(guī)劃中，GDP要達(dá)到5000億元，人均GDP要從現(xiàn)在的1300美元增長到2000美元。要實現(xiàn)這些目標(biāo)，今后五年全市要完成13000億元投資。”而其中的10%需要政府投資，也就是1300億元，對政府而言這應(yīng)該是一個相當(dāng)大的壓力。
沒有退路，政府必須要想盡一切辦法增加可支配的財政收入。而出讓土地就成為一個不錯的選擇。
有關(guān)資料顯示，1997年重慶直轄時，重慶當(dāng)年的賣地收入是2億元，到了2002年，這一數(shù)字增加到11億元，2003年，重慶的賣地收入翻了一番，變成22億元。到了2004年，本市的土地出讓收入就猛地飆升到80億元。2005年，重慶的賣地收入達(dá)到106億元。從財政收入分析，重慶的土地出讓收入占到其地方財政收入的四分之一。而這也是重慶市主要的可支配財政。從這一角度思考，很顯然，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到重慶可支配財政的健康穩(wěn)定增長。
需求群體缺乏話語權(quán)
“調(diào)控好比吃藥，對于病人能夠產(chǎn)生實質(zhì)性的效果，對于正常人來說影響就不會很大。因此，調(diào)控措施主要作用于那些樓市‘虛火’嚴(yán)重的城市�！敝貞c市一房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，國家新一輪對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控主要是針對北京、深圳等大城市。重慶目前的情況根本不需要調(diào)控。
開發(fā)商們的聲音跟相關(guān)政府職能部門幾乎完全一致。
對于一個地方而言，房地產(chǎn)到底有沒有問題誰說了算？對一個地方進(jìn)行宏觀調(diào)控是否需要考慮利益的因素，從各個方面進(jìn)行論證以便科學(xué)的決策？可是到目前為止，幾乎所有關(guān)于重慶房地產(chǎn)的信息都是有相關(guān)的政府職能部門來發(fā)布。
實際上，盡管被拆遷對象為房地產(chǎn)的發(fā)展作出重大的犧牲，但是他們卻對這一行業(yè)的發(fā)展缺乏話語權(quán)。
在采訪過程中，家住南坪的普通市民廖先生告訴記者，從他自己拆遷經(jīng)歷來看，重慶的房地產(chǎn)還是存在著放量過大，購買能力需求嚴(yán)重不足的矛盾，因此還是有必要進(jìn)行宏觀調(diào)控。
另外，房地產(chǎn)發(fā)展的一個不可缺少的因素就是購房者。是否加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控顯然應(yīng)該尊重他們的意見，但是他們也很難找到一個發(fā)言的地方。
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