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2006年杭州樓市整體向好
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2005年杭州樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)始于第二季度。政府針對(duì)投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，調(diào)控效果顯著，同時(shí)也顯示開發(fā)商暴利時(shí)代的真正結(jié)束。杭州樓市經(jīng)過2005年的震蕩之后，走向平和、理性。賣方市場(chǎng)已經(jīng)過渡為買方市場(chǎng)，消費(fèi)者購房比較務(wù)實(shí)。市場(chǎng)逐步樹立“以客戶價(jià)值引航品質(zhì)提升”的意識(shí)，逐步進(jìn)入客戶經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各個(gè)開發(fā)商將以客戶價(jià)值為中心促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)提升，為客戶創(chuàng)造良好的居住回報(bào)。2006年杭州樓市發(fā)展預(yù)測(cè)大致如下：
價(jià)格逐漸回歸價(jià)值
經(jīng)過2005年的宏觀調(diào)控，下沙樓盤開發(fā)商明智地在利潤(rùn)與市場(chǎng)之間選擇了市場(chǎng)，如天元公寓、夢(mèng)琴灣、海天城等，這些樓盤推出的房?jī)r(jià)比去年的樓盤每平方米便宜1000元左右，而市場(chǎng)給予它們的回報(bào)，也是非常豐厚的。這3個(gè)樓盤，在杭州透明售房網(wǎng)上，都先后榮登過銷售榜月度冠軍、季度冠軍。緊接著濱江區(qū)、余杭區(qū)、三墩、城北、錢江新城等區(qū)域的樓盤也不斷開出低價(jià)。濱江區(qū)的傾城之戀新開樓盤6500元的均價(jià)比同區(qū)域已開樓盤便宜1000多元；三墩的文鼎苑9月份開出了單價(jià)7900元的起步價(jià)；秋濤北路上的三華天運(yùn)售價(jià)也在萬元以下，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。其他老樓盤降價(jià)、打折、送禮品等促銷方式盛行，1-10月商品住宅預(yù)售平均價(jià)格6106.2元/平方米，比去年同期有所下滑，樓盤價(jià)格逐漸向房子價(jià)值回歸。
價(jià)格始終圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，過高的價(jià)格終究要回歸價(jià)值。一方面政府已經(jīng)通過的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。另一方面購房者已經(jīng)聯(lián)合起來，理性地與開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)博弈。因此展望2006年杭州樓市，開低價(jià)、優(yōu)惠促銷還將繼續(xù)運(yùn)用，隨著市場(chǎng)自發(fā)的進(jìn)程，價(jià)格將逐漸回歸價(jià)值。
供大于求真正形成
2006年92個(gè)新盤將入市，加上今年的余房，2006年杭州樓市（包括蕭山、余杭）供應(yīng)量達(dá)700萬平方米，以2.0的容積率，每套120平方米的面積計(jì)算，明年可賣的商品房將達(dá)到11.7萬套。從各區(qū)塊總的供應(yīng)量來看，江濱和閑林是杭州樓市近兩年的供應(yīng)主力板塊。
江濱區(qū)域內(nèi)賀田·尚城、六合·天寓、通策·錢江時(shí)代、逸天廣場(chǎng)、旅游·水印城、太陽·國(guó)際公寓、同人·春江時(shí)代、錦繡江南、贊成·林風(fēng)、濱江·金色家園、彩虹城、濱江·金色海岸、盛元·慧谷、鳳凰城廣場(chǎng)、贊成·太和廣場(chǎng)等樓盤明年都會(huì)有房源推出，新上市量在55萬平方米以上，加上今年的存量，供應(yīng)量非常可觀，在110多萬平方米以上。
閑林區(qū)域內(nèi)庭院深深、福田·青楓墅園、綠野春天、發(fā)展綠城·翡翠城、華盛·星洲翠谷、華安·西溪山莊等都會(huì)在2006年陸續(xù)放量，區(qū)域新上市量預(yù)計(jì)在56萬平方米左右。今年的上市量預(yù)計(jì)有24萬平方米會(huì)留到明年繼續(xù)銷售，因此總供應(yīng)量會(huì)在80萬平方米左右。
2006年杭州樓市供應(yīng)量持續(xù)走高，而在需求方面，隨著投資客的隱退，真正的需求為工薪階層用于自住和改善型，在宏觀政策影響下，每年基本存在潛在需求又不可能及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效需求，因此供大于求的局面將真正形成。
市場(chǎng)細(xì)分，客戶細(xì)分
2005年不僅低價(jià)房源相對(duì)熱銷，高檔樓盤例如綠城的深藍(lán)廣場(chǎng)11月均價(jià)在20000元/平方米左右，銷售額竟超過1億元；更典型的豪宅樓盤例如逆市開盤的金色海岸，20000元/平方米價(jià)格的江景精裝修房，樹立了浙江第一豪宅的形象，成為年度銷售冠軍，短短數(shù)月，銷售金額超過7億元；金都房產(chǎn)的金都華府、濱江房產(chǎn)的金色家園等，萬元以上的價(jià)格還是被市場(chǎng)認(rèn)可，銷售平穩(wěn)。
在金色海岸的樓書上有這樣一段話：“豪宅是一種超越純居住功能要求和實(shí)際使用價(jià)值之外的頂級(jí)住宅，是與眾不同的生活方式的反映，也是突現(xiàn)優(yōu)越社會(huì)地位的特殊載體，只提供給位于金字塔尖類的極少數(shù)人�！睆匿N售情況看，買金色海岸的主要為杭州的年輕新貴，他們活躍在各種職業(yè)領(lǐng)域，包括自由職業(yè)者、律師、畫家、IT精英等。由此可見，金色海岸的樓盤定位正立足于細(xì)分了市場(chǎng)、細(xì)分了客戶群，因此取得了較好的銷售成果。
展望2006年，開發(fā)商在做產(chǎn)品定位的時(shí)候更加注重市場(chǎng)的細(xì)分，客戶的細(xì)分，以特色為訴求，走差異化、個(gè)性化、精致化的道路。在未來強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以獨(dú)特的產(chǎn)品品質(zhì)面向特定的消費(fèi)群體的樓盤肯定會(huì)贏得市場(chǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加合理。
開發(fā)商主動(dòng)出擊
2005年1-11月杭州市批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積為674.94萬平方米，完成商品房預(yù)售面積474.16萬平方米；而2004年全年批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積為547.84萬平方米，完成商品房預(yù)售面積554.08萬平方米，銷售比2004年趨緩。在市場(chǎng)銷售趨緩的狀態(tài)下，杭州樓盤的開發(fā)商加倍重視樓盤營(yíng)銷策劃，很多開發(fā)商積極主動(dòng)地走出去推銷自己。例如2005年“杭州樓盤浙江行”的活動(dòng)在溫州當(dāng)?shù)匾鹨魂囖Z動(dòng)，在溫州集體展示的7大杭州主流樓盤———綠城翡翠城、金都華府、廣廈綠洲花園、金成江南春城等，將精品房源全面展示，取得了良好的市場(chǎng)回報(bào)。另外很多開發(fā)商也積極參加了溫嶺、義烏等地的房交會(huì)。
2006年更多的房產(chǎn)公司會(huì)看到“走出去”銷售所帶來的市場(chǎng)活力和樓盤人氣，將積極尋找對(duì)策主動(dòng)出擊。否則抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低、實(shí)力不足的開發(fā)商，將面臨嚴(yán)重的資金壓力和心理壓力，可能在市場(chǎng)的重新洗牌中消失。
從“做大”轉(zhuǎn)為“做好”
前幾年由于杭州樓市暢銷，開發(fā)商將規(guī)模擴(kuò)張到其他城市及其他領(lǐng)域，今年通過本次調(diào)控，不管產(chǎn)品好壞都賣一個(gè)價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過去，杭州很多開發(fā)商已經(jīng)暫緩蔓延發(fā)展的腳步，把更多的精力投入到產(chǎn)品的“精細(xì)”中去。例如金色海岸豪華公寓樣板房，舒適、精致、奢華是最大的感受，戶型面積200-500平方米多重景觀一線江景戶型，原裝進(jìn)口西門子嵌入式廚房電器、原裝進(jìn)口德國(guó)SieMatic櫥柜、原裝進(jìn)口德國(guó)Villeroy&Boch衛(wèi)生潔具，原裝進(jìn)口Hansgrohe福絡(luò)按摩浴缸等等，顯示出房子的華貴和真正價(jià)值。
通過2005年的市場(chǎng)變化，開發(fā)商已經(jīng)清醒意識(shí)到：品質(zhì)是企業(yè)的生命，細(xì)節(jié)就是體現(xiàn)品質(zhì)的載體，高品質(zhì)更多是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)中用材用料、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面。從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑單體，從景觀設(shè)計(jì)到施工建設(shè)，從售前售中服務(wù)到售后的物業(yè)管理，做到精益求精，注重細(xì)節(jié)，不斷創(chuàng)新，這樣才能在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地。
2006年杭州樓市真正進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，杭州房產(chǎn)的發(fā)展方向?qū)⑹牵洪_發(fā)商會(huì)花更多的時(shí)間和精力把樓盤做好、做精、做細(xì)，不斷地創(chuàng)新，追求自我超越，把高品質(zhì)的產(chǎn)品推向市場(chǎng)，將潛在的購買欲望真正激發(fā)出來。
杭州樓市平穩(wěn)理性發(fā)展
近年來杭州房?jī)r(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起，杭州是全國(guó)第一個(gè)實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，2003年，杭州的土地交易價(jià)格漲幅為38.1%，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。房?jī)r(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制是在2005年，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。政府針對(duì)投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場(chǎng)需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。通過一系列的市場(chǎng)變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場(chǎng)基本穩(wěn)定。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展分析，杭州房?jī)r(jià)有較長(zhǎng)的增長(zhǎng)空間。
從城市化角度來看，目前杭州城市化率為50%，2020年將是70%。杭州市區(qū)人口是390萬，增加20%，也就是70多萬人口，未來15年每年要增加六七萬人，再加上每年結(jié)婚的人口等，如果按照人均30平方米來計(jì)算，對(duì)房地產(chǎn)的需求就將近300萬平方米。目前杭州每年的開發(fā)量基本在300萬平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年的需求量在500萬平方米左右，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是很大的支撐。所以，單從城市化進(jìn)程來看，杭州的房地產(chǎn)價(jià)格仍有較長(zhǎng)的增長(zhǎng)時(shí)間。
從政策支持角度來看，近幾年來市政府在取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上，又出臺(tái)了放開外地人購房、取消房改房上市限制、降低房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、擴(kuò)大公房出售范圍等一系列政策措施，有效調(diào)動(dòng)了城鎮(zhèn)居民購房積極性。2006年，杭州市政府第97次，專題分析了杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。市有關(guān)部門將于近期采取一系列包括金融支持、降低房地產(chǎn)交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、外地人購房入戶等舉措，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，未來杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回暖。
從區(qū)位優(yōu)勢(shì)角度來看，杭州作為長(zhǎng)江三角洲重要的歷史文化名城，作為浙江省會(huì)城市，以全浙江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、杭州居民收入持續(xù)增長(zhǎng)和民間資本的擴(kuò)張為支撐，經(jīng)過多年來的城市環(huán)境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛圍，吸引了大批浙江其他地區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域的人口到杭州購房置業(yè)，住房消費(fèi)需求持續(xù)旺盛。
從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)依然是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰近日在杭州調(diào)研時(shí)指出，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，堅(jiān)持市場(chǎng)化改革的基本方向，堅(jiān)持完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，堅(jiān)持強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，堅(jiān)持不斷推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，堅(jiān)持正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系。
從人們改善居住現(xiàn)狀來看，雖然近年來杭州人均住房面積有了迅速增長(zhǎng)，但仍需繼續(xù)改善。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，收入的不斷提高，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時(shí)期需求仍處于比較旺盛的階段。升級(jí)置業(yè)群體將成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的需求支撐力量。
從城市吸引力來看，杭州作為一個(gè)獲得聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”的城市，作為一個(gè)“最適宜居住的城市”，對(duì)外地購房者有著巨大的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購房居住作為一項(xiàng)重要的生活目標(biāo)。大量的外地人購房，將有力地促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
另外，杭州土地供應(yīng)還將長(zhǎng)期處于“非飽和狀態(tài)”，盡管現(xiàn)階段部分購房需求被抑制，但長(zhǎng)期來看，需求依然非常旺盛。再加上杭州現(xiàn)有城市發(fā)展規(guī)劃遠(yuǎn)景利好、政府對(duì)城市的運(yùn)營(yíng)能力也是杭州樓市走向平穩(wěn)理性的主要原因。
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