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休閑住宅的業(yè)主投資安排
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休閑住宅和主體生活房不同，它不是人們所“必需”的。因此，對它的購買欲望無論如何也不能和主體生活房相比，這就需要更多的刺激購買因素。其中最可以讓購房者砰然心動(dòng)的，就是“業(yè)主置業(yè)投資”概念。
當(dāng)然，置業(yè)投資不僅休閑房有，主體生活房也有，關(guān)鍵是前者要做得更足，更到位，發(fā)揮的空間也更大。
對于購房業(yè)主來說，投資于購買休閑住宅，其增值可以有各種各樣的來源，在休閑住宅業(yè)發(fā)展比較先進(jìn)的國家和地區(qū)，常見的有以下幾個(gè)來源：
一、土地增值：
休閑房建在郊區(qū)、鄉(xiāng)村以及遠(yuǎn)離城市的風(fēng)景區(qū)內(nèi)，相對于城市來說，它的地價(jià)付費(fèi)（包括土地使用權(quán)購買付費(fèi)和土地租賃付費(fèi)）要比鄰近的城市低許多。但城市是動(dòng)態(tài)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市會(huì)相應(yīng)地?cái)U(kuò)張，特別是綜合型城市。城市的收縮也有，多發(fā)生在支柱性資源即將枯竭的資源型城市，這種情況很少，因?yàn)樵谒l(fā)生之前城市大多都已轉(zhuǎn)向了綜合型。同時(shí)，在這種已進(jìn)入退行性過程的城市中，能夠認(rèn)同休閑住宅概念并有足夠收入支撐休閑生活的人較少，所以對本書所討論的主題并不重要。換言之，凡是能夠產(chǎn)生出大批認(rèn)同休閑概念并有足夠支付能力的中、上層收入者的城市，它一定是十分有活力的、以十分快的速度擴(kuò)張的。
城市不斷向外擴(kuò)張，原來的近郊就變成了城市，原來的遠(yuǎn)郊就變成了近郊，原來遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村和風(fēng)景區(qū)就變得離城市近了點(diǎn)，交通也更便捷了（可能交通的改善意義更大一些）。
在這個(gè)不斷變化的過程中，就發(fā)生了土地的價(jià)值增加（或直接地表現(xiàn)為土地價(jià)格的上長），這就形成了購買休閑房的投資增值來源。
當(dāng)土地可以私有的時(shí)候，私有土地一般是增值的。不排除有減值因素，但這些減值因素一般是外部的（如環(huán)境污染、城市帶或主城區(qū)向遠(yuǎn)離本土塊的方向推移、遠(yuǎn)離本土塊的更先進(jìn)的交通系統(tǒng)取代了鄰近本土塊的交通干線等），或內(nèi)在性質(zhì)退化的（如水土流失和肥沃的表土層耗竭等）。前一類因素一般比較偶然（環(huán)境污染或許變得起來越不偶然），對于絕大多數(shù)土塊來說是很少發(fā)生的。后一類因素，尤其對于有潛在房地產(chǎn)開發(fā)可能性的土塊來說，對土地價(jià)格并不構(gòu)成太大的影響。因此，私有土地的增值是比較肯定的。
但我國是一個(gè)憲法禁止私人或企業(yè)擁有土地所有權(quán)的國家，地產(chǎn)交易里的所謂土地價(jià)款，并不是購買了土地的本身，而只是購買了土地的有一定年限的使用權(quán)。當(dāng)土地成交后，隨著時(shí)間的推移，可使用的年限會(huì)越來越短，其交易價(jià)格（不管是實(shí)際上發(fā)生了還是沒有發(fā)生）也就越來越低。這實(shí)際上相當(dāng)于紅利分配對于價(jià)值的釋放，最表觀化的處理方法是土地使用權(quán)年限是n 年的，那么每過一年內(nèi)在價(jià)值就釋放掉1/n，直到期末國家收回土地使用權(quán)，價(jià)值為零。
但在大多數(shù)情況下，問題并不這么簡單，而是一個(gè)非線性的過程，往往表現(xiàn)為在開始幾年減值傾向并不十強(qiáng)烈，在中期的時(shí)候減值變得十分迅速，后期重又變得比較和緩（其實(shí)也沒有多少值可以減了）。這是一條下降的S型曲線，可用邏輯斯諦方程（受控的指數(shù)增長曲線）
R= （式4－１）
來擬合，式中，Ｒ為
對于任何發(fā)展商或業(yè)主手里所持有的地塊，這個(gè)過程都是毫無例外地發(fā)生著的，只是在開始時(shí)并不那么引人注意（因?yàn)橹袊箨懙禺a(chǎn)商普遍持有地塊的局面還只是最近１0年的事情）。
一方面，像我們前面已經(jīng)論證過的，土地會(huì)因城市的擴(kuò)張而不斷地增值，另一方面，像我們剛剛分析過的，土地又會(huì)隨著自購買到使用權(quán)之日起時(shí)間的推移（更確切地應(yīng)該表述為剩余使用年限的減少）而減值。那么，一個(gè)地塊到底是增值還是減值，就只有充分地研究了這兩個(gè)方面并加以比較后才好下結(jié)論了。當(dāng)增值因素在于減值因素，土地的價(jià)值還是在上升，但速率被抵消掉了相當(dāng)?shù)牟糠帧．?dāng)減值因素大于增值因素時(shí)，隨著時(shí)間的推移，土地價(jià)值（包括表觀的價(jià)格）就只有下降了。以上關(guān)系，可以用下式表示：
V （式4－２）
式中 為土地價(jià)值增長速率； 為城市擴(kuò)張帶來的地價(jià)增值速率； 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展（含經(jīng)濟(jì)周期，因此它有時(shí)可能為負(fù)）帶來的地價(jià)增值；R為隨使用時(shí)間的增加而形成的土地價(jià)值減損速率，由式3－１給出。
二、房屋價(jià)值的增長：
1、所附著土地地段變好帶來的增值：
土地價(jià)格的上長，還會(huì)帶來另一個(gè)結(jié)果，就是做為其地上附著物的房屋的價(jià)格上長，這就形成了購買房屋的另一個(gè)投資增值來源。
好地段上的房子，賣的價(jià)錢就好，這是我們一般的常識(shí)。當(dāng)某塊土地所處的地段位置因某種原因變得越來越好時(shí)，其上的房子也在長價(jià)，而且其上漲速度和幅度都會(huì)越過地價(jià)的上漲速度和幅度。這當(dāng)中的差額，就是房屋自身的增值，即
V （式3－3）
式中：V為房屋因地塊位置變化而引起的自身增值速度；V為因地塊位置變化而引起的總增值速度；V為地塊位置變化導(dǎo)致的土地自身增值速度。
當(dāng)然，土地價(jià)值的增長和房產(chǎn)價(jià)值的增長都隱含在房地產(chǎn)交易的總價(jià)款里，大多數(shù)情況下并不那么容易區(qū)別開來。而且，在非理論研究而是操作實(shí)務(wù)中，也不一定非要把它們這么嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)別開來。
按現(xiàn)行我國的政策，當(dāng)土地使用年限期滿后，國家在收回土地的同時(shí)，連同其地上和地下的一切附著物都收回，因此，最起碼從理論上說，房屋和土地一樣，也存在著隨剩余使用年限的減少而減值的問題。但是，我國普遍實(shí)行個(gè)人購房政策也不過十幾年，而用于住宅類房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用年限一般70年，剩余時(shí)間還長，所以不管是政府、發(fā)展商還是業(yè)主，都還沒有深切地為此事操心。
2．收入提高帶來的休閑房產(chǎn)增值：
隨著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入會(huì)普遍提高，房屋的價(jià)格也會(huì)隨之而上漲。乍看起來，這個(gè)原因引起的房產(chǎn)價(jià)格上漲對于主體生活用房和對于休閑生活用房影響是一樣的，但實(shí)際上，人們會(huì)把更大比例的錢用于休閑生活上（就像以前沒有滿足溫飽時(shí)收入的主要部分用于吃飯，現(xiàn)在滿足溫飽了收入的主要部分用于購置主體生活房一樣）。這樣，休閑房的增值速率將必然快于主體生活房的增值速率。因此，休閑房將是更好的投資選擇。
3．休閑觀念增強(qiáng)帶來的房屋增值：
更多時(shí)間的工作掙更多的（不知道止境的）錢，還是更高效率地工作掙足夠的錢同時(shí)擁有更多的閑暇時(shí)間，這是每一個(gè)人（不管明確意識(shí)到了沒有）都面臨的選擇。當(dāng)然，我們現(xiàn)在收入還太低，生活水準(zhǔn)還太低，社會(huì)效率又不高，國家雖然收了很多稅，但只給了很少的社會(huì)保障和福利，大家只想著拚著時(shí)間多掙錢。但在西方工業(yè)國，這個(gè)問題則不僅是個(gè)人所考慮的，也是社會(huì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)活動(dòng)家、政治家所關(guān)注和考慮的。一般來說，大資產(chǎn)階級選擇花更多的時(shí)間掙更多的錢，藍(lán)領(lǐng)工薪階層也選擇花更多的時(shí)間掙更多的錢，但中產(chǎn)階級傾向于選擇更多的閑暇時(shí)間。從西方社會(huì)結(jié)構(gòu)演變來看，中產(chǎn)階級人群會(huì)越來越多，成為捍衛(wèi)現(xiàn)有社會(huì)制度的中堅(jiān)力量。我國目前還沒有形成一個(gè)真正的中產(chǎn)階級，但向這個(gè)方向發(fā)展的趨勢是必然的（中產(chǎn)階級產(chǎn)生的兩個(gè)基本條件——收入的普遍提高和全民受教育程度的提高——都在逐漸進(jìn)展著）。這種趨勢，首先會(huì)在開放和社會(huì)發(fā)展比較好、文化積淀比較厚的城市里表現(xiàn)出來，如北京、上海、香港就已形成了一個(gè)可稱為準(zhǔn)中產(chǎn)階級的階層。中產(chǎn)階級或具備中產(chǎn)階級意識(shí)的人群的迅速增加，會(huì)使更多的人認(rèn)同休閑概念并選擇休閑生活，對休閑住宅的需求就會(huì)增加，其增值就是必然的了。
三、樹木增值：
休閑房建在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)里，和主體生活房比起來，它一般有自己的私宅庭院，可以種樹。樹木的生長是一個(gè)累積的增值過程，其來源起碼有以下兩個(gè)：
⑴木的生長意味著樹干蓄積木材的增加。一棵3年生的小樹，生長到65年，胸徑一般可以達(dá)到80厘米以上，木材蓄積量可以達(dá)3~6立方米。如果要是當(dāng)初種樹時(shí)就選擇木材貴重的樹種，則增值效果將更為可觀。
⑵特別值得提到的一點(diǎn)是，按現(xiàn)行政策，如果到土地使用期結(jié)束，政府真的要連房加
地一起收回的時(shí)候，只有樹木是可以伐掉出賣實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)的。因此，不管是理論上還是實(shí)務(wù)上，宅院土地的地上附著物中，只有樹木是不隨剩余土地使用年限的減少而減值的投資底物。
四、投資園藝盈利：
單純的私宅庭院園藝活動(dòng)不以盈利為目的，即使能生產(chǎn)一點(diǎn)自用的產(chǎn)品（如蔬菜、鮮花）從而為業(yè)主節(jié)約了生活費(fèi)用，也和我們一般意義上所理解的投資活動(dòng)及其盈利有性質(zhì)上的差別。
這里想要說的，為一種專為盈利性園藝事業(yè)而做的安排。比如，每一戶都可以申請得到一塊配屬的園藝用地，一般采用租賃形勢，業(yè)主在其上從事園藝事業(yè)是一種高尚和時(shí)尚的休閑活動(dòng)（歐美人業(yè)余時(shí)間最流行的就是園藝活動(dòng)），同時(shí)其產(chǎn)品歸自己所有，只要達(dá)到一定的園藝活動(dòng)規(guī)模（不同條件下會(huì)不一樣，要具體情況具體分析），同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)又好，有銷路，就能在抵償成本（直接成本和租金）以后而有所盈利。這就成了一頂名符其實(shí)的投資活動(dòng)。
上面我們設(shè)定了兩個(gè)前提，一個(gè)是產(chǎn)“品品質(zhì)好”，一個(gè)是“有銷路”。這兩個(gè)前提，是業(yè)主個(gè)人很難做到的，這一方面固然由于業(yè)主是“業(yè)余”園丁，在相當(dāng)大程度上是來玩的，對生產(chǎn)技術(shù)不熟悉，也不那么用心，另一方面，更重要的，是它們不知道市場在哪里以及少量的產(chǎn)品在市場上毫無競爭優(yōu)勢可言，小的生產(chǎn)規(guī)模也不足以支撐技術(shù)改進(jìn)和市場開拓。為此，發(fā)展商或物業(yè)管理商就要提供相應(yīng)的技術(shù)服務(wù)，如品種（品系）選擇、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)模式、產(chǎn)品規(guī)格、商品性狀等，同時(shí)還要提供銷售服務(wù)，如把住區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的產(chǎn)品收購集中起來統(tǒng)一銷售或更進(jìn)一步地加工后銷售。只有這樣，業(yè)主才能放心地加入到這種園藝投資活動(dòng)中來。
提到業(yè)主園藝投資安排，或許應(yīng)該加以申明的是，它并不等同于“莊園經(jīng)濟(jì)”。其實(shí)質(zhì)性的區(qū)別在于，“莊園經(jīng)濟(jì)”是在未經(jīng)國家許可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地（一般是農(nóng)用地）上建房子，而休閑房是在辦理了各項(xiàng)房地產(chǎn)用地和售房許可的土地上建房子。至于園藝活動(dòng)的目的，不是為了逃避國家管理蓋廉價(jià)房，而是為了以園藝活動(dòng)做為休閑生活的一部分并以其產(chǎn)品的出售而盈利。而且，通過集中統(tǒng)一的技術(shù)管理和市場開拓，它將能使土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率達(dá)到更高的水準(zhǔn)。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，既然是能夠發(fā)展生產(chǎn)力，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率的事，為什么就不能做呢？
五、產(chǎn)權(quán)酒店式投資：
業(yè)主買房子，購得了產(chǎn)權(quán)，再把房子回租給開發(fā)商或（酒店）物業(yè)管理商，后者再把房子像酒店一樣地管理起來，出租給來此旅游度假的人們。在此過程中產(chǎn)生的盈利，由業(yè)主和發(fā)展商或物業(yè)管理商分成（可采用直接“分紅”的形式，也可充抵購房按揭貸款）。這種現(xiàn)一體化模式，稱為產(chǎn)權(quán)酒店式管理模式。如果搞得好，業(yè)主可以相當(dāng)于不花錢就能買到房子，甚至掙到比購房價(jià)款更多的錢。
產(chǎn)權(quán)酒店式的業(yè)主投資安排，一個(gè)最重要的前提條件，就是要有客人來租住房子，這在比較著名的全國性或地方性旅游或休閑區(qū)內(nèi)是比較容易實(shí)現(xiàn)的，在特大型城市（如北京、上海）或因某種原因而著名的城市（如作為改革開放前沿的深圳）也是比較容易實(shí)現(xiàn)的。如果租不出去或雖租出去了但不足以盈利，一切都無從談起，這種風(fēng)險(xiǎn)是要充分認(rèn)識(shí)到的（尤其是作為最終出錢購房者的業(yè)主）。
六、養(yǎng)馬：
養(yǎng)馬的目的有很多，比如提供畜力（馬曾是人類最原始、最重要的動(dòng)力來源，用于農(nóng)業(yè)、交通、軍事等目的，但現(xiàn)在越來越少了）、生產(chǎn)肉奶、游樂、寵物、競賽等。但其中具備真正投機(jī)性投資意義的，只有最后一項(xiàng)，即飼養(yǎng)競賽用馬，特別是飼養(yǎng)速度競賽用馬。
競賽用馬可分為兩類，一類是體育競技，如花樣賽馬、障礙賽馬、馬球等，另一類是博彩競技，如騎乘速度競賽、馬拉車競賽等。體育競賽又分為兩類，即業(yè)余類和職業(yè)類。業(yè)余類競賽也能通過獎(jiǎng)金等形式掙到一些錢，但其主要目的，與其說是掙錢，不如說是贏取榮譽(yù)。職業(yè)競賽是以掙錢為目的，但投機(jī)性不強(qiáng)，而且是極專業(yè)的一類體育活動(dòng)，不是一般投資者可以參加的，其主要內(nèi)在規(guī)律是體育的而非投資的，不是我們這里的討論對象。
速度賽馬可能說起來也有好多種類，比如蒙古人那達(dá)慕大會(huì)上的賽馬嚴(yán)格說來也是速度賽馬，但不含有睹博成份。我們一般意義上所說的賽馬，有時(shí)又被稱為跑馬，是在專門用于睹博的賽馬場里，由馬會(huì)組織安排的博彩活動(dòng)，它是世界龐大而又繁雜的睹博業(yè)的一個(gè)重要組成部分。以下所用賽馬一詞，如無特別指明，都是指這后一類活動(dòng)。
賽馬睹博是參睹者壓哪匹馬獲勝，根據(jù)對每匹馬的出資比率來計(jì)算賠率，這和我們所要討論的休閑住宅業(yè)主投資安排沒有太大關(guān)系。
就比賽本身來說，每次出場的馬匹為12~14匹，第一名將會(huì)獲優(yōu)厚的獎(jiǎng)金，第二、第三名則不同的馬會(huì)有不同的規(guī)定，有的有些獎(jiǎng)金，但不會(huì)太多，有些則一點(diǎn)也沒有。因此，對于養(yǎng)馬者來說，必須培養(yǎng)出冠軍馬來，才能依靠它來掙大錢。否則，將連成本都不夠。
但是，要培養(yǎng)一匹冠軍馬并不容易。遺傳品質(zhì)是決定馬匹未來競賽成績的第一個(gè)有決定性意義的因素，它在購入馬匹時(shí)雖然可以通過系譜等加以核對，但基因的組合和突變并不能因此而加以完全確認(rèn)。其次，在馬的后天培養(yǎng)過程中，營養(yǎng)狀況、傷病襲擾、練馬師的影響等，都是即使是盡量地努力也很難完全控制的。最后，即使是一匹具備了冠軍實(shí)力的馬，也會(huì)因比賽當(dāng)時(shí)的身體狀況、心理狀態(tài)、信心（綜合起來即當(dāng)時(shí)的競技狀態(tài)）而跑不出冠軍成績。因此,養(yǎng)馬且通過競賽優(yōu)勝從而賺錢這種投資方式，風(fēng)險(xiǎn)是很大的，或者，也可以被表達(dá)為投機(jī)性是極強(qiáng)的。
飼養(yǎng)競賽馬另一個(gè)賺錢的途徑，是從事和馬匹繁育有關(guān)的養(yǎng)馬活動(dòng)，特別是飼養(yǎng)種馬，種公馬和種母馬。只要所飼養(yǎng)的種馬品質(zhì)確實(shí)很好，其盈利前景是比較可靠的，風(fēng)險(xiǎn)性和上一種相比要小得多。令人不可思議的是，全世界龐大的博彩性賽馬業(yè)，都是由一個(gè)品種，即英純血來支撐的。所謂好品質(zhì)的種馬，肯定是屬于英純血品種。但屬于英純血品種，也不一定是好的種馬，還需要①很好的系譜和（或）②極好的競賽勝利記錄。但是，附合這種條件的可以被用于繁殖目的的種馬價(jià)格是極高的（幾百萬美元買一匹英純血種馬不是什么稀罕事）。也就是說，這種投資方式的前期投入是相當(dāng)大的，周期也比較長，會(huì)帶來一些額外的風(fēng)險(xiǎn)。
以養(yǎng)馬為主要投資回報(bào)途徑的休閑住宅區(qū)，會(huì)有以下的一些特點(diǎn)：
⑴牧場風(fēng)光是可以與海岸風(fēng)光、高爾夫球場風(fēng)光相媲美的極好的景觀，開闊、浪漫、素淡、純凈，建筑密度極低，建筑和環(huán)境形成極好的融合關(guān)系。因此，養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)是景觀最好的休閑住區(qū)。
⑵由于每戶需要很大的土地面積，建筑容積率當(dāng)然也就很低。而在住宅用地容積率控制得很緊的我國大陸，其征用土地手續(xù)將會(huì)是最難辦的。
⑶養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)的業(yè)主，不是一般收入較高的白領(lǐng)階層，而是富豪階層，而且對于養(yǎng)馬有特殊的喜愛。因?yàn)橐话闳藳]有那么多的閑置資金來買了許多的土地后又買馬，或有錢也不花在買馬養(yǎng)馬上。
⑷養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)，不管是就硬件配置還是就軟件配套來說，都應(yīng)該是最高的。
⑸以培養(yǎng)優(yōu)勝馬為主要目的的養(yǎng)馬休閑住宅區(qū)，只能出現(xiàn)在有睹博性跑馬場的大城市附近。以培養(yǎng)種馬并繁殖競賽馬為主要目的的休閑住宅區(qū)，既可以出現(xiàn)在大城市附近，也可以出現(xiàn)在傳統(tǒng)牧區(qū)，但即使是出現(xiàn)在牧區(qū)，也不會(huì)遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)氐某鞘小?BR>另外附帶提一下，我們常提到華北特別是北京的沙塵暴和沙漠化等等。多年的治沙努力似乎很難見到成效，沙塵是越刮越厲害，沙化土地面積是越來越大。其實(shí)，這不單純是一個(gè)自然科學(xué)和工程技術(shù)問題，其本質(zhì)是一個(gè)投資經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)橥恋夭荒芴峁┗貓?bào)也就不會(huì)有人大力度投資。如果能引入養(yǎng)馬休閑住宅這樣的機(jī)制，使沙化土地在變成牧場的過程中產(chǎn)生出大額的回報(bào)，只要政策放開，不用政府像現(xiàn)在這樣大力號(hào)召，地產(chǎn)商自會(huì)主動(dòng)地去把北京近郊的沙化土地變?yōu)槊利惖哪翀�，既�?chuàng)造了新的國民財(cái)富，又達(dá)到了多年不能實(shí)現(xiàn)的改善生態(tài)環(huán)境的目的。
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