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德國(guó)專(zhuān)家看天津 高檔房該往哪里去 [推薦]
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4月8日，德國(guó)建筑師亨利克、德國(guó)GEZE工業(yè)公司Haase經(jīng)理和德國(guó)五合建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)北京副總曹一勇等一行考察了天津的高檔房市場(chǎng)。自去年以來(lái)，天津市高檔房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，吸引了來(lái)自國(guó)內(nèi)外的購(gòu)房客戶。在外籍人士中，以日韓為主，也有部分的歐美客戶。按照北京、上海等國(guó)際化大都市的發(fā)展趨勢(shì)，歐美人士定居也會(huì)成為一個(gè)主流趨勢(shì)。那么，歐美客戶在居住上的需求是什么，對(duì)目前天津高檔房產(chǎn)品有什么樣的意見(jiàn)，對(duì)大城市的發(fā)展規(guī)劃和城市建筑有什么建議？
德國(guó)專(zhuān)家參觀了時(shí)代奧城和卡梅爾項(xiàng)目。亨利克對(duì)時(shí)代奧城多樣化的產(chǎn)品、豐富的建筑業(yè)態(tài)非常贊許。他表示：“德國(guó)建筑在施工質(zhì)量上比較注重，在這一點(diǎn)上奧城項(xiàng)目很下功夫。戶型的功能分區(qū)處理的好，體現(xiàn)出多樣性，空間分配很舒服。立面設(shè)計(jì)非常吸引人，公建化的外檐，帶來(lái)高檔的品質(zhì)感。建筑業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)和住宅有機(jī)的結(jié)合，住宅和購(gòu)物空間聯(lián)系緊密，滿足了高端客戶群對(duì)商業(yè)的需求。”在卡梅爾項(xiàng)目的示范區(qū)，德國(guó)專(zhuān)家對(duì)其良好的建造工藝和精致做工留下了深刻印象。在戶型處理上，不同的空間具有不同的主題，而且是生動(dòng)有趣的主題。具體到產(chǎn)品風(fēng)格上，亨利克說(shuō)，他曾經(jīng)在南加州居住過(guò)半年，感覺(jué)這個(gè)項(xiàng)目在建筑風(fēng)格的把握上得到了很好地體現(xiàn)，同時(shí)建筑和環(huán)境結(jié)合得非常適宜。Haase經(jīng)理經(jīng)理則對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)非常贊同，認(rèn)為戶型配比豐富，尺度上也適合西方人士的居住習(xí)慣。
據(jù)介紹，在西歐和北歐的一些國(guó)家，高舒適度、低能耗的建筑非常普遍。這種建筑物外表樸實(shí)無(wú)華，但內(nèi)部構(gòu)造非常精致，尤其在墻體結(jié)構(gòu)、門(mén)窗玻璃、采暖方式等方面運(yùn)用了大量的新技術(shù)。德國(guó)五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年研究以及結(jié)合國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在住宅建設(shè)中采用了一套18大系統(tǒng)的生態(tài)技術(shù)，建立起成熟的成套節(jié)能體系。曹一勇認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟、理性，各種營(yíng)銷(xiāo)手段都用到極致，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間很難拉開(kāi)距離。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，當(dāng)解決了人們的物質(zhì)需要，解決了人們的精神需要之后，就會(huì)回到住宅的內(nèi)在根本，就是產(chǎn)品本身。他預(yù)測(cè)高舒適度低能耗住宅將成為趨勢(shì)，比如在南京已經(jīng)出現(xiàn)了零能耗住宅。
專(zhuān)訪
高舒適度低能耗住宅 前景可觀
無(wú)論地理位置、景觀園林、戶型設(shè)計(jì)怎樣變化，現(xiàn)在很多高檔房仍然歸屬于傳統(tǒng)住宅類(lèi)型。盡管其外表和室內(nèi)裝修看上去非常豪華奢侈，生活并沒(méi)有真正升級(jí)。什么是高舒適度低能耗住宅？就是采用先進(jìn)的建筑技術(shù)和材料，對(duì)作用于建筑物的聲、光、熱等自然因素進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)節(jié)，從而最大限度地減少自然因素對(duì)居住舒適度和健康的不利影響，最大限度地降低建筑采暖和制冷的能源消耗，可使室內(nèi)自然溫度接近于或保持在人體舒適溫度。幾年來(lái)，五合集團(tuán)一直在中國(guó)倡導(dǎo)高舒適度低能耗建筑技術(shù)，記者采訪了這次來(lái)津的曹一勇先生。
隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地成本快速增加，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例越來(lái)越大，對(duì)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
隨著地價(jià)比例增加，建安成本所占比例會(huì)降低，在這種情況下增加很少的科技建材的投入，就會(huì)帶來(lái)更高的附加值。根據(jù)我們的測(cè)算，一個(gè)基本的節(jié)能系統(tǒng)大致會(huì)提高700-800元/平方米的建安成本。我看到在天津也出現(xiàn)了樓面地價(jià)為5000元的樓盤(pán)，這種樓盤(pán)只能加大科技建材的投入，以帶來(lái)更高的附加值。未來(lái)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的趨勢(shì)是倡導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新，經(jīng)歷了概念炒作后的樓市，理應(yīng)回歸到產(chǎn)品本位，高舒適度、高性價(jià)比產(chǎn)品將成為未來(lái)購(gòu)房的首選。
節(jié)能型住宅和豪宅有沖突嗎？住豪宅的富人有必要在住宅能源消耗上節(jié)省開(kāi)支嗎？
社會(huì)的觀念在發(fā)生變化，第一代富人是以浪費(fèi)為榮，就像笑話里講的“要喝一碗倒一碗”，第二代富人則是忙著做慈善活動(dòng)。同樣，第一代豪宅會(huì)突出對(duì)自然資源、土地資源的更多占有和消耗上，而第二代豪宅一定是注重節(jié)能環(huán)保的。
在一個(gè)大城市中開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的最大商機(jī)在哪里？
在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，概念炒作無(wú)疑過(guò)時(shí)了，已經(jīng)到了規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。只要一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)水平達(dá)到一個(gè)高度，一定會(huì)追求一種真正的品質(zhì)。只有你抓住這個(gè)符合時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，你才能走在別人的前面，才能成為市場(chǎng)的典范，并帶來(lái)最大的回報(bào)，這就是最大的商業(yè)機(jī)會(huì)。高科技的生態(tài)節(jié)能技術(shù)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商越早用越好，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌建設(shè)最有利。我看到天津的市場(chǎng)趨勢(shì)非常好，潛力非常大，作為開(kāi)發(fā)商在下一步發(fā)展戰(zhàn)略上，應(yīng)該更明確、更明智，才能超越其他的品牌。
對(duì)于什么是豪宅，什么是好房子，有沒(méi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)？
現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)論高中低檔項(xiàng)目，住宅標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，這樣非常不合理，最需要有一個(gè)豪宅標(biāo)準(zhǔn)把產(chǎn)品真正的內(nèi)涵表現(xiàn)出來(lái)。在歐洲、美國(guó)，對(duì)于豪宅都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，在節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)上做不到的要罰款，做得好的會(huì)鼓勵(lì)。我們公司正在擬制一個(gè)豪宅標(biāo)準(zhǔn)。
低能耗住宅如何實(shí)現(xiàn)？
低能耗技術(shù)是一個(gè)完整的系統(tǒng)，不是某個(gè)單方面的技術(shù)。不應(yīng)該追求過(guò)程，而應(yīng)該注重最終的結(jié)果。一輛低檔車(chē)，可以內(nèi)外裝修上模仿寶馬的標(biāo)準(zhǔn)，但是品質(zhì)上達(dá)不到，那還是一輛開(kāi)不起來(lái)的寶馬。房子也如此。很多房子用了進(jìn)口門(mén)窗、中央空調(diào)，提高了成本，提高了單項(xiàng)的指標(biāo)，但對(duì)整體的舒適性可能沒(méi)有提高。很簡(jiǎn)單的一個(gè)例子，以往的結(jié)霜等問(wèn)題都在窗戶上，窗子是最大的冷橋，現(xiàn)在房子采用保溫隔熱性能很好的門(mén)窗，價(jià)錢(qián)提高了，但是如果構(gòu)造設(shè)計(jì)不好，墻面、樓板、陽(yáng)臺(tái)板都會(huì)成為冷橋，結(jié)霜、結(jié)露可能出現(xiàn)在墻里面，時(shí)間長(zhǎng)了還會(huì)造成墻體的腐蝕。建筑需要在一個(gè)大系統(tǒng)中進(jìn)行多個(gè)環(huán)節(jié)的配合，才能實(shí)現(xiàn)真正的節(jié)能環(huán)保。
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