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大武漢家裝廣場的內(nèi)幕與迷局 [推薦]
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一、迷局
2002年7月15日，一家叫南房的公司與武漢市國營752廠公司簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，附件則包括一份《交地程序及其進(jìn)度》，這份協(xié)議明確了752工廠190多畝土地轉(zhuǎn)讓給南房公司的條件和方法。在2000年10月份之前，我國的土地還可以協(xié)議交易，如果這份協(xié)議能迅速通過職代會、如果當(dāng)時那家叫南房的公司能拿出合同上要求的資金，也許后面的一系列故事和變局就不會發(fā)生。那家叫南房的公司就是后來的南國置業(yè)。而故事的迷局在于，充當(dāng)故事主角的既不是南房也不是南國置業(yè)，而是由南國置業(yè)控股的南國商業(yè)發(fā)展有限公司。用南國商業(yè)的有關(guān)人員的說法，南國商業(yè)和南國置業(yè)就是一家，從所有人到管理層都沒有變化，南國商業(yè)的出現(xiàn)不外乎滿足轄區(qū)政府稅收的需求。記者很快從這個實(shí)際上被中國中小企業(yè)慣用的資本手法弄出的迷局拔出來，開始了下面故事的敘述。
但是大多數(shù)752廠的職工并沒看清這團(tuán)迷局，盡管很多人已經(jīng)疲倦、懈怠、甚至絕望，仍然有部分職工在堅持著投訴、舉報，為自己的權(quán)利而抗?fàn)�。其間不乏自虐和血腥，也不乏有關(guān)職能部門的介入，但問題卻無法解決。原工廠管理層一系列的“偶然失誤”早已將職工夢想斷送，而利益博弈的另一方就是后來的南國商業(yè)發(fā)展有限公司幾乎每一步都是“合法”的，他們并不欠什么或者即或有一些欠帳也是有“合法的理由”的。而職工的抗?fàn)幊齾s無奈，更近似卡拉OK一種自我發(fā)泄而已，事實(shí)上也不會有什么結(jié)果。
二、背景
中國電子工業(yè)集團(tuán)（CEC）管轄的，武漢長江電源廠（又稱國營752廠）是一個有著70多年歷史的軍工老廠。上世紀(jì)九十年代以來，在市場經(jīng)濟(jì)的沖擊下，和大多數(shù)國營企業(yè)一樣，企業(yè)效益逐年下滑。這個企業(yè)還能夠存在，職工還可以領(lǐng)到足夠支持基本生活的薪資是因?yàn)樵撈髽I(yè)有大多數(shù)國有企業(yè)不具有的區(qū)位優(yōu)勢，處于被稱之為中國建材第一市的武漢市西漢正街市場群寸土寸金的核心地段，工廠在生產(chǎn)下滑時曾經(jīng)辟出80多畝土地搭建了一個臨時的建材市場——“長江建材裝飾城”，這成了這家企業(yè)的主要收入來源。據(jù)相關(guān)人士透露，50000多平方米面積的板材市場，每年給企業(yè)帶來的租金收入高達(dá)2000多萬元。
但2002年以后，當(dāng)各方資本紛紛登陸武漢的商業(yè)地產(chǎn)的時候，這一塊位于西漢正街日進(jìn)斗金的寶地并沒成為眾多資本追逐的目標(biāo)，盡管很多資本都曾把熱切的目光投放過來。原因是什么呢？那就是肉吃了，也要把骨頭吞了。原電子工業(yè)部楊曉棠部長在一次752廠職工座談會上一語中的。752工廠190多畝的廠區(qū)土地，不需要太多的資金就可以利用國家改制政策完成對其土地的控制，對于任何資本來說都是一塊令人讒誕欲滴的肥肉，但是近100畝占地三十多幢職工宿舍樓的改造則是一只頗費(fèi)牙口食之無味的骨頭。大多數(shù)資本看到這塊骨頭之后，盡管還惦記著752廠廠區(qū)這塊肥肉，但也不得不放棄。隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也隨著新一屆政府對弱勢群體的關(guān)注，房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，要改造752工廠如此密集和龐大的職工宿舍樓群，處于欠發(fā)達(dá)的中部地區(qū)的武漢本地的開發(fā)商大多無此實(shí)力，同時如此高的拆遷成本也加大了該地塊的運(yùn)作風(fēng)險，足以沖抵低價獲取752廠區(qū)地塊帶來的誘惑。
而對于752工廠的職工來講，這也許是最后的機(jī)會。由于武漢市地處長江、漢水交叉處，濕度較高，陰雨天也較多，這些宿舍樓都是幾十年前的房子，甚至有的可以追溯到上個世紀(jì)50年代，于是大多數(shù)宿舍樓墻上已經(jīng)出現(xiàn)了裂縫，部分房屋漏水現(xiàn)象十分嚴(yán)重，很多職工被迫在房屋內(nèi)搭建塑料棚。處于這樣居住環(huán)境的職工們對住宅條件的改變的迫切心理可想而知。對于752廠平均月工資僅有五百元左右，同時又面臨買斷勞動合同的職工們，要想改變自己住宅條件的唯一出路就是利用轉(zhuǎn)讓其擁有極高商業(yè)價值的廠區(qū)土地這快肥肉的同時捎帶著把自己宿舍區(qū)這塊不被資本看好的骨頭賣出去，換來改善居住環(huán)境和條件的機(jī)會。
三、故事
2003年初南國置業(yè)（后來一系列的資本運(yùn)作，角色變成了南國商業(yè)）就在這樣的背景下打著改善職工生活，提高居住質(zhì)量旗號開始介入752廠的危房改造中，開始了“大武漢家裝廣場”的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)計劃。
為了讓這臺戲演得逼真，在752廠當(dāng)局的配合下，南國商業(yè)進(jìn)行了全面的職工住房普查，包括報請武漢市相關(guān)管理部門專門來國營752廠進(jìn)行危房認(rèn)定的驗(yàn)收，還專門用大轎車?yán)毠ご韨內(nèi)⒂^南國置業(yè)（南國商業(yè)的控股方）開發(fā)的住宅產(chǎn)品�！澳蠂虡I(yè)稱會讓我們生活在花園里”。三年后仍有職工對這一切記憶猶新。
但這一切，只不過是明修棧道，據(jù)記者了解，暗渡陳倉的事情早已在大半年前已經(jīng)完成——2002年7月15日，國營752廠就已經(jīng)與南國置業(yè)的前身南房公司簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及其附件《交地程序及其進(jìn)度》。但是南房公司還沒做好履行這個協(xié)議的準(zhǔn)備，土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓時代就結(jié)束了，從此中國的土地交易必須進(jìn)入公開市場，經(jīng)歷“招、拍、掛”程序。上有政策，下有對策，從轉(zhuǎn)軌時期不完全市場的中國成長起來的開發(fā)商很快找到了更低門檻的啟動手段。2003年5月，南房公司以租賃改造的名義與752廠增補(bǔ)了提前開工的《協(xié)議書》。后來相關(guān)的合同權(quán)益和責(zé)任轉(zhuǎn)到了后來故事的主角成立于2003年8月14日，注冊資金為3000萬元人民幣的武漢市南國商業(yè)發(fā)展有限公司，當(dāng)時，這家公司的股東是幾個自然人，包括南國置業(yè)的法人許曉明、南國置業(yè)的總經(jīng)理裴笑箏。
這一系列的永遠(yuǎn)不會向職工公開的合同中，752廠管理層將包括廠區(qū)、長江建材裝飾城共計195畝的土地及建筑出租給南國商業(yè)，而年租金收入達(dá)2000多萬元的長江建材裝飾城加上100多畝廠區(qū)土地的綜合年租金竟然只需支付960萬元。
這份合同中還規(guī)定，南國商業(yè)擁有在土地上進(jìn)行改擴(kuò)建的權(quán)利。南國商業(yè)按造價減折舊費(fèi)用對被拆除建筑物進(jìn)行補(bǔ)償，但補(bǔ)償費(fèi)用的支付前提卻是南國商業(yè)通過公開市場法定程序正式獲得752廠廠區(qū)土地正式轉(zhuǎn)讓。也就是說，如果該地塊轉(zhuǎn)讓未能成功，南國并不承擔(dān)這些補(bǔ)償費(fèi)用。
更有趣的是合同規(guī)定雙方的租賃關(guān)系在由南國商業(yè)完成土地使用權(quán)變更登記時終止。也就是說，解除租賃關(guān)系的前提是土地的受讓方必須是南國商業(yè)。房土地的轉(zhuǎn)讓底價為每畝補(bǔ)償金60萬元人民幣，如最終轉(zhuǎn)讓價低于底價時，752不得向第三方轉(zhuǎn)讓本宗房地產(chǎn)，如果實(shí)際轉(zhuǎn)讓價超出底價，超出部分由雙方按一定比例分配。土地交易的招、拍、掛程序被買賣雙方智慧而“合法”地解構(gòu)了。這種情況下很難置信還會有第三方不開眼的資本介入。
重要的是，752廠職代會早已經(jīng)通過了原管理層的國營752廠制定的改制方案，廠方管理層只是“合法”地將工廠唯一有價值的土地“合法”地轉(zhuǎn)讓了。
更重要的是“職工危房改造工程”這塊難啃的骨頭已經(jīng)被廠方與南國商業(yè)共謀“合法”地剔除了。眼看著一塊讓人羨慕的價值數(shù)億肥肉就要落入注冊資金僅3000萬人民幣的一家小公司南國商業(yè)發(fā)展有限公司嘴中，一出老鼠吞象的資本傳奇又一次上演。
事情并不如此順利，752的職工很快就識穿了廠房與開發(fā)商的伎倆“南國商業(yè)不過是打作危房改造的幌子介入752的改制，實(shí)際上是進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”�！八接喗K身”的廠方與開發(fā)商顯然沒有意識到職工的反應(yīng)如此強(qiáng)烈，也顯然低估了職工的“能量”。職工們開始向752廠的上級主管部門中國電子工業(yè)總公司及湖北省、武漢市等有關(guān)部門進(jìn)行了頻繁的情況反映。很快相關(guān)部門的干涉紛紛介入，事情的局面一時超越了752廠原管理層和南國商業(yè)。
據(jù)了解，當(dāng)時作為上級主管部門的中國電子工業(yè)總公司也擔(dān)心，南國商業(yè)租賃改造長江建材裝飾城的行為本身是為更多的開發(fā)商對752改制的參與造成不可逾越的壁壘，這樣752廠很難賣出最優(yōu)的價錢。
2003年12月，中國電子工業(yè)總公司的干涉，使開工僅一個月的長江建材裝飾城改造工程被迫停工。一個月后，南國商業(yè)就與中國電子工業(yè)總公司達(dá)成了合作協(xié)議，長江建材裝飾城改造工程再次開工。這次協(xié)議的具體內(nèi)容記者沒有看到相應(yīng)的文件。但據(jù)2004年5月25日南國商業(yè)與752廠簽署的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)問題協(xié)議書》顯示，南國商業(yè)同意在廠區(qū)地塊成交確認(rèn)后，承擔(dān)住宅區(qū)改造工程。這是記者了解到的雙方所有的協(xié)議中唯一的一次提到職工住宅改造這幾個關(guān)鍵詞。但，不知道是否廠方管理層的又一次“疏忽”，752廠再一次陷入?yún)f(xié)議陷阱南國商業(yè)參與職工危房改造計劃的前提是該項(xiàng)目必須取得武漢市危房改造計劃資格。協(xié)議上對此有嚴(yán)格的文字表訴：“國營752廠應(yīng)負(fù)責(zé)落實(shí)該項(xiàng)目享受武漢市危房改造優(yōu)惠政策，并能滿足該項(xiàng)目實(shí)施要求的其他規(guī)劃條件”。記者就此請教了有關(guān)部門，并不是所有的危房都可以享受“危房改造優(yōu)惠政策”，政府對此有嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn)，享受危房改造優(yōu)惠政策的前提是改造項(xiàng)目的危房率必須達(dá)到40%。因?yàn)槲７扛脑煺弑举|(zhì)上是政府的一種福利政策，享受危房改造政策的開發(fā)項(xiàng)目將免繳土地出讓金、配套費(fèi)等相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)。作為多年來一直申請“危舊房改造優(yōu)惠政策”的752廠方在雙方協(xié)議中的這一重大“疏忽”顯然讓人意味深長，事實(shí)上這一“疏忽”將職工持續(xù)的努力和抗?fàn)帲霞壊块T的干涉全部消解掉了。
事后證明，作為開發(fā)商的南國商業(yè)是多么的具有遠(yuǎn)見卓識！2005年6月23日，武漢市橋口區(qū)危舊房改造指揮部就752廠宿舍區(qū)危房作了最后的鑒定，在相關(guān)的文件中表訴“752廠宿舍整體改造不符合享受危改政策。建議對D級危房進(jìn)行原結(jié)構(gòu)、原面積、原基礎(chǔ)維修�！�
我們沒有理由不相信政府部門對危房鑒定的專業(yè)性和公正性，但也無法不對沉湎于新住宅幻想的752廠職工表示悲哀。南國商業(yè)又一次“合法”剔除了752廠改造項(xiàng)目中的惱人的骨頭，成功地“合法”擁有剩下來的那塊讒人的“肥肉”。
752廠的職工們并不知道合同細(xì)節(jié)，同時也拒絕相信，那些大面積滲雨、大面積裂縫的宿舍樓并不具備獲取危改優(yōu)惠政策的資格。他們對于新居的憧憬早被點(diǎn)燃，而且不愿被熄滅。
四、違規(guī)
事情的發(fā)展真的如南國商業(yè)與752當(dāng)局預(yù)計那樣，2004年8月20日，南國商業(yè)通過招標(biāo)形式以5。24億元人民幣的總價，從武漢市土地交易中心獲得了752廠及其周邊土地238畝。其中，國營752廠區(qū)和長江建設(shè)裝飾城的土地轉(zhuǎn)讓合計為186畝（此前統(tǒng)計數(shù)據(jù)為195畝），另外52畝則包括752廠一部份職工宿舍和一部分社會居民住宅。
按照相關(guān)合同規(guī)定，5。24億的土地款中包含約1。5億應(yīng)交納給政府的出讓金、配套費(fèi)等建設(shè)規(guī)費(fèi)，752工廠土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)約1。4億元,居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)約2。3億元。這一些數(shù)字對于一個注冊不到一年,注冊資金只有3000萬的南國商業(yè)來講無異天文數(shù)字。因?yàn)椋凑諔T例，南國首先要向政府支付約1。5億的含出讓金和配套費(fèi)在內(nèi)的建設(shè)規(guī)費(fèi)，取得政府的相應(yīng)手續(xù)進(jìn)行土地的拆遷程序。按照南國商業(yè)當(dāng)時的情況除了支付政府這1。5億外,還應(yīng)支付土地方752廠部分補(bǔ)償款。
小有小的做法,南國商業(yè)的操作者不愧資本運(yùn)作的高手,“他們這么一點(diǎn)資產(chǎn)就敢于玩這樣大的項(xiàng)目,真是一場豪賭!”有不愿透露姓名的資深業(yè)內(nèi)人士如是評論。
2004年9月22日，南國商業(yè)向武漢市規(guī)劃局申請分期實(shí)施開發(fā)的報告書。
南國商業(yè)稱，由于拆遷量較大，尤其是“長江建材城”正在經(jīng)營中，為保護(hù)現(xiàn)有市場，實(shí)現(xiàn)順利過渡，因此，申請批準(zhǔn)的總體規(guī)劃方案分三期在4年內(nèi)開發(fā)完畢，目前進(jìn)行的第一期工程暫不涉及社會拆遷部分。
武漢市規(guī)劃土地局對此的批復(fù)是“按一次規(guī)劃，分期實(shí)施的辦法，促進(jìn)項(xiàng)目早日實(shí)際動工”。在其他城市以及武漢本地涉及舊城改造項(xiàng)目的也經(jīng)常有類似的情況出現(xiàn),但前提是開發(fā)商必須將應(yīng)交納給政府的規(guī)費(fèi)支付完全才能擁有相應(yīng)地塊的開發(fā)權(quán),拆遷費(fèi)用可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分批次支付。但是南國商業(yè)在這里偷換了概念，南國商業(yè)打算交納政府的規(guī)費(fèi)也要分三批交納。事實(shí)上正是這樣，南國商業(yè)除了土地招標(biāo)時交納的5000萬保證金，沒有再繳納剩余的應(yīng)支付政府的款項(xiàng)直到到……
2005年5月，在752廠區(qū)的地塊上一個號稱全武漢最大的建材家裝主題商業(yè)建筑大武漢家裝廣場第一期工程近十萬平米的建筑樓群已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入裝修階段了，但這樣一個巨大的商業(yè)項(xiàng)目居然是個“三無”工程，沒有土地證、沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、沒有建設(shè)工程施工許可證，也就是說，2005年5月752廠區(qū)土地上的近十萬平米的建筑是一堆非法建筑！這樣大規(guī)模的違規(guī)可以說在宏觀調(diào)控背靜下即使放只全國也是罕見的。這個事實(shí)不幸被前來武漢檢查工作的建設(shè)部房產(chǎn)司副司長沈建忠發(fā)現(xiàn)，“大武漢家裝市場”再度被迫停工。南國商業(yè)也因此被相關(guān)主管部分處以50萬元的罰款。僅過了一個星期，在建設(shè)部檢查人員離開武漢后，工程再次開工。
在事隔半年之后，關(guān)于以上違規(guī)事件，記者與南國商業(yè)的高層管理人員有一次交談。南國商業(yè)的高層人員對此直認(rèn)不諱，他們說，“我們違規(guī)我們認(rèn)罰”。其實(shí)這里面潛伏著一個荒繆的悖論-一旦被處罰后，違規(guī)的事件就取得合法的通行證。對于如此龐大的項(xiàng)目，50萬只是一個微不足道的小數(shù)，即使拖欠政府款項(xiàng)的財務(wù)成本也遠(yuǎn)大于此。支付50萬的罰款，開發(fā)商早已成數(shù)十倍地?fù)苹亓撕锰�。南國商業(yè)的高層人員之所以能夠平靜地對待罰款本身，其實(shí)只是所有類似處境的開發(fā)商的共性。難怪違規(guī)的事總是屢禁不止，違規(guī)的開發(fā)商總是前赴后繼。違規(guī)的風(fēng)險成本如此低下，而冒險違規(guī)獲取的成功又如此巨大，彼此反差如此強(qiáng)烈，處罰本身的無力可見一斑。
被處罰過的南國商業(yè)在2005年6月份相繼辦理了土地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證。南國商業(yè)面對記者的質(zhì)詢變得理直氣壯了：“我們的項(xiàng)目報建手續(xù)是完備的”事情似乎應(yīng)該結(jié)束了。但是細(xì)心的記者發(fā)現(xiàn)，直到2005年11月份，南國商業(yè)所稱的手續(xù)齊備僅指已經(jīng)開盤銷售80畝土地和該地面上的建筑。而廠區(qū)的另外100畝地的三證似乎還沒有提上議事日程上來，更何論住宅區(qū)那58畝地的手續(xù)。這種辦證的方法就與前面提到的南國商業(yè)提出并得到武漢規(guī)劃土地部門認(rèn)可的分三批次開發(fā)的申請相對應(yīng)起來。記者做出進(jìn)一步的假設(shè)，如果這種購買一大宗地塊分批支付土地款分拆土地辦理土地證等相關(guān)手續(xù)的行為本身具有合法性，那么似乎可以這樣設(shè)想，購買者先支付三分之一的土地款獲取了三分之一的土地手續(xù)和相關(guān)證照，然后將這些手續(xù)抵押給銀行貸出新的款項(xiàng)支付另外的三分之一土地款，然后再重復(fù)以上的程序，總之，這樣，購買者只需三分之一的款項(xiàng)就可合法購買整宗土地。那么土地本身經(jīng)營的風(fēng)險購買人實(shí)際上只承擔(dān)了三分之一，而放貸的銀行則承擔(dān)了三分之二的風(fēng)險。
這似乎和宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)相抵促？這算不算也是一種金融違規(guī)？
五、真相
記者在整個事件的調(diào)查中一直追查其背后的真相，追尋形成的最本質(zhì)的原因。
據(jù)開發(fā)商在媒體上曾宣布大武漢家裝廣場總投資要超過15個億，而南國商業(yè)是否具備這樣大的投資能力呢？
根據(jù)從武漢市工商局查到的資料看，南國商業(yè)在05年4月之前僅有3000萬的注冊資金，股東基本上都為自然人，也就是。05年4月，南國商業(yè)對注冊資金作了變更，增資至一億元，控股股東為武漢南國置業(yè)有限公司。
那么南國置業(yè)又有多大的資本和資金實(shí)力呢？首先，從開發(fā)商的注冊資金變更情況可以看出，南國商業(yè)的控股企業(yè)南國置業(yè)2003年9月進(jìn)行了股東變更，變更后注冊資金仍為1000萬元人民幣。按照中國的法律要求，對外投資最大額度只能占總資本的50%，那么對于1000萬注冊資金的南國置業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定是不能夠出資5500萬成為南國商業(yè)的控股方的。后來找到了一份05年3月份也就是比南國商業(yè)增加注冊資金早一個月時間，由湖北東方會計師事務(wù)所提供的南國置業(yè)的審計報告。該報告顯示南國置業(yè)有1。28億的凈資產(chǎn)，04年凈利潤只有650多萬。這報告解決了南國置業(yè)對南國商業(yè)的控股權(quán)的資格問題。會計師事務(wù)在報告開篇說明：被審計的報表的編制是南國置業(yè)公司管理當(dāng)局，事務(wù)所的責(zé)任是在實(shí)施審計工作的基礎(chǔ)上對這些會計報表發(fā)表意見。也就是說，報告本身的可靠性僅僅建立在南國置業(yè)提供的財務(wù)數(shù)據(jù)上。在報告中，記者看到一個百思不解的問題：截止到04年底，04年凈利潤只有650多萬元。的南國置業(yè)，怎么可能從03年9月到04年年底就可以由僅有1000萬注冊資金的小公司一下變成一個擁有1。28億凈資產(chǎn)的中型企業(yè)？
而南國商業(yè)變更后也僅是一個注冊資金一個億的企業(yè)，而大武漢家裝廣場項(xiàng)目光買地就需要5。24個多億，其中有3個多億用來拆遷補(bǔ)償，而交給政府的出讓金等規(guī)費(fèi)則超過1。5個億，而在宏觀調(diào)控期的銀行是不可能違軌給企業(yè)貸款支付土地款的，控股股東顯然也沒有實(shí)力借貸給它的股。這是否是南國商業(yè)提出分拆支付土地款分拆辦證的最真實(shí)的理由呢？對752工廠合法設(shè)置的合同陷阱以及大武漢家裝廣場的無證建設(shè)，土地等款項(xiàng)的拖欠等等的違規(guī)似乎都有了一個合乎邏輯的解釋。
一種無奈之舉！記者相信作為開發(fā)商的南國商業(yè)所做的一切都是出于無奈的選擇。違規(guī)，幾乎是所有的以小博大的房地產(chǎn)案例中無法規(guī)避的宿命，剔除骨頭吞下肥肉又是幾乎所有處于原始積累狀態(tài)的資本的必然過程。如果十年后，如果南國商業(yè)還能不斷成長，如果那時他的實(shí)力足夠強(qiáng)大，記者可以大膽的預(yù)測，這些現(xiàn)象幾乎不可能存在，那時擁有足夠?qū)嵙Φ哪蠂虡I(yè)也將擁有足夠的寬容和資本的良心，在獲取高額利潤的同時也將伸出博愛的手去扶持那些夢想有一個像樣的家園的人們。所有的無奈之舉都因超出能力之外。轉(zhuǎn)軌時的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范缺失，造就了太多成功的投機(jī)，記者甚至覺得沒有理由對南國商業(yè)的一切進(jìn)行更多的批判。
六、風(fēng)險
建立在752工廠地塊上的龐大商業(yè)物業(yè)-大武漢家裝廣場終于在2005年9月盛大開盤，與之相呼應(yīng)的是電視、報紙、互聯(lián)網(wǎng)、車身等各種載體上鋪天蓋地的廣告。南國商業(yè)在廣告中宣稱，開發(fā)商將保證商鋪投資的扣除稅收后的年回報不低于7%，開發(fā)商正努力將商鋪的投資回報率提升到20%。
如此高的投資回報理所當(dāng)然具有巨大的吸引力。這實(shí)際上是一種商業(yè)地產(chǎn)的包租行為，但是近年來，在武漢乃至全國，真正包租成功的案例卻乏善可陳。包租行為的本質(zhì)是迅速將商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)，加速開發(fā)的現(xiàn)金回收，以保證開發(fā)過程中的資金鏈。至于承諾的投資回報能否實(shí)現(xiàn)其實(shí)已不是開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)了，一般開發(fā)商都合法地將對投資人的責(zé)任和承諾轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)物業(yè)的管理公司，當(dāng)這些管理公司因無法將這些責(zé)任和承諾兌現(xiàn)而與投資人對決公堂時，開發(fā)商早已得計地置身事外。記者不會這樣惡意地推測南國商業(yè)，記者完全相信南國商業(yè)的承諾是發(fā)自開發(fā)商內(nèi)心的。
但說到底，開發(fā)商的承諾能否如期實(shí)現(xiàn)，一，取決于商業(yè)項(xiàng)目本身的運(yùn)作是否能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，如能實(shí)現(xiàn)，那么開發(fā)商的承諾一般不會是一張空文；二，取決于開發(fā)商自身的實(shí)力，即開發(fā)商有沒有相應(yīng)風(fēng)險的承擔(dān)能力？有沒有相應(yīng)的品牌維護(hù)和信譽(yù)訴求？一旦項(xiàng)目不成功，開發(fā)商是否會勇于承擔(dān)投資人的相應(yīng)回報要求？有沒有能力實(shí)現(xiàn)它？
大武漢家裝廣場的平均售價超過了10000元/平米（建筑面積），年回報不低于7%，就相當(dāng)于每平米建筑面積的商鋪有不少于700元的收益，那么每建筑面積的月租金就不能低于60元，實(shí)際上大武漢周邊成熟的市場租金很難超過50元的/平米（使用面積）。反差如此巨大，開發(fā)商的承諾又建立在什么的基礎(chǔ)上呢？是不是仍是一種快速回籠現(xiàn)金的一種不得已的手段？如果開發(fā)商真的保證扣稅后不低于7%的商鋪投資回報，有可能開發(fā)商就要對投資人進(jìn)行實(shí)際出租回報差額補(bǔ)貼。中國的開發(fā)商是否有這樣好的心態(tài)-把裝進(jìn)口袋的利潤又分批次倒出來返回那些投資人？
更大的風(fēng)險還在后面，商業(yè)運(yùn)作一旦不成功完全可能造成開發(fā)商的資金鏈斷裂，畢竟南國商業(yè)自有的資金相對于項(xiàng)目開發(fā)需求的資金太小。這時候，所有商鋪的投資人都將淪為開發(fā)商的殉葬品。
從以上分析看出南國商業(yè)的控股股東是一個具有高金融風(fēng)險的企業(yè)，南國商業(yè)的運(yùn)作模式完全類似，同時還從以上分析看出，注冊資金還沒僅有3000萬時，其僅從南國置業(yè)的借債已經(jīng)達(dá)到1。2個億,也就是其債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)數(shù)倍于其資本金。即使后來，南國商業(yè)的注冊資本增加到一個億，仍然是資不抵債的。這樣的企業(yè)風(fēng)險實(shí)在大過想象。
作為投資人，如果選擇這樣的企業(yè)的項(xiàng)目投資，確實(shí)玩的是心跳！
七、采訪后記：
2005年11月中旬，南國商業(yè)也是南國置業(yè)的董事長許曉明先生在他的辦公室接受了記者的采訪。許先生給記者的印象完全不是一個被媒體進(jìn)行了集體漫畫的開發(fā)商形象，而更象一位飽學(xué)的長者。密布在臉上的皺紋，顯出有些滄桑和倦怠，二目黑亮，發(fā)出睿智的光，可以看出這位畢業(yè)于人民銀行的金融研究生，不是等閑人物。整個采訪過程經(jīng)常被許先生有些夸張的笑聲中斷，也許，許先生一直不明白，南國商業(yè)這家在國內(nèi)名不見經(jīng)傳，即使在武漢也談不上規(guī)模的開發(fā)企業(yè)怎么會被這些全國性媒體關(guān)注對象？
無論登陸南國商業(yè)的網(wǎng)站，還是在南國置業(yè)的辦公室，記者都很容易找到這樣一句口號：做房地產(chǎn)行業(yè)的思想者。這句話據(jù)說是多年來一直為許先生和他的管理團(tuán)隊所遵循。直接從網(wǎng)上提供的資料，分析南國商業(yè)的管理層，不難發(fā)現(xiàn)他們中大多數(shù)是學(xué)金融或財務(wù)出生的，幾乎都擁有注冊會計師資格，都是具有思想者基礎(chǔ)的現(xiàn)代經(jīng)理人。順理成章，也可以想象到他們強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力。
這一切，似乎可以說明，南國商業(yè)應(yīng)該是小型開發(fā)企業(yè)的佼佼者。
大武漢家裝廣場個案的價值在于有太廣泛的代表性。在轉(zhuǎn)軌時期的市場中充滿了太多的投機(jī)機(jī)會，投機(jī)的人，有著太多成功的投機(jī)先例，有太多投機(jī)成功的英雄。投機(jī)，永遠(yuǎn)對資本充滿無窮的誘惑！
以小博大、瞞天過海、違規(guī)、打察邊球，成為這個時期中國小型開發(fā)企業(yè)的常態(tài)。
宏觀調(diào)控的政策正在影響中國經(jīng)濟(jì)的各個方面，中國的房地產(chǎn)業(yè)在此次調(diào)整的考驗(yàn)中，也正承受來自遠(yuǎn)不僅于市場的壓力，中國的中小型開發(fā)企業(yè)面臨更艱難的生存空間。他們?nèi)缃窬拖褚慌Ｍ烀５馁�徒，但他們中的大部分將死在激烈的競爭中和日益抬高的門檻下，他們中的極少數(shù)一旦掙扎著躲過今天，將會在明天擁有強(qiáng)大的生長活力。
大武漢家裝廣場的個案解讀，本質(zhì)上是對中國泡沫地產(chǎn)的普遍描述。
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