|
|
|
2005南京土地開發(fā)與利用論壇6月21日舉辦
|
近兩年來，多數(shù)城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致社會(huì)許多評(píng)論將矛頭直指不斷上漲的城市地價(jià)�！熬烤沟貎r(jià)推升房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉抬了地價(jià)”——這個(gè)類似“雞生蛋還是蛋生雞”的問題，一直爭(zhēng)論無休。
第十五個(gè)土地日即將到來，昨天國(guó)土局和南京日?qǐng)?bào)主辦了“2005南京土地開發(fā)與利用”高層論壇，眾多地產(chǎn)專家圍繞地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，展開激烈爭(zhēng)論。
地價(jià)房?jī)r(jià)如何交替作用
“地價(jià)與房?jī)r(jià)，是一個(gè)交替式的關(guān)系。單向地講，主要是房?jī)r(jià)拉動(dòng)了地價(jià)�！蹦暇┐髮W(xué)城市與資源系黃賢金教授明確表明觀點(diǎn)，“從近幾年的南京土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)來看，地價(jià)與房?jī)r(jià)在總體上都保持上漲的變化趨勢(shì)，但是地價(jià)的平均增長(zhǎng)率要比房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率低。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，地價(jià)增長(zhǎng)幅度都在10%以下，房?jī)r(jià)增幅都在10%之上，低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。”
業(yè)界一般都認(rèn)為，從全國(guó)范圍來看，城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的1/3，大多在25%~30%范圍之內(nèi)。據(jù)他們研究表明，25%~30%，這是指毛地價(jià)所占的比例。如果按純粹的地價(jià)來算的話，地價(jià)只占房?jī)r(jià)的13%。客觀來講，地價(jià)決定房?jī)r(jià)的因素微乎其微。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)也是滯后的。今年賣出的地價(jià)決定的將是2年之后的房?jī)r(jià)。
黃賢金表示，土地開發(fā)成商品房周期一般是2年，對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該按照2年前的土地價(jià)格來評(píng)判，因此相當(dāng)一部分利益（40%~50%）為開發(fā)商所分享。比如現(xiàn)在南京的河西地區(qū)，商品房?jī)r(jià)格多在每平方米5000元左右，部分樓盤的地價(jià)成本在每平方米2000元左右，而還有相當(dāng)一部分樓盤的土地成本只有每平方米500元左右。這其中的巨額利潤(rùn)都被開發(fā)商給鯨吞了。因此，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)水平還處于利潤(rùn)主導(dǎo)階段，利潤(rùn)是房?jī)r(jià)變化的決定性因素，地價(jià)作為成本并沒有直接影響房?jī)r(jià)。
南京大學(xué)商學(xué)院的高波教授卻并不贊同黃的觀點(diǎn)。他認(rèn)為：“地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的作用非常迅速明顯。今天賣出的地將直接影響明天樓市的房?jī)r(jià)�！�
江蘇省房產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、棲霞建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳興漢女士在發(fā)言時(shí)這樣說，他們公司的報(bào)表上有明確記載，土地成本是開發(fā)成本的主要構(gòu)成之一�，F(xiàn)在南京的土地價(jià)格，尤其是河西板塊的土地價(jià)格已經(jīng)超過200多萬一畝，土地成本占開發(fā)成本40%以上。
因此，土地價(jià)格是決定房?jī)r(jià)的主要因素之一。她說，開發(fā)商時(shí)刻密切關(guān)注土地市場(chǎng)，今天賣出了一塊地，作為開發(fā)商制定相同區(qū)域樓盤價(jià)格，肯定會(huì)將近期拍賣的土地價(jià)格作為參考。房?jī)r(jià)與地價(jià)是相輔相承的，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的反應(yīng)很快。
如何控制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)
在宏觀調(diào)控的背景下，如何更好更有效利用有限的土地資源，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)問題。昨日論壇上，各位專家給出了各自的建議。
事實(shí)上，我國(guó)的土地供給量與需求量嚴(yán)重不匹配。由于實(shí)際供給渠道較多，我國(guó)城市土地市場(chǎng)供給總量不能得到完全的控制，一些城市甚至出現(xiàn)大量的圈地、囤地的現(xiàn)象，結(jié)果造成土地供給量超量。據(jù)悉，部分城市有36%的土地處于閑置狀態(tài)。因此專家們建議，目前當(dāng)務(wù)之急是建立土地的“少用強(qiáng)用機(jī)制”，著力提高土地利用強(qiáng)度。同時(shí)必須加大征收土地閑置費(fèi)用的實(shí)施力度。
在接下來的討論中，專家、開發(fā)商和政府工作人員不約而同指出，現(xiàn)行的土地招拍掛制度存在弊端。陳興漢指出，“價(jià)高者得”的現(xiàn)行土地拍賣方式有失偏頗。土地拍賣片面追求經(jīng)濟(jì)效益，卻忽視了城市面貌的建設(shè)，城市文化的建設(shè)以及老百姓的其他利益。一些開發(fā)公司用高價(jià)拍得土地，卻用低價(jià)進(jìn)行建設(shè)，造成了一堆又一堆建筑垃圾，不僅僅損害了城市的文化和面貌，而且其建筑質(zhì)量也給居住者造成了威脅。陳興漢建議，應(yīng)該摒棄僅僅以價(jià)格高低衡量的轉(zhuǎn)讓方式，建立綜合評(píng)價(jià)方式。在土地拍賣過程中，除了讓參與的開發(fā)商報(bào)出價(jià)格，而且還要提供開發(fā)設(shè)計(jì)方案，并對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方式，決定土地歸屬。
市國(guó)土局市場(chǎng)辦主任薛宵宏則提出，要想控制房?jī)r(jià)，應(yīng)該嚴(yán)格控制高檔住宅的土地供應(yīng)量。據(jù)他介紹，南京今后普通住宅開發(fā)量將占開發(fā)總量的90%。使得市場(chǎng)供求量的逐漸平衡。
對(duì)于控制房?jī)r(jià)，黃賢金的觀點(diǎn)非常鮮明，他提出要促進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)多元化。他表示，普通大眾長(zhǎng)期形成的“自己買房自己住”，是一種錯(cuò)誤的消費(fèi)觀念。對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家研究表明，在美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家房屋自購(gòu)自住的比例，占到60%~70%，有的國(guó)家甚至只占到50%。而在我國(guó)這個(gè)比例超過90%，接近百分之百。“自購(gòu)房屋、完全產(chǎn)權(quán)”是一種不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化和持續(xù)化發(fā)展的觀念誤導(dǎo)。這種做法更符合房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，也比較符合某些地方政府的利益，因?yàn)檫@樣能一次性獲得更多的出讓金和房屋銷售利潤(rùn)，但并不符合社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的需求。
黃教授表示，對(duì)大多消費(fèi)者而言，購(gòu)買一套商品房要傾其所有，還要背上幾年甚至十幾年沉重的還貸壓力，這樣自然會(huì)影響到日常生活以及文化、旅游、娛樂等其他方面的支出。因此學(xué)習(xí)國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)，提倡房屋租賃、廉租房等房屋產(chǎn)權(quán)多元化將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制其快速增長(zhǎng)起到積極作用。
[更多新聞]
|
|
