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兩點牽一線 黃金走廊寫出來 [推薦]
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自從新天府廣場新規(guī)劃和CBD方案出臺后，天府廣場周邊區(qū)域的熱度開始迅速竄升，作為CBD新興地標性寫字樓，距離天府廣場僅300米的天府中心國慶前夕隆重登臺；同時，距此不到10公里的南部新區(qū)的世紀城·水晶塔、高新科技廣場等寫字樓項目相繼亮相。前者定位于城市核心商務，后者立足于科技型企業(yè)。不經意間，成都寫字樓格局悄然間已經變陣，起止于天府廣場和城南新區(qū)的黃金商務走廊至此完全成形。
CBD區(qū)域全面升級
CBD核心區(qū)域內聚集了在蓉60%以上的外資機構，其中包括了世界500強里的80余家跨國公司及72家金融機構，而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增。雖然成都市CBD區(qū)已經有了時代廣場、城市之心等頂級寫字樓，但作為CBD區(qū)經濟發(fā)展的主要依托物，一個CBD區(qū)內僅僅一個或者兩個商務性標志建筑是遠遠不夠的。高級而成熟的CBD還應該具有多元化的趨勢特點，各種主題性質、檔次品質及功能定位的寫字樓都應該具備，成都CBD目前顯然還沒有達到這樣的要求，而這正是升級換代所需要努力的內容。
這一尷尬的局面正在得到改變。剛剛亮相的天府中心就將簡約風格和節(jié)能環(huán)保理念引入了甲級寫字樓的規(guī)劃設計中，企業(yè)在這里能得到高檔甲級寫字樓的辦公感受，而物業(yè)價格卻經濟實惠，辦公成本也都得到了大大控制；開行國際廣場倡導的生態(tài)型商務空間尤其有特色；而即將公開的鹽市口“雙子塔”還極有可能引入只租不售的運營模式。
天府廣場周邊CBD區(qū)域的寫字樓和商務辦公物業(yè)具體供應量盡管沒有精確的統(tǒng)計，但可以肯定的是，今年寫字樓競爭的主戰(zhàn)場仍然會在CBD區(qū)域展開，產品升級是今年CBD區(qū)域的主旋律，而以天府中心為代表的新興高檔寫字樓的出現(xiàn)則拉開了這場“版本升級”的序幕。
新城南快速崛起
隨著城市的向南發(fā)展，更多的大公司開始“向南飛”，高端商務辦公區(qū)在城南逐漸形成。在1.38平方公里的城南副中心內，高新區(qū)科技商務中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項目相繼建成，世界500強企業(yè)聯(lián)想、中國聯(lián)通、阿爾卡特、愛立信等眾多企業(yè)和機構紛紛進駐城南，“總部經濟”的魅力開始顯現(xiàn)。
同時由于南部新區(qū)在規(guī)劃上預留了大量可持續(xù)發(fā)展空間，天府大道、紅星路南延線等與市中心最近的直線交通距離，通過三環(huán)路、繞城高速，形成了現(xiàn)有最為順暢、便捷的交通網絡，加上地鐵一號線的規(guī)劃建設，諸多利好因素，有利于城南寫字樓的發(fā)展。有關人士分析，未來兩三年內，為總部大樓度身定制的高品質甲級甚至超甲寫字樓將在城南副中心形成聚落帶。保守估計僅世紀城就需要建造31萬平方米的寫字樓，而這一數(shù)據(jù)還在被更多計劃入駐的大型企業(yè)不斷刷新。一個以世紀城為核心的新興商務區(qū)在城南新區(qū)逐漸成形。
黃金走廊日漸成型
局面已經很清晰，從天府廣場開始，新城南與CBD中央商務區(qū)相連的人民南路及天府大道逐漸呈現(xiàn)出一條新興的商務帶。既然天府廣場和新城南是商務帶上的兩個重點，那成都的商務地產完全形成了兩點連成一線的黃金走廊格局。人民南路和天府大道已將沿途各大寫字樓及商務酒店串成了一個香艷的項鏈。
由于交通優(yōu)勢和經濟基礎，CBD中央商務區(qū)商務主要定位在城市商貿、金融、服務、文化等城市核心經濟產業(yè)上，而由于有著高新區(qū)的基礎，新城南則吸引了類似于愛立信、聯(lián)想、盛大等科技型企業(yè)上。顯然走廊兩頭各有定位：一邊是中央商務區(qū)的全面升級，一邊是新興商務區(qū)的興起；一頭立足于核心商圈，一頭強調總部經濟。但目前新城南的交通條件、基礎設施、商務配套等都還有待完善，即便在未來城市CBD仍然是城市的核心商務中心，新城南的出現(xiàn)只是為城市增加了一個新選擇。黃金走廊主導著我們這座城市的經濟命脈，成都之于中國西部地區(qū)具備絕對的經濟話語權，前后的邏輯關系說明一個問題：不僅限于成都，甚至在整個西部地區(qū)，黃金走廊都將扮演著異常絕對的角色。
趨勢預測
趨勢1：注重節(jié)能環(huán)保了
專家認為，合理的建筑結構是首要因素，因為合理的建筑結構決定了一個寫字樓的通風采光等多方面的功能。其次，優(yōu)美的外部環(huán)境也是一個重要因素。
據(jù)觀察，成都甲級寫字樓特別是總部大樓在強化硬件指標的同時將更注重節(jié)能、生態(tài)及智能。以天府中心為例，整個項目的硬件投入完全達到了甲級寫字樓標準，但為了達到更好的節(jié)能效果，比如在空調設計方面則全部采取獨立控制，在降低能耗的同時也大大降低了企業(yè)的辦公成本。
趨勢2：產品多種多樣了
針對業(yè)主的使用要求，生態(tài)型、簡約型、SOHO型等更多主題性質的寫字樓會陸續(xù)亮相。一時間，寫字樓的形態(tài)變得尤其豐富起來，甲級寫字樓、高檔商務公寓、產權式商務酒店、以及獨具特色的商純寫字樓出現(xiàn)。比如開行國際講求生態(tài)型商務空間，天府中心則以簡約節(jié)能、大氣實用為出發(fā)點。特色鮮明是寫字樓的開發(fā)趨勢。
趨勢3：寫字樓投資熱了
對成都開發(fā)商來說，為確保資金回籠，一般還采取出售的經營模式。而以往，寫字樓一般都是以自用的公司機構為銷售對象，但隨著住宅市場投資受到控制后，有相當一部分投資資金流入寫字樓市場。寫字樓成為一個不錯的投資對象而被投資者發(fā)現(xiàn)。
寫字樓的投資者可以基本分為投資機構和中小投資者，寫字樓的開發(fā)與投資行為具有長期性，投資者是否做出購買決定，應取決于項目所在地段、市場供求現(xiàn)狀、未來市場和政策風險的綜合判斷，其中地段尤其關鍵。目前一些境外基金，也發(fā)現(xiàn)成都寫字樓的商務價值，同時因為人民幣升值預期，積極的在成都尋找投資機會。據(jù)了解，目前已有境外基金介入到成都寫字樓的投資，而類似于天府中心這樣位于天府廣場旁的寫字樓也尤其受到投資者關注。
趨勢4：只租不售流行了
在國外，成熟的寫字樓市場大都采取持有運營的模式，但面對投資者和企業(yè)對寫字樓的購置需求，寫字樓出租是國際慣例，正常的比例是出租占市場總份額的80%，出售占20%，只有將寫字樓的出售和出租比例控制得當才能保證高水平的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營，這樣才能更長久保持較高的物業(yè)品質。
外資企業(yè)通常將寫字樓租金視為日常經營成本的一部分，根據(jù)企業(yè)經營狀況隨時有可能縮減或擴充辦公面積，所以多為租用寫字樓。而當企業(yè)具有自己投資辦公樓的條件時，就會考慮購置辦公樓。正基于此，包括天府中心在內的成都寫字樓也開始出租與銷售相互帶動的方式，這是寫字樓的發(fā)展方向。
開發(fā)商連線
天府中心營銷總監(jiān)劉志誠分析，成都寫字樓市場的現(xiàn)狀是，高端產品太少，低端產品過剩，導致在未來兩三年之內，甲級寫字樓將供不應求。原因主要有兩方面：一方面是本土企業(yè)近年來發(fā)展迅猛，規(guī)模迅速擴大，同時也開始注重企業(yè)的品牌形象，因而紛紛選擇入駐高檔寫字樓樹立形象；另一方面，隨著成都市經濟的發(fā)展，越來越多的外資企業(yè)進入本土市場。外資企業(yè)初期通常選擇在五星級酒店辦公，現(xiàn)在則迫切需要在高端寫字樓市場尋求辦公地點。
時代廣場總經理李文勝也表示，隨著國家對許多特種行業(yè)的開放，外資企業(yè)發(fā)展的非常迅猛，很多辦事處、代表處紛紛升級為分公司，對高端寫字樓的需求強勁。成都的老牌甲級寫字樓如川信、冠城等入駐率都達到了95％，時代廣場的入駐率也已經達到了70％。可以說，高端寫字樓未來的前景非常廣闊。
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