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當(dāng)前位置：城市首頁(yè)——廣州

編輯：yingeryy 007abbs

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廣州一季出讓土地住宅僅9% [推薦]

　　廣州市政府以不斷拍賣(mài)土地破除“地荒論”，今年第一季度，共推出７幅土地進(jìn)行拍賣(mài)，結(jié)果全部成交。但是，這當(dāng)中，商業(yè)與住宅用地的比例卻顯示出另一種跡象——住宅用地仍然很“荒”，未來(lái)住宅供應(yīng)量也將因此吃緊。

　　據(jù)戴德梁行研究顧問(wèn)部統(tǒng)計(jì)，第一季度廣州市中心城區(qū)公開(kāi)出讓的土地共有７幅，涉及土地面積３４７７１９平方米。從各類(lèi)型土地的占地面積來(lái)看，商務(wù)辦公用地１４４７６２平方米（占４２％），商業(yè)用地１７１２５７平方米（占４９％），住宅用地３１７００平方米（僅占９％）。從各類(lèi)型土地的建筑面積來(lái)看，商務(wù)辦公用地建筑面積５０６６９３平方米，比上一季度增長(zhǎng)約６．９倍；住宅用地建筑面積２１６５６４平方米，比上一季度增長(zhǎng)３１％。

　　再早些的統(tǒng)計(jì)顯示，２００５年廣州房地產(chǎn)新開(kāi)工面積比２００４年下降２７．８％，２１．９％的新開(kāi)工率是自１９９８年以來(lái)８年來(lái)的最低點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工面積下降２２．２％，該數(shù)據(jù)反映出今、明年廣州的住宅供應(yīng)仍趨緊張。

　　而合富輝煌研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更清晰顯示，２００３年至２００５年政府采用“招、拍、掛”方式出讓開(kāi)發(fā)用地面積９２萬(wàn)平方米，可建筑面積為３３４萬(wàn)平方米，其中商業(yè)商務(wù)用地５１萬(wàn)平方米，可建筑面積２３７萬(wàn)平方米，而住宅用地僅４１萬(wàn)平方米，可建筑面積９７萬(wàn)平方米，占總可建筑面積的２９％。三年來(lái)通過(guò)出讓的住宅用地總建筑面積相當(dāng)于三年來(lái)住宅總成交量的３．３％。

　　□　調(diào)查

　　廣州住宅用地都在哪里？

　�。邸≌掷铩。�

　　大量住宅用地未能推出市場(chǎng)

　　廣州市政府手上是有大量的土地儲(chǔ)備的。

　　據(jù)公布，金沙洲有８．２６平方公里，琶洲有６平方公里，廣州氮肥廠(chǎng)及周邊有３平方公里，白云新城有２．１平方公里，員村有１平方公里，此外番禺、花都、南沙、蘿崗等區(qū)土地資源豐富，這四個(gè)區(qū)仍為廣州土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。

　　與此同時(shí)，政府還通過(guò)多種途徑增加后續(xù)土地儲(chǔ)備，例如：收回市中心的閑置土地；搬遷舊城區(qū)內(nèi)的國(guó)有企業(yè)；撤銷(xiāo)４１個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)釋放１．８萬(wàn)公頃土地；處置金融機(jī)構(gòu)擁有的抵債土地等，如企業(yè)拿土地到銀行做抵押，但由于各種原因，企業(yè)破產(chǎn)，銀行將土地拿出來(lái)拍賣(mài)。

　　圈內(nèi)人士稱(chēng)，住宅用地很多未能推出市場(chǎng)，多數(shù)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)等原因。

　　這位不愿意透露姓名的業(yè)界人士告訴記者，“雖然金沙洲被定為未來(lái)住宅的居住區(qū)域，但至今還沒(méi)有項(xiàng)目推出市場(chǎng)，恒大項(xiàng)目甚長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)都未見(jiàn)推售。至今僅有凱德置地收購(gòu)的麗新集團(tuán)的那個(gè)地塊是清晰的，其他未有任何動(dòng)靜。還有水泥廠(chǎng)，那么大的項(xiàng)目用地也仍無(wú)消息�！�

　　東城一帶是吸引了眾多發(fā)展商過(guò)去投資，被譽(yù)為第二個(gè)“華南板塊”。但業(yè)界人士都清楚，這個(gè)第二“華南板塊”的準(zhǔn)確含義，第一層含義是指新浮出水面的大型住宅板塊，而深層次的含義則是質(zhì)疑，其是否將走華南板塊的覆轍，如在交通設(shè)置、公共設(shè)施及公建配套等完全不齊備的情況下，容易再掀起“回城”潮。

　　某企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，從政府公布的信息來(lái)看，政府手上還有１２５塊住宅的爛尾地，至今卻只有龍?zhí)锏貕K拿出來(lái)開(kāi)發(fā)。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，從目前來(lái)看，廣州市政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控非常有效，土地少。但其直接的影響就是，地價(jià)高，還有一種現(xiàn)象就是開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)、聯(lián)合競(jìng)投的多。

　　據(jù)２００５年統(tǒng)計(jì)資料顯示，爛尾地分布在東山（３９宗）、越秀（３１宗）、荔灣（２４宗）、海珠（３０宗）、芳村（１宗）等區(qū)域，據(jù)了解，這批地都是１９９０年代廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在“大開(kāi)發(fā)、大拆遷”熱潮中的遺留問(wèn)題土地，其中有的已經(jīng)歷了十幾年的風(fēng)吹日曬，至今仍未啟動(dòng)。這些土地的債權(quán)極其復(fù)雜，而且還牽涉拆遷回遷的問(wèn)題，前一段時(shí)間所提出的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的傳聞，很可能就是為了解決這部分回遷戶(hù)的燃眉之急。

　　要解決爛尾地的問(wèn)題，必須有新的資金進(jìn)入，前提條件是這些地塊的土地價(jià)值。也就是說(shuō)只有房?jī)r(jià)、地價(jià)相當(dāng)幅度的提升，才能像水位升高一樣讓擱淺的爛尾地重新浮上水面。

　�。邸∶耖g游走　］

　�。常矗叭f(wàn)平方米在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)悠

　　根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，廣州發(fā)展商目前在八區(qū)的土地儲(chǔ)備總占地面積為１５９４萬(wàn)平方米，共計(jì)３１１塊，其中包括住宅、商業(yè)、辦公及酒店用地。其中以花都最多，達(dá)２０９．８萬(wàn)平方米，占２５％。

　　合富輝煌研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江根據(jù)政府公布的相關(guān)報(bào)告指出，８·３１大限之前，協(xié)議出讓要收回的土地有３１４宗，共６４７萬(wàn)平方米，絕大多數(shù)為住宅性質(zhì)。當(dāng)時(shí)已有１０８宗獲得批準(zhǔn)，共３４０萬(wàn)平方米，即這些地塊現(xiàn)正在土地二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)悠，成為“民間游地”。

　　目前，有４１家工廠(chǎng)企業(yè)，共２４２萬(wàn)平方米，５８家貨運(yùn)場(chǎng)，１６５萬(wàn)平方米，主要分布在工業(yè)大道、車(chē)陂、員村等地，４０７萬(wàn)平方米可分批搬遷。

　　為什么那么多可搬遷的廠(chǎng)房用地，到現(xiàn)在幾乎都沒(méi)有“成交”呢？以前舊城區(qū)中的廠(chǎng)房改造不是有很成功的例子嗎？比如富力，其“發(fā)家”的軌跡與廣州城市發(fā)展的軌跡就是相吻合的。業(yè)界人士李先生解釋說(shuō)，以前開(kāi)發(fā)商可以直接與廠(chǎng)家談收購(gòu)、談合作、談賠償?shù)�，從而獲得土地使用權(quán)，但現(xiàn)在很多法規(guī)都健全了，大型企業(yè)要搬遷，必須要向多個(gè)部門(mén)申請(qǐng)，要經(jīng)過(guò)報(bào)告、審批等多重手續(xù)，再由國(guó)土、房管部門(mén)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，然后拍賣(mài)。發(fā)展商現(xiàn)在無(wú)法直接與企業(yè)談?dòng)玫�，而企業(yè)也因?yàn)楝F(xiàn)在“婆婆”多了，就算真想把土地放到市場(chǎng)也不是一件輕易的事情。

　　［　發(fā)展商手里�。�

　　大量通過(guò)收購(gòu)股份取得土地

　　現(xiàn)在發(fā)展商拿地有多種方式，當(dāng)然最好、最省事的就是上拍賣(mài)場(chǎng)上舉牌，因?yàn)槟切┑馗蓛�，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“熟地”、“凈地”。

　　但實(shí)際上，更多的房企是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)股份取得土地的，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)也更偏向于“控股”這種操作方式。據(jù)了解，主要是政策決定了操作模式，以這樣的方式獲得開(kāi)發(fā)土地，財(cái)務(wù)成本低，減少了土地增值稅；當(dāng)然，這同時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目或企業(yè)都將有連帶責(zé)任。

　　近日公布的合生創(chuàng)展２００５年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，合生集團(tuán)現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備為１２９５萬(wàn)平方米，去年除了購(gòu)入北京、惠州、上海等股本權(quán)益土地外，與多名承讓人訂立若干股本轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購(gòu)廣東、上海、天津土地，建筑面積約８４７萬(wàn)平方米。而戴德梁行研究顧問(wèn)部董事黎慶文也舉了例子稱(chēng)，萬(wàn)科去年在全國(guó)范圍內(nèi)獲得的新土地項(xiàng)目中，超過(guò)５０％都是靠股份轉(zhuǎn)讓所獲得的新項(xiàng)目。

　　而近期，多家海外公司為了縮短開(kāi)發(fā)周期，也以收購(gòu)公司股份的形式進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　□　疑問(wèn)

　　手里有地的，為何都不肯放地？

　�。邸≌矫妗。�

　　意在逼發(fā)展商限期動(dòng)工

　　盡管有發(fā)展商對(duì)政府放出住宅用地過(guò)少提出異議，但黎文江認(rèn)為，政府此時(shí)沒(méi)有大量放出住宅用地，主要是調(diào)控市場(chǎng)的需要，引導(dǎo)市場(chǎng)的需要，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)朝著政府規(guī)劃的城市方向發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)比較“通俗”的說(shuō)法是，政府的調(diào)控就是要逼發(fā)展商放地出來(lái)。政府考慮到開(kāi)發(fā)商手中有大量住宅土地儲(chǔ)備，希望他們主動(dòng)拿出來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)。

　　廣州德和昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理安廣平認(rèn)為，現(xiàn)已有７００多塊地被政府回收，超過(guò)２年不開(kāi)發(fā)的，要收取閑置費(fèi)等，這樣逼著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，有實(shí)力的就繼續(xù)做房地產(chǎn)，進(jìn)入的門(mén)檻也會(huì)提高。

　　但同時(shí)，業(yè)界也看到這一“逼宮”可能將帶來(lái)的另一后果——引發(fā)新一輪的能源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。多個(gè)房地產(chǎn)巨頭多個(gè)項(xiàng)目一擁而上，會(huì)致使鋼筋、水泥、勞工等多種能源短缺，又增加了成本，這筆賬最后還是由終端，即買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)。

　　另一方面，政府曾經(jīng)推出南沙等較為城市“邊緣”的地塊，但最終流拍了�？梢�(jiàn)，不是不放地，而是放出地沒(méi)人要。

　　業(yè)界認(rèn)為，城市不斷發(fā)展，就像“攤大餅”一樣對(duì)外拓展，居民只能不斷“向外”，將老城區(qū)作為商業(yè)重地發(fā)展，以防止老城區(qū)人口密度過(guò)大。這種戰(zhàn)略是非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的，而且老城區(qū)的地塊，也的確是不適合開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，規(guī)模小、單體樓，已經(jīng)較難滿(mǎn)足現(xiàn)代居家的需求了。

　　從近期公布的政府“十一五”規(guī)劃中來(lái)看，自２００６年至２０１０年，廣州重點(diǎn)發(fā)展的十大板塊為珠江新城、廣州新城、白云新城、科學(xué)城等。黎文江表示，“其實(shí)，政府這種決策是對(duì)的，老城區(qū)中按照各區(qū)的商業(yè)規(guī)劃做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，有利于城市的成長(zhǎng)�！钡诔鞘醒该桶l(fā)展與住宅供應(yīng)緊張及房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲等矛盾之中，城市中居民與政府均需要一個(gè)過(guò)渡期�！�

　�。邸￠_(kāi)發(fā)商方面�。�

　　有實(shí)力，就要等土地升值

　　關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，記者在采訪(fǎng)時(shí)聽(tīng)到這樣一種說(shuō)法：“囤地，是企業(yè)完全市場(chǎng)化運(yùn)作的行為，你看香港的開(kāi)發(fā)商到廣州來(lái)投資，誰(shuí)不是一直在等時(shí)機(jī)的呢？如和黃、新世界、太古等巨頭，這種市場(chǎng)化成熟的發(fā)展商，等待土地升值，等待時(shí)機(jī)成熟，等待購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)壯�！�

　　而對(duì)一些有實(shí)力、有品牌的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不放地是因?yàn)椋浮ぃ常贝笙抟院�，土地的獲得成本大幅提升。在廣州土地市場(chǎng)，增量土地供應(yīng)越來(lái)越少，而且土地獲取成本提高，每一次拍賣(mài)土地都是地王，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不能“土地?cái)喙钡�。開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)不確定性增加，從長(zhǎng)期的發(fā)展需要看，不可能不做準(zhǔn)備。

　　據(jù)市場(chǎng)人士透露，近兩年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，已經(jīng)構(gòu)成不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的壓力，許多停滯多年的工地都有復(fù)工跡象，而且爛尾地塊都紛紛盤(pán)活。

　　據(jù)資深市場(chǎng)人士程立志稱(chēng)，目前中小開(kāi)發(fā)商獲得土地的難度相當(dāng)高，過(guò)去市場(chǎng)上還可以見(jiàn)到中小開(kāi)發(fā)商投資的住宅片區(qū)，但近兩年中小開(kāi)發(fā)商只能開(kāi)發(fā)單體樓，而由于在過(guò)去的開(kāi)發(fā)中積累了經(jīng)驗(yàn)和品牌，不少中小型開(kāi)發(fā)商拿地的興致很高，導(dǎo)致土地市場(chǎng)僧多粥少的情況加劇。

　　□　商家算盤(pán)

　　不管什么地先拿了再說(shuō)

　　從表面上來(lái)看，政府大量推出商業(yè)用地，發(fā)展商只能先將商用地納入囊中。但也有行家稱(chēng)，商務(wù)用地還有其他的用途。如富力在未上市之前，大肆收攬珠江新城的商業(yè)用地，專(zhuān)家認(rèn)為富力是“為了上市”。

　　越秀城建在去年也多次高調(diào)指出，“企業(yè)戰(zhàn)略已經(jīng)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向住宅與商業(yè)并行，其商業(yè)項(xiàng)目令人關(guān)注。”到了去年年底，其旗下的四大商業(yè)項(xiàng)目便出現(xiàn)了打包在香港發(fā)行“ＥＲＩＴＳ”。

　�。丛拢保比�，第一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，祈福集團(tuán)奮勇“抗富力”，記者在現(xiàn)場(chǎng)也明顯感覺(jué)到，祈福集團(tuán)掌門(mén)人彭磷基親自上陣，中間多次應(yīng)價(jià)不假思索，仿佛對(duì)進(jìn)入珠江新城有著較為迫切之心情，且有著勢(shì)在必得的心態(tài)。

　　事后，記者采訪(fǎng)彭磷基時(shí)，其表示，看好珠江新城的發(fā)展。早在多年前，祈福集團(tuán)投資的祈福華廈位于五羊新城的絕佳位置，現(xiàn)該公寓在市場(chǎng)上口碑非常好。多年之后，祈福集團(tuán)又向深度介入廣州腹地，以打出品牌？

　　同行們分析，認(rèn)為祈福競(jìng)爭(zhēng)珠江新城寫(xiě)字樓用地，估計(jì)是為了在廣州的ＣＢＤ建設(shè)自己的企業(yè)總部；也有市場(chǎng)人士猜測(cè)，祈福近期在花都有那么大的手筆，估計(jì)希望借此商業(yè)項(xiàng)目以達(dá)到快速上市的目的。

　　另外，“新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”將于２００７年１月１日起正式實(shí)施，上市公司增值賬面利潤(rùn)將正式計(jì)入，上市公司只要坐擁巨量的土地，在新會(huì)計(jì)法實(shí)施后土地增值部分將計(jì)入收益，公司業(yè)績(jī)有望大幅提升。這也是多數(shù)上市公司大量“收集”土地的原因之一。

　　□　拍賣(mài)效應(yīng)

　　拍賣(mài)直接逼高地價(jià)

　　一說(shuō)起土地拍賣(mài)，業(yè)界中人自然會(huì)在第一時(shí)間想起富力，因?yàn)楦涣瘓F(tuán)近年來(lái)頻頻出現(xiàn)于土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，儼然成了珠江新城的商務(wù)用地的大買(mǎi)家。

　　今年４月１１日，廣州市推出三塊項(xiàng)目用地進(jìn)行拍賣(mài)，三塊地富力均交了保證金，其中珠江新城的商業(yè)用地及旅業(yè)用地都被富力奮力拿下，盡管受到了來(lái)自祈福集團(tuán)、新世界（中國(guó)）、新光地產(chǎn)等多家開(kāi)發(fā)商的“攔截”，富力仍以窮追不舍的勁頭拿下了珠江新城的用地。

　　市場(chǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，這是廣州土地市場(chǎng)規(guī)范化，是行業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)的必經(jīng)之路。但從實(shí)際的市場(chǎng)操作來(lái)看，導(dǎo)致一個(gè)直接的“負(fù)面后果”，就是多家競(jìng)牌，把地價(jià)抬高了。

　�。丛拢保比盏倪@次拍賣(mài)，機(jī)場(chǎng)路、琶洲和荔灣路三幅地塊經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)投，最后分別以底價(jià)的２．２倍、１．８倍和１．５倍成交。

　　機(jī)場(chǎng)路住宅用地成交價(jià)高出底價(jià)６９９３萬(wàn)元，樓面地價(jià)高達(dá)４７２５元／平方米，而琶洲ＰＺＢ１３０１商務(wù)辦公地塊成交價(jià)高出底價(jià)１７８２３萬(wàn)元，樓面地價(jià)達(dá)５４１１元／平方米。

　　多城市中心將拉動(dòng)龐大土地供應(yīng)

　　要讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，控制消費(fèi)需求是無(wú)效的，只能通過(guò)增加住宅產(chǎn)品的供給。而市場(chǎng)對(duì)增加住宅用地的供應(yīng)的呼聲，已經(jīng)成為矛盾的風(fēng)暴眼。

　　然而，從政府的發(fā)展規(guī)劃和城市擴(kuò)張的普遍規(guī)律看，住宅土地供應(yīng)的發(fā)展路徑，仍然是有跡可循的

　　單城市中心，城區(qū)土地日漸稀缺

　　必須看到，廣州到今天為止，仍然是一個(gè)單中心城市。

　　其城市中心位于老八區(qū)中軸線(xiàn)一帶，作為城市核心的珠江新城和舊ＣＢＤ的老城，由于其城市配套設(shè)施齊備，生活成本和居住成本相對(duì)較低，土地價(jià)值將日益提高。

　　這從價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)可以得到印證，今年第一季度廣州市中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲１４％，老城區(qū)房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，而從目前的發(fā)展情況看，老八區(qū)的土地供應(yīng)將持續(xù)稀缺。

　　在土地供應(yīng)方面，通過(guò)地價(jià)提升而產(chǎn)生的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)，將成為盤(pán)活爛尾樓的動(dòng)力，在此背景下，政府在回收閑置地塊，轉(zhuǎn)圜于債權(quán)人和債務(wù)人之間，進(jìn)行存量地塊盤(pán)活的工作也將加速進(jìn)行。

　　另外，在增量房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步減少的情況下，空置房的容量將進(jìn)一步受到擠壓。

　　多個(gè)新城市中心逐步成型，拉動(dòng)龐大土地供應(yīng)

　　從城市發(fā)展的客觀(guān)規(guī)律看，發(fā)展多功能城市副中心已經(jīng)成為各城市群的經(jīng)驗(yàn)。按廣州市的“十一五”規(guī)劃，２０１０年廣州的城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)有的７００平方公里，擴(kuò)大到１０００平方公里，并以新區(qū)建設(shè)為主，抽疏老城區(qū)的人口。

　　屆時(shí)廣州的城鎮(zhèn)人口將從２００５年的６０１萬(wàn)人增加到１０４０萬(wàn)人。這必然要求新城區(qū)的大量土地供應(yīng)。但番禺的失敗例子告訴我們，倘若新城區(qū)的社區(qū)配套仰賴(lài)開(kāi)發(fā)商來(lái)提供，將會(huì)出現(xiàn)數(shù)個(gè)各自為政的“獨(dú)立王國(guó)”，造成資源的浪費(fèi)。

　　新加坡城市擴(kuò)張的經(jīng)驗(yàn)如何呢？凱德置地華南區(qū)總經(jīng)理余志宏指出，從新加坡的經(jīng)驗(yàn)看，城市擴(kuò)張將以多中心發(fā)展的模式進(jìn)行。多個(gè)城市副中心將為城市空間拉開(kāi)布局提供便利，而城市副中心也將為各新城區(qū)的居民提供醫(yī)療、教育、商業(yè)、寫(xiě)字樓等社區(qū)配套，從而降低居民的生活成本。

　　據(jù)分析，目前廣州市在中心區(qū)域的周邊地區(qū)儲(chǔ)備了充足土地，而番禺、花都、南沙、蘿崗等區(qū)土地資源豐富，仍為廣州土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。

　　據(jù)記者了解，目前新塘、花都的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，預(yù)計(jì)有關(guān)部門(mén)將借助城市交通網(wǎng)絡(luò)的貫通，在各地進(jìn)行城市副中心的規(guī)劃和投入，并逐步加大周邊地區(qū)的土地供應(yīng)力度。

　　軌道交通對(duì)縮短城市空間距離的作用明顯

　　據(jù)香港理工大學(xué)中國(guó)商業(yè)中心主任陳文鴻先生指出，從日本和香港的經(jīng)驗(yàn)看，未來(lái)的城市商業(yè)將呈現(xiàn)軌道交通站點(diǎn)的擴(kuò)張模式。那么，商業(yè)擴(kuò)張帶來(lái)的生活成本下降，會(huì)否導(dǎo)致地區(qū)性的社區(qū)服務(wù)中心呈現(xiàn)站點(diǎn)擴(kuò)張的模式呢？答案是肯定的。

　　資深房地產(chǎn)從業(yè)人士程立志認(rèn)為，從生活成本的考慮來(lái)說(shuō)，軌道交通對(duì)縮短城市空間距離的作用相當(dāng)明顯。

　　城市生活將主要由集體運(yùn)輸工具配合公共交通體系進(jìn)行，而部分交通站點(diǎn)將成為商業(yè)中心。也只有這種多中心的發(fā)展模式，才能支持廣州的城市擴(kuò)展。

　　第一季度，兩買(mǎi)家爭(zhēng)一套房

　　住宅用地之荒，也導(dǎo)致了目前市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量的緊張。

　　戴德梁行表示，今年年初廣州樓市整體供應(yīng)明顯減少。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度廣州住宅新批準(zhǔn)預(yù)售面積為７６．２８萬(wàn)，較上年第四季度減少３５．５％。從供需比例來(lái)看，第一季度廣州市中心城區(qū)住宅供需結(jié)構(gòu)為１：２．２５，供不應(yīng)求的現(xiàn)象在上年第四季度的基礎(chǔ)上加劇。在樓價(jià)穩(wěn)步上升的前提下，住宅市場(chǎng)連續(xù)保持供不應(yīng)求的局面，背后的原因是：第一，城市中心路段的住宅新增供應(yīng)量明顯上升，深受消費(fèi)者的歡迎；第二，住宅產(chǎn)品的整體素質(zhì)不斷提高，吻合消費(fèi)者的需求；第三，在良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們收入穩(wěn)定上升，購(gòu)房能力也相應(yīng)增強(qiáng)。

　　□　多方困境

　　說(shuō)來(lái)說(shuō)去三方都叫難

　　在城市仍然維持單中心格局的情況下，政府手中可以放出的城市中心土地不多，倘若在城市副中心未形成之前，放開(kāi)新城區(qū)地塊，則無(wú)法體現(xiàn)這些地塊的最大價(jià)值。但不放開(kāi)城市周邊的土地，又無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住宅的需求。矛盾之下，政府才放出“不買(mǎi)房就是為樓市做貢獻(xiàn)”之語(yǔ)。

　　開(kāi)發(fā)商的困境是，政府已經(jīng)逐漸掌握了土地“一個(gè)水龍頭出水”的控制權(quán)。未來(lái)的土地供應(yīng)量完全取決于政府。這意味著市場(chǎng)不確定性增加。在政府捂地，待價(jià)而沽的情況下，當(dāng)然也應(yīng)該采取盡量提升土地價(jià)值的開(kāi)發(fā)模式。

　　消費(fèi)者面臨的困境是，在城市仍然維持單中心格局的情況下，由于生活成本等原因，對(duì)郊區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以下手，但卻對(duì)城市中心的房?jī)r(jià)望而卻步。加上供求關(guān)系緊張引致的價(jià)格上漲趨勢(shì)，令消費(fèi)者在買(mǎi)與不買(mǎi)之間相當(dāng)為難。

　　不難發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的困境主要是由市場(chǎng)的不確定因素構(gòu)成的。要解決這一困境，政府應(yīng)該拿出的行動(dòng)是減少信息不對(duì)稱(chēng)，公布中長(zhǎng)期的土地出讓計(jì)劃，降低市場(chǎng)的不確定性。從而令消費(fèi)者有能力進(jìn)行理性的預(yù)期和判斷。

　　□　記者觀(guān)察

　　博弈與共謀廣州城市價(jià)值最大化

　　從一系列分析中不難發(fā)現(xiàn)，政府近年大量放出商業(yè)用地，大規(guī)模進(jìn)行市政建設(shè)，是政府謀求廣州城市價(jià)值最大化的具體行動(dòng)。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目能刺激城市經(jīng)濟(jì)，提升城市形象，而市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)則有利于強(qiáng)化城市結(jié)構(gòu)，提升土地價(jià)值。

　　與此同時(shí)，正如最新的數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的，政府抑制了住宅用地的供給。政府這樣做一方面是要擠出開(kāi)發(fā)商手中的存量土地，另一方面也是延續(xù)了“熟地”策略，即把地做熟，再謀求高價(jià)出售。在商業(yè)用地放量增大，住宅用地增量減少，市政建設(shè)力度加強(qiáng)的三方作用下，樓價(jià)升高，市面的存量土地減少，土地價(jià)值提升成為必然。

　　從廣州市需要用賣(mài)珠江新城的錢(qián)來(lái)建地鐵看，廣州的財(cái)政是相當(dāng)獨(dú)立的，因此，只有政府獲得每塊土地的最高價(jià)值，才有資金重塑舊城，發(fā)展新城，從而調(diào)整整個(gè)廣州的城市結(jié)構(gòu)。自此，邏輯逐漸清晰了，從某種角度看，那一句“廣州的房?jī)r(jià)還沒(méi)達(dá)到１９９７年的水平”，其實(shí)真正是發(fā)自肺腑之語(yǔ)。

　　但消費(fèi)者，請(qǐng)不必過(guò)于悲觀(guān)，倘若以下條件成熟，住自己買(mǎi)的房子仍然有希望。

　　這個(gè)條件就是城市副中心的興起。

　　可以說(shuō)，現(xiàn)代城市的擴(kuò)張過(guò)程，是軌道交通這一血脈貫通后，通過(guò)規(guī)劃形成新城市副中心，并通過(guò)新城市副中心輻射新居住區(qū)域的過(guò)程。

　　從目前的趨勢(shì)看，中心城區(qū)土地日益稀缺，城市郊區(qū)的土地則存在大量?jī)?chǔ)備。但在華南的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)下，相信政府將不會(huì)任由開(kāi)發(fā)商延續(xù)“大盤(pán)時(shí)代”的瘋狂。各城市副中心將逐步成型。這種城市副中心，將由強(qiáng)有力的公共交通系統(tǒng)，如地鐵與城市中心連接，并同時(shí)承擔(dān)商業(yè)、商務(wù)、就業(yè)、休閑等城市配套功能。而城市副中心又將與大片的土地儲(chǔ)備比鄰，借此，一方面擴(kuò)張城市的版圖，一方面豐富了土地供給結(jié)構(gòu)。這樣，即使城市中心的價(jià)格上了天，城市副中心的價(jià)格仍然是可以接受的，從香港、新加坡等地的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，這種模式都是有跡可循的。

　　當(dāng)然，如果一切在廣州還順利的話(huà)。　　

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