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現樓面地價時代即將來臨 [推薦]
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過去：不做足容積率也賺
對于大多數開發(fā)商來說，樓面地價并不是一個新概念。雖然成都一直執(zhí)行的是以畝計價的方式，但大多數開發(fā)商在競拍土地前，一般都會對目標地塊的樓面地價進行測算，以制定相應的競價策略，但大多僅將樓面地價作為競價參考，在實際操作中并未直接計入成本。
按照樓面地價的測算方式，是地價總額除以總建筑面積的數值，單位是：元/平方米；而規(guī)劃容積率的高低直接決定總建筑面積的大小，因此，在項目實施階段能否做足容積率，是決定樓面地價是否具有現實意義的重要前提。然而，做不做足容積率，又取決于地價的高低，而地價又取決于樓市的均價水平。在以往土地價格還沒有達到足夠高的情況下，開發(fā)商即使不做足容積率，依然能夠保證企業(yè)利潤。在這種情況下，開發(fā)商更側重于降低容積率，把產品品質做得更好，使樓盤更有競爭力，最終實現暢銷。在這種市場行情下，土地規(guī)劃容積率尚不具有實際意義，相應的，樓面地價也不能發(fā)揮作用。
現在：樓面地價參與拍地
土地實行公開“招、拍、掛”以來，國家對土地的控制更加嚴格，城市地價體現出其應有的價值。尤其是由于中心城區(qū)投放市場的土地量非常有限，圍繞這些地塊的角逐也就格外激烈，有時一宗土地就會引來幾十家開發(fā)商爭奪，土地價格也隨之高漲。在土地成本不斷攀升的情況下，開發(fā)商只有做足容積率才具有盈利可能。
成都世家投資顧問有限公司總經理曾學錦認為，隨著城市發(fā)展規(guī)劃的變更，中心城區(qū)土地的容積率將進一步提高，這就意味著在同一塊土地上，現在能夠修出更多的房子，開發(fā)商能夠接受的地價水平也隨之提高。“同時，根據房管局的數據顯示，2005年五城區(qū)商品房交易均價超過了4000元/平方米。4000元/平方米意味著什么？意味著樓盤可以修成超高層，其售價仍能被大眾市場接受�！痹鴮W錦這樣說。
一方面是土地成本的高漲，一方面是市場接受度的提高，這些都為修建高層甚至超高層創(chuàng)造了條件，做足容積率已成為開發(fā)商的必然選擇。在這個時候，以畝計價的方式已不夠直觀，而“樓面地價”測算土地成本則顯得更直接、更務實。目前，在主城區(qū)幾乎所有以畝計價的拍賣中，開發(fā)商實際上已經按照“樓面地價”參加競標。
對比：樓面地價更便利
樓面地價究竟會給樓市帶來哪些影響？專業(yè)人士認為，由于不同區(qū)域的容積率不同，甚至同一區(qū)域內的不同地塊的容積率也有不同，以畝計價已不能直接反映項目開發(fā)中的土地成本含量，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性。樓面地價能更真實地反映不同區(qū)域的地價水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價水平，易于開發(fā)商在競價時直觀地進行價格對比，估算投資成本和投資效益，合理分布應價梯度，更好地規(guī)避市場風險。
對于購房者來說，樓面地價也會帶來很大的便利。由于樓面地價直接反映樓盤的土地成本，只要對目前樓面地價的行情稍加分析，就可粗略判斷今后房價的走勢。在進行樓盤價格的對比時，也更容易計算出目標樓盤的售價是否合理。
樓面地價不遠了
盡管諸多跡象都表明，成都市以“樓面地價”核算土地成本的時機已經成熟，但業(yè)界更為關注的是，政府職能部門會不會改變土地拍賣的計價方式，什么時候改變。記者就此采訪了成都市土地拍賣中心
市土地拍賣中心相關負責人表示，按照“樓面地價”方式進行土地拍賣是一個發(fā)展趨勢，目前內地很多城市已經采用了這種方式，成都也會根據土地市場的發(fā)展狀況，適時地向這種拍賣方式轉變。拍賣中心目前正在做這方面的嘗試。去年曾經以樓面地價方式推出過一宗地塊，今年之內還將陸續(xù)以這種方式推出部分土地，試探市場反應；如果市場反應良好，會盡快地全面采用。目前，拍賣中心就樓面地價方式的實施問題，正在組織研究論證，具體的實施時間還不能確定，需要視市場接受度而定。
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什么是“樓面地價”
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地成本，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。
樓面地價是房價的重要組成部分，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。目前，北京、上海、深圳等一些市場化程度較高的城市，在土地交易時已采用樓面地價的計價方式。業(yè)內人士認為，用樓面地價進行土地拍賣是大勢所趨，同時也表明一個城市的發(fā)達程度�！ �
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