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城市擴(kuò)張確定模式最為重要 [推薦]
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城市布局，集中好還是分散好？一塊“餅”還是幾塊“餅”，誰說了算？隨著城市化進(jìn)程的加快以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，我們這個(gè)城市目前正在逐步進(jìn)入擴(kuò)張時(shí)代。值得欣喜的是，因?yàn)橛泻芏嗟慕?jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)在先，眼下天津遠(yuǎn)郊的多個(gè)區(qū)域均已先后成為開發(fā)熱點(diǎn)，我們這個(gè)城市在擴(kuò)張之初終于避免了那些諸如“攤大餅”之類盲目無序的擴(kuò)張模式。
隨著天津城市建設(shè)的大踏步前進(jìn)，城市的擴(kuò)張已經(jīng)勢(shì)在必然。如何才能尋找到一條正確的擴(kuò)張之路已經(jīng)成為擺在這個(gè)城市面前的首要問題。來自京津兩地的開發(fā)商對(duì)此問題進(jìn)行了一番比較深入的探討。
▼擴(kuò)張觀點(diǎn)各不相同
◎天津某投資顧問公司總經(jīng)理：城市性格決定擴(kuò)張走勢(shì)
如果把天津、北京和上海這三個(gè)城市擬人化，我覺得上海像一個(gè)貴婦人，她總覺得所有外地人都是鄉(xiāng)下人。北京像一個(gè)格格，高高在上。而天津則是一個(gè)特別親切自然的鄰家大嫂，她會(huì)把所有人都當(dāng)親人，很包容，也不拘小節(jié)。這樣的性格決定了這個(gè)城市發(fā)展多面開花的局面。
◎天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁：天津的城市擴(kuò)張有三點(diǎn)表現(xiàn)
天津的城市擴(kuò)張主要有三點(diǎn)表現(xiàn)。第一，中環(huán)線以內(nèi)在提升檔次，提升功能。第二，外環(huán)線以外在加緊建設(shè)，國(guó)務(wù)院新的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)濱海新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。第三，小城鎮(zhèn)的建設(shè)突起，小城鎮(zhèn)在不斷的擴(kuò)張。比如正在重點(diǎn)建設(shè)的楊柳青古鎮(zhèn)將會(huì)是一個(gè)非常適合人居住的地方。
◎天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總監(jiān)：天津城市擴(kuò)張是新老并重
首先，老區(qū)的改造量非常大，到處在修路拆改，天津目前的城市建設(shè)速度是非常驚人的。其次，城市戰(zhàn)略發(fā)展上更加突出了濱海新區(qū)的建設(shè)�，F(xiàn)在京津之間的第二條高速公路也在建設(shè)，相信它會(huì)把京津的發(fā)展更加緊密的聯(lián)系在一起。
◎天津某置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)：天津城市擴(kuò)張呈現(xiàn)三大特點(diǎn)
天津的城市擴(kuò)張第一個(gè)特點(diǎn)是非�？焖伲渌俣群土Χ榷际橇钊梭@嘆的，這在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得很明顯。 第二個(gè)特點(diǎn)就是它呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。第三個(gè)特點(diǎn)，它在個(gè)案方面很有特性，特別是泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，它的定位我認(rèn)為是比較進(jìn)步型城市擴(kuò)張的案例，它是非常理性的，理性地吸取了很多國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。
▼城市擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)的要求
觀點(diǎn)一：和諧是關(guān)鍵
未來的趨勢(shì)是天津、北京一定要融合在一起，因?yàn)橹袊?guó)從改革開放以后，經(jīng)濟(jì)重心先是珠三角，然后是長(zhǎng)三角，現(xiàn)在大家又提出一個(gè)海三角的概念，以天津、北京作為中心，然后是環(huán)渤海地區(qū)整體的發(fā)展，這將會(huì)讓天津、北京，廊坊變成一個(gè)城市群，城市間的距離和差異會(huì)越來越小，未來的城市文化發(fā)展也是你中有我，我中有你，互補(bǔ)、共同促進(jìn)的趨勢(shì)。
天津的發(fā)展不應(yīng)該心急，要有一個(gè)高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，整個(gè)城市的發(fā)展，建筑的發(fā)展是一個(gè)自然生長(zhǎng)的過程，沒有必要刻意發(fā)展，一定要做成怎么樣，關(guān)鍵要考慮的問題是，所有的城市元素放在一起是不是和諧，比如海河兩岸，從小洋樓到望海樓，再到三條石，其實(shí)每一段都有每一段的文脈，每一段都有每一段的故事。
觀點(diǎn)二：需要超前意識(shí)
天津是一個(gè)擁有一千萬人口的大城市，它應(yīng)該有細(xì)分的空間。天津今后的發(fā)展必須要考慮一點(diǎn)，就是要有超前意識(shí)。就是說我們蓋房子的時(shí)候，不能只考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)是不是接受。從其他城市的經(jīng)驗(yàn)來看，老百姓的需求往往在短時(shí)期內(nèi)就會(huì)有很巨大的變化�，F(xiàn)在再看五年或十年前在北京熱銷的房子，可能就是垃圾。所以如果現(xiàn)在完全根據(jù)目前老百姓的需求做房子的話，這個(gè)房子五年之后一定會(huì)落伍。
觀點(diǎn)三：天津應(yīng)該綁住北京求發(fā)展
北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)和天津有很大不同。首先，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)非常大，不光是有原來城市拆遷改造帶來的強(qiáng)大需求，另外還有大量的白領(lǐng)和北飄一族，他們對(duì)住房的需求也是非常強(qiáng)烈的。 其次，北京的消費(fèi)檔次拉的非常開，在北京多貴的房子都有人買。所以我個(gè)人建議，天津一定要捆綁住北京去發(fā)展，要有意識(shí)吸收北京的投資，使天津更加開放，能夠借助港口的優(yōu)勢(shì)，能夠借助北京2008年奧運(yùn)會(huì)的優(yōu)勢(shì)，真正把天津建設(shè)帶動(dòng)起來，推動(dòng)整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
觀點(diǎn)四：經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的根本在于經(jīng)營(yíng)文化
天津文化是碼頭文化、租界文化和北方文化的集合。碼頭文化指的天津人比較實(shí)干，比較開放，連通四海。租界文化是一個(gè)城市的開放性，比如五大道，它引進(jìn)了大量的西方建筑和文化理念，這是租界文化的一個(gè)典型特點(diǎn)。北方文化的特點(diǎn)是比較粗放，比較踏實(shí)，比較認(rèn)頭，追求一種舒適安逸。另外在天津做地產(chǎn)還有一種文化，就是信用文化，信用文化主要的特點(diǎn)第一講實(shí)力，第二講意識(shí)。所謂做地產(chǎn)研究文化，其實(shí)就是在研究消費(fèi)者心里在想什么。信用文化最大一個(gè)特點(diǎn)就是心和心的交換，你真心對(duì)我，我就真心對(duì)你，你不能真心對(duì)我，我也不能真心對(duì)你。所以我們研究信用文化的目的，就是把我們的地產(chǎn)做到對(duì)方的心里去。說到底我們是在經(jīng)營(yíng)文化，而不是在經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)。
▼擴(kuò)張之路前車有鑒
觀點(diǎn)一：加強(qiáng)保護(hù)老城區(qū)和老建筑
天津需要加強(qiáng)對(duì)老城區(qū)和老建筑的保護(hù)。到目前為止我們已經(jīng)失去了很多特別有價(jià)值的東西，比如金剛橋，它的設(shè)計(jì)師是設(shè)計(jì)艾菲爾鐵塔的設(shè)計(jì)師。希望在未來舊城區(qū)的改造上，相關(guān)部門能夠掌握好文化的傳承和城市發(fā)展之間的平衡。北京最近新出臺(tái)了一個(gè)政策，二環(huán)以內(nèi)不允許再蓋樓，而且二環(huán)以內(nèi)現(xiàn)有胡同的尺度、街道主路，輔路沒有特殊情況不允許再動(dòng)，這是一個(gè)非常專業(yè)的批文。
觀點(diǎn)二：傳承建筑文化不能一刀切
我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于建筑文化的傳承完全一刀切并不是一個(gè)很好的處理辦法。雖然現(xiàn)在有了這個(gè)意識(shí)，但到目前為止，我覺得北京仍然沒有摸索出一個(gè)非常好的解決辦法。北京在這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)實(shí)在很多，比如整個(gè)北京城墻的消失，這可以說是一種世界級(jí)文物永久的滅失。天津在城市改造中有一些破壞是不可避免的，但是城市本質(zhì)的東西還在，還有機(jī)會(huì)保留下來�，F(xiàn)在蓋房子，拆房子主要都由開發(fā)商做，所以開發(fā)商的責(zé)任非常重大。我覺得只有開發(fā)商使勁，想建設(shè)好一個(gè)城市是不可能的，但是如果開發(fā)商都不使勁，就沒有可能建設(shè)好一個(gè)城市。從我們做泰達(dá)城項(xiàng)目來講，到目前為止，我還沒有研究到底老百姓喜歡什么戶型，到現(xiàn)在還停留在新舊文化如何結(jié)合的思考上。我們希望十年之后我們的產(chǎn)品還能適合那片土地，還能成為天津的驕傲。
觀點(diǎn)三：城市有性格 世界才有生命
世界走向大同的時(shí)候，我們更應(yīng)該尊重本土文化，因?yàn)橹挥卸嘧硕嗖实谋就廖幕�，才能讓我們感受到生活的精彩。每一個(gè)城市都有看得見與看不見兩個(gè)方面，看得見的是物理方面的，看不見的是城市的文化，城市的性格。每個(gè)城市都有自己的性格，所以整個(gè)世界才有生命。作為一個(gè)發(fā)展商來說，首先要有責(zé)任感，要真正為城市配套做貢獻(xiàn)，不能為蓋房子而蓋房子。其次要具有引導(dǎo)性，參與一個(gè)城市生活的進(jìn)步。目前很多天津的客戶購(gòu)房還停留于選擇戶型的層面，其實(shí)從房地產(chǎn)的角度來講，戶型是很初級(jí)的東西。所以我們需要通過我們的建筑作品來引導(dǎo)一個(gè)城市生活的進(jìn)步。我們希望以我們的名義，把先進(jìn)的生活理念，生活方式帶給天津的民眾，為天津的城市建設(shè)作出自己的貢獻(xiàn)。
觀點(diǎn)四：不要攤大餅 建筑向高層發(fā)展
首先，天津的城市擴(kuò)張一定不要攤大餅，應(yīng)該按照城鎮(zhèn)化的思路去發(fā)展，現(xiàn)在還來得及。現(xiàn)在天津還憋在三環(huán)以內(nèi)，不久的將來一定會(huì)有一個(gè)大的釋放。另外，天津在土地利用層面還可以再往前跨一步，建筑應(yīng)該向高層發(fā)展。其實(shí)高層有很多優(yōu)點(diǎn)，而且抗震性能也非常好。
觀點(diǎn)五：市場(chǎng)需要再細(xì)分
在天津做地產(chǎn)最難的就是市場(chǎng)細(xì)分，這個(gè)市場(chǎng)細(xì)分的根還是在文化上，但是這個(gè)文化有時(shí)難以確認(rèn)，因?yàn)槿藗儾粫?huì)把真正文化的東西馬上表達(dá)給你，現(xiàn)在的房子已經(jīng)不只是沙子、水泥和磚的混合物，它已經(jīng)成了文化的載體，思想的載體，理念的載體。一個(gè)沒有思想的人沒法做開發(fā)商，沒有理念的人也不會(huì)做開發(fā)商。相信在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸細(xì)分的過程中，住宅的品質(zhì)以及住宅的文化含量都會(huì)逐步提高。
觀點(diǎn)六：天津仍舊有失保守
北京在擴(kuò)張過程中因?yàn)樽叩迷缫恍�，所以有很多�?jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)�，F(xiàn)在看北京新的建筑，五花八門，各國(guó)風(fēng)格都有。然而正是由于對(duì)先進(jìn)事物過于饑渴的追求，現(xiàn)在的北京缺少了自己一些獨(dú)特的東西，這是北京十多年發(fā)展過程中的一個(gè)遺憾。北京原來的特點(diǎn)很鮮明，然而在這一輪發(fā)展過程中卻有點(diǎn)找不到了。 從這個(gè)角度講對(duì)天津是一個(gè)機(jī)會(huì)。天津可以借鑒其他大城市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，形成自己獨(dú)特的城市風(fēng)格。我認(rèn)為作為開發(fā)商我們應(yīng)該有這樣的責(zé)任感，我們現(xiàn)在做的事情究竟能不能經(jīng)得起子孫后代的評(píng)價(jià)？這在很大程度上應(yīng)該成為我們現(xiàn)在考慮問題的思路和方法。從天津本地的文化特點(diǎn)來講，有一個(gè)地方需要改變，就是過于保守。其實(shí)在歷史上天津曾經(jīng)非常開放，非常時(shí)尚，當(dāng)時(shí)在北方是最時(shí)尚的一個(gè)城市。然而現(xiàn)在天津的這個(gè)特征消失了。
觀點(diǎn)七：國(guó)際化、開放性是發(fā)展方向
天津的發(fā)展應(yīng)該遵循兩條原則。一個(gè)是開放性，一個(gè)是國(guó)際化。從開放性來說，首先天津是一個(gè)移民城市，其次自鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，天津經(jīng)歷了一個(gè)兼收并蓄的過程，吸納了很多國(guó)家的優(yōu)秀文化，并且進(jìn)行了良性的發(fā)展。從國(guó)際化來講，它的地理?xiàng)l件優(yōu)越，是一個(gè)臨海城市。所以國(guó)際化和開放性應(yīng)該是天津未來的一個(gè)很好的發(fā)展方向。現(xiàn)在很多外地開發(fā)商到天津都帶去了很好的建筑文化，對(duì)此天津的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該包容。除了要學(xué)習(xí)外地來的房地產(chǎn)開發(fā)商以外，還要走出去學(xué)習(xí)，包括北京的，國(guó)際的，把外面好的東西學(xué)進(jìn)來，這樣才能夠加快天津房地產(chǎn)的發(fā)展。
因此，總的趨向應(yīng)是，中小城市不提倡組團(tuán)規(guī)劃，還是應(yīng)該相對(duì)集中緊湊發(fā)展。中小城市“攤大餅”不應(yīng)該有太大的問題，今天大多數(shù)城市，或者說國(guó)外的城市，還都是“大餅”式的。也有的國(guó)家強(qiáng)調(diào)提倡軸向發(fā)展，中間是塊“大餅”，發(fā)展到一定程度以后，就不讓它發(fā)展了，不修環(huán)路了，而是修幾條放射的路，城市沿著放射的路發(fā)展出去，放射路之間有一些鍥形的綠地。保留這些鍥形綠地，就避免了“攤大餅”的狀況。當(dāng)然，做到這一點(diǎn)，也需要一定條件。
[后記]俗話說：強(qiáng)扭的瓜不甜。城市布局是攤一張“餅”還是分成幾塊“餅”，一定要從現(xiàn)實(shí)條件和客觀規(guī)律出發(fā)，不能由行政命令來人為地干預(yù)發(fā)展�？傮w而言，人多地少的現(xiàn)實(shí)狀況決定了我們只能選擇緊湊型的城市發(fā)展模式。
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