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天津寫字樓路在何方 發(fā)展瓶頸眾說紛紜 [推薦]
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從2004年起，天津的房地產市場已經走進了全國前列，尤其是住宅產品的火爆、價格的穩(wěn)定，得到了業(yè)內的普遍贊揚，同時，商業(yè)地產也不甘落后，各種形式、各種業(yè)態(tài)全面開花。但是，在這其中，一個薄弱環(huán)節(jié)也越來越明顯地暴露出來———那就是寫字樓市場發(fā)展的相對遲緩。
在2004年，天津新增寫字樓項目不超過 10個， 2005年年初到現在，新增項目僅有 3個，而目前市場上在售的項目不超過 6個，這一現象肯定是不正常的。以北京為例， 2004年新增寫字樓項目超過 40個， 2005年截止到目前更有超過 30個項目的市場增量，而且已經形成的以 CBD和中關村兩大陣營并輻射整個二、三環(huán)的市場格局，從概念到規(guī)劃，從產品到功能都進入了在良性競爭中不斷發(fā)展的態(tài)勢。
早在去年，一些業(yè)內專家就曾預測： 2005年將是天津寫字樓市場洗牌和發(fā)展的一年。但到目前為止，我們仍難看到市場強有力的反彈跡象。對于與此相關的一系列問題，眾多業(yè)內人士在本周四的尖峰地產論壇上結合各自項目發(fā)表見解，展開了一場圍繞“操作經驗”與“市場預測”的對話。
劉玉錄：小白樓 CBD癥結何在
從去年下半年以來，天津寫字樓市場的發(fā)展并不像住宅市場那樣火爆。分析各地經驗，寫字樓多是集中在 CBD地區(qū)的高層建筑，因此，要想探尋寫字樓發(fā)展的突破點，就一定要了解CBD的特點、 CBD應該具備哪些條件。按照要件分析， CBD應該具有八個條件：一是高盈利產業(yè)集中，以第三產業(yè)為主；二是商業(yè)空間密集度高；三是交通的通達性好；四是應為城市的最高地價區(qū)；五是與城市發(fā)源地及目前地理中心有一定關聯性；六是良好的社會服務水平、技術設施和城市景觀；七是借助信息交換設備維持。
CBD在區(qū)域經濟中的控制作用；八是集中了信息、科技領域內的特定階層人群。
此外，還有幾個模式可以參考，其中四層劃分的“墨非模式”可以對照小白樓 CBD地區(qū)———最內中心區(qū)為零售業(yè)圈，向外依次為零售業(yè)務服務區(qū)、以辦公和旅館業(yè)為主的區(qū)域以及商業(yè)活動較弱的區(qū)域。
通過小白樓地區(qū)與成熟經驗的對照，我們可以發(fā)現一些阻礙 CBD寫字樓發(fā)展的問題。首先是交通薄弱，該地區(qū)與具有通達性的交通干道還有一定距離，平時堵車嚴重，開車、打車、乘坐公交車都成問題，這一點制約了 CBD的整體發(fā)展。再如關于金融機構的密集度，小白樓從近代以來就是商業(yè)聚集地，但是銀行機構卻相對較少。以日本東京市 CBD地區(qū)為例，在半徑 7000米的范圍內有 220家銀行，英國倫敦市CBD區(qū)內有外國銀行 554家、本國銀行 112家之多。而我市的小白樓以及南站地區(qū)卻只有少數的幾家銀行。此外，小白樓地區(qū)的建筑面積也遠遠達不到國際經驗的 300萬平方米，因此在商業(yè)結構、交通、商業(yè)密集度等多方面均被制約，發(fā)展受到很大的影響。
張建軍：超前創(chuàng)新是關鍵
寫字樓產品能否發(fā)展得好，首先取決于供需比例，在供需比例平衡的情況下，另一決定要素就是能否適應競爭。操作一個成功的寫字樓項目是我們企業(yè)的理想，我們在研究產品、市場、管理、客戶等多個方面都下了很大工夫，也取得了良好的效果。
海河之子是一個綜合體建筑，其本身含豪華酒店和寫字樓兩種產品。當時取得這個項目的時候，是基于對海河景觀及海河開發(fā)的看好，項目恰好位于河的彎曲處，具有雙面沿河景觀。另外，如何保證產品品質很關鍵。
在設計時，我們力求使項目結合地段和需求而不同于常規(guī)的寫字樓，進行超前于市場的創(chuàng)新設計。例如目前推出的“套房式”產品，具有舒適、自由等以往寫字樓不具備的典型住宅優(yōu)點，其方式和功能都比較自由：套型配置比較新穎，里面的隔斷空間可以用作會議、辦公或用于休息的臥室，還有套內衛(wèi)生間。在產品上，我們嘗試比較靈活的模式：單位為 180至 250平方米，可以自主選擇是否將各個房間打通，可以自主選擇是否精裝修交工，并選擇產品的變化和變更模式等，很多客戶對此均表示認可。在管理方面，我們提升了物業(yè)管理的力度、擴大了服務范圍，提出了“統(tǒng)一管理”的模式，是為了給投資者以最大升值空間的回報；同時項目依靠服務升級，延伸了良好的市場預期，使客戶信心倍增。
凌朝翔 ICTC經驗談：定位要準確
今天看起來，寫字樓的開發(fā)和出售比較依賴于大經濟環(huán)境，隨著我們這幾年蓋了這么多寫字樓，行業(yè)似乎又掉進了一個新的“怪圈”里，而實際的因素是非常復雜的。
萬順當初做 ICTC寫字樓項目的時候是在 2002年，到 2004年全部銷售一空，用時一年零六個月。當初在定位的時候，一方面期望天津經濟能盡快火起來，另一方面也面臨著與住宅市場的競爭———因為當時大量的中小型企業(yè)選擇在住宅小區(qū)里辦公是一種非常普遍的現象。但是，這類客戶并不是萬順的客戶對象，我們當時提出的口號是“天津寫字樓大搬家”，也就是換辦公場所的意思。
另一個問題是，我們當時分析的寫字樓市場，面臨的功能定位并不確定。當時大部分寫字樓底商部分全是商業(yè)，從功能分區(qū)上會在上邊分出一部分公寓或一部分酒店，這是經濟形勢壓迫大家不得不考慮多種經營渠道和方式緩解投資壓力，試圖把寫字樓高風險的產品做好，但是從當時的情況來看，這并不是通行的模式。大家知道， ICTC是一個爛尾樓，當時我們看著圖紙無從下手：下面有群房，有商業(yè)有娛樂中心，還有酒店。后來經過對天津市場的分析，我們做出了一個比較大膽的決斷———把一切功能合并為一，做一個純寫字樓項目。后來證明，這個選擇非常成功。
張志強：市場處于萌芽期
在2006年天津寫字樓市場將成為一個發(fā)展的萌芽階段，而目前供需是相對平穩(wěn)的。以三聯廣場的項目銷售為例，其潛在需求很大，并且潛在需求的 80%集中在 100到 200平方米之間。到目前為止，三聯廣場一直把產品定位于企業(yè)總部，實際銷售情況也的確如此， 18層以下全部售罄，且大部分是整層銷售的。
從2006年到2008年，應該是天津寫字樓市場走出萌芽階段升級到發(fā)展階段的時期。寫字樓市場的需求受整個城市經濟的影響是其最大的瓶頸，天津市場目前還處于拉伸階段，還沒有進入一個平穩(wěn)期，所以現在潛在需求很多，真正的需求釋放得并不很飽滿。此外，天津甲級寫字樓目前不多，這屬于一個正常的現象，從需求及整個環(huán)境來看，天津還沒有發(fā)展成像北京那樣的全球化發(fā)展的經濟城市。 相信隨著這些外因內力的不斷推動，天津的寫字樓市場必將有一個質的飛躍，這還需要所有開發(fā)企業(yè)的努力，爭取讓天津的寫字樓市場也盡早走向全國一線行列�！ �
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