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葡萄城市的葡萄理想 [推薦]
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重慶近年來快速的多組團發(fā)展讓我們看到了一個特大型城市突破地貌禁錮，發(fā)展城市容量的強烈愿景。重慶城市的發(fā)展歷史，就是突破山水限制的歷史。大重慶是一個極其巨碩的概念，從某些方面來講，它已經(jīng)成為全球“第一”大城市，面積達8.24萬平方公里，比有些省還大，更比許多國家的面積還多。它轄15個區(qū)、25個縣(市)，3100萬人口中有2000多萬是農(nóng)業(yè)人口。而我們?nèi)缃袼吹降闹貞c，正在從渝中半島高密度的舊城中心發(fā)散開來，重慶的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本形成了一串“葡萄狀”的多中心組團發(fā)展格局。
“葡萄”的生理－－多中心重慶的擴張夢想
2004年底，《重慶2020———都市區(qū)城市總體規(guī)劃(2004-2020)綱要》公示天下，與成都城市格局完全不同，這份《綱要》將主城區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)定位成“一城五片、多中心組團式”，主城被劃分為5個片區(qū)、16個組團和6個獨立功能區(qū)。組團式的空間結(jié)構(gòu)被保留下來。
在位于朝天門的重慶市規(guī)劃展覽館中，是一個超大規(guī)模的重慶都市區(qū)總規(guī)劃模型，在沙盤上顯示的都市區(qū)范圍，包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)等9個行政區(qū)。按兩江四山的城市格局，重慶主城分為中、東、南、西、北五大片區(qū)，各片區(qū)在空間上相對獨立，人口規(guī)模不低于100萬，城市功能齊全，設(shè)施完善，居住和就業(yè)平衡，具有中心凝聚力和自我生長力，是一個相對完整和獨立的城市。片區(qū)包括若干組團，組團之間為公園綠地郊野公園、農(nóng)田、大型交通設(shè)施等。比較成都來講：如果說成都的組團化發(fā)展是政府對城市功能分區(qū)的一種定位，那么重慶的組團化發(fā)展則更像是一種源于地貌本身特性的“不得已而為之”。
“葡萄狀”的城市發(fā)展結(jié)構(gòu)，使得重慶在未來其發(fā)展的過程當中，將形成許多“次城中心”，各個組團也將在此過程中，形成混合型的、功能配套設(shè)施齊全的獨立“城市”。同時，市區(qū)周圍的小城鎮(zhèn)也將在這個過程中，逐漸形成新的小城市。在與重慶地產(chǎn)界的多次交談中，重慶開發(fā)商不約而同提到了一個問題，各個組團的形成，雖然形成了多個“次城中心”以及新的獨立“城市”，但是各組團之間的聯(lián)系，則在獨立后顯得尤為重要，城市在領(lǐng)土、功能擴充的同時，交通對組團發(fā)展的服務(wù)性作用就將凸現(xiàn)出來。
“4小時重慶，半小時主城”，這是在重慶聽到最多的口號。“8小時重慶”工程剛剛完工，重慶現(xiàn)在的目標是在2020年形成3600公里“三環(huán)、十射、三聯(lián)”高速公路路網(wǎng)，從任何一個縣到主城區(qū)只需要4小時，從主城9區(qū)到市中心不超過半小時。應(yīng)該說，在重慶，房地產(chǎn)只是作為城市擴張的一種媒介，而這種擴張如果還需要持續(xù)下去，交通紐帶的順暢，將成為這座城市永遠的課題。
“葡萄”的生長－－城市向北，大舉圈地的背后
如今，我們所看到的重慶，是一個正在經(jīng)歷著房地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長的城市。
有人說，在城市經(jīng)營的層面上，不同于成都市政府近年來大刀闊斧地進行城市形象品牌建設(shè)和土地經(jīng)營推廣，重慶的新區(qū)土地往往是被大型房地產(chǎn)企業(yè)盤踞、開發(fā)之后，土地的增值效應(yīng)才顯現(xiàn)出來。在城市經(jīng)營功能上，重慶市政府顯得并不高調(diào)，有時甚至讓人感覺不到這只“手”的存在。也許，正是這樣的區(qū)域發(fā)展特征，反而讓各路豪杰看到了重慶未來城市擴張后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力。
跟新政下不可避免的樓市暫時冷淡相比，是眾多外來企業(yè)依然趨之若鶩地進入重慶，拿下大片土地準備打造中高檔樓盤。萬達集團建成78萬平方米的萬達商業(yè)廣場。今年初，世界500強企業(yè)之一、港資大鱷和記黃埔地產(chǎn)競買下北部新區(qū)B17路西側(cè)地塊，該項目對面是中國企業(yè)500強上海綠地的地塊……而在北部新區(qū)，融創(chuàng)集團、聯(lián)想等強勢資本早在去年就將“城市向北”這句口號深深地植入重慶人的心底。這僅僅是外部資本進入重慶房地產(chǎn)市場的一個縮影。有消息稱，目前包括廣州合生創(chuàng)展、萬通等房產(chǎn)大腕，也在重慶四處搜索合適的地產(chǎn)項目。
“葡萄”的滋味－－成渝經(jīng)濟圈日漸成型
與成都不同，重慶將國土局和房管局合二為一成國土資源和房屋管理局，12月3日上午，該局市場處處長曾強接受本報記者近3個小時的專訪。從固定資產(chǎn)投資額到房地產(chǎn)供銷比例、從房價的升降起伏到土地供應(yīng)政策，曾強用一系列龐雜的數(shù)據(jù)描述了自直轄以來重慶房地產(chǎn)市場發(fā)生的巨大變化，一切都是信手拈來。
近年來，重慶房地產(chǎn)投資呈直線增長。1996全市房地產(chǎn)投資不到40億元，而去年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)被刷新為393.09億元，預計今年投資總金額將達到450億元；2000年全市房地產(chǎn)銷售面積為709萬平方米，去年這一數(shù)據(jù)也已變成1918萬平方米，其中主城區(qū)1209萬平方米；今年1到10月，主城區(qū)的樓市供應(yīng)量為1066萬平方米，其中銷售量為888萬平方米。不能用成都的房價水平去衡量重慶，今年前10月重慶主城區(qū)均價為2650元/平方米。在成渝兩地都有房地產(chǎn)項目開發(fā)的華新國際對兩地的差別認識最為深刻，同為兩地企業(yè)負責人的范海承認重慶每平方米房價至少比成都低500~800元，重慶當前的樓市發(fā)展水平正如前兩年的成都，重慶正在從原有的純工業(yè)化城市向國際化都市轉(zhuǎn)型。
退出第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，“退二進三”是重慶城市發(fā)展最熱門的口號，房地產(chǎn)業(yè)是重慶的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)�！冻捎褰�(jīng)濟區(qū)發(fā)展思路報告》也再次明確，成都優(yōu)勢在于高科產(chǎn)業(yè)、城市底蘊、休閑文化以及人居環(huán)境，重慶則有著強有力的工業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，兩者形成了很好的互補型關(guān)系，“十一五”規(guī)劃草案對成渝經(jīng)濟區(qū)的確認即是對其重要性和合理化的認同。
“葡萄”的環(huán)境－－城市發(fā)力土地開閘
盡管土地供應(yīng)量的多少并不能直接說明問題，但成都的土地供應(yīng)量顯然沒有像重慶那樣闊綽，因為后者已經(jīng)在使用“萬畝”作為計量單位了。
在重慶人心目中，已經(jīng)習慣了黃奇帆———這位來自于上海的常務(wù)副市長的數(shù)字化表達：“根據(jù)重慶的發(fā)展規(guī)劃，到2010年，重慶的城市化率要從現(xiàn)在的35%提高到50%。將有1.2億平方米左右的住房需求。而未來5年內(nèi)，重慶至少還要建1.8億平方米住宅�！敝貞c正在實施自己宏偉的新造城計劃，龐大的土地供應(yīng)量已經(jīng)表達出了政府在城市化進程中的作用和立場。
今年7月，重慶市九龍坡區(qū)把2.8萬畝土地推向了市場。截至10月中旬，推出的2.8萬畝土地已經(jīng)所剩無幾。日前，重慶借亞太城市市長峰會之機集中放出1.8萬畝土地供應(yīng)市場！
今年10月份，重慶土地供應(yīng)市場可謂創(chuàng)造一個歷史新高：10月20日秋季房地產(chǎn)交易會上，主城九區(qū)的39塊共約1.9萬畝擬供應(yīng)土地進行了推薦和展示。據(jù)悉，這是重慶市最大一次土地展示活動；就在房交會開幕的前一天，10月19日，茶園新區(qū)展示四宗地共6700畝，其中一塊面積達4656畝，成交價格為14億的天價地塊被重慶本土開發(fā)商一舉拿下，這是主城有史以來出讓的最大商業(yè)地塊；10月9日下午，重慶市土地交易中心集中推薦19宗地塊，總面積達13991畝，最大一塊土地達到了3268畝，據(jù)說這是重慶市自2001年7月土地市場推行招拍掛以來，首次大規(guī)模公開向開發(fā)商推薦土地。
對于如此規(guī)模的開閘放水，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士提出擔憂。但重慶國土房管局有關(guān)人士在接受重慶商報采訪時表示，“開閘放水”是市政府很有計劃的，是嚴格按照國家規(guī)定和市場供需的“開閘”。盡管大規(guī)模的土地有利于開發(fā)商做整體規(guī)劃，從城市經(jīng)營的角度判斷，動輒千畝的土地供應(yīng)方式并不能將土地價值最大化，但這樣的土地供應(yīng)政策帶有招商性質(zhì)，解決就業(yè)率、提高城市GDP、加快城市化進程，這都是土地政策背后潛藏的重要目的�！ �
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