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建設(shè)部副部長劉志峰談全國房地產(chǎn)基本情況 [推薦]
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(2003年9月18日)
一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本形勢
1998年以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，居民住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，居民住房消費有效啟動，住房商品化的新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對于改善居民居住條件、拉動經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)以及加快城市建設(shè)都發(fā)揮了重要作用。
第一，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場體系逐步建立。目前，住房實物分配已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止，多數(shù)城市實施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)可售公房80％以上已經(jīng)出售給了職工，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72.8％。新的住房供應(yīng)體系初步建立，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得重要進(jìn)展，對城鎮(zhèn)廉租住房制度進(jìn)行了積極探索。住房二級市場逐步開放，存量住房交易日趨活躍。房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展，服務(wù)內(nèi)容不斷增加，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系基本建立。個人住房公積金貸款快速增長，銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，住房金融作用不斷加強(qiáng)。
第二，居民住房消費持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高。過去5年，全國個人購買商品住房占商品住房銷售額的比重由54.5％提高到95.3％。2002年，個人購買新舊住房和建房支出總額約8000億元，其中，購買新建商品住宅交易額4500億元。居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有力地推動了城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。過去5年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計竣工面積34億平方米，年均住宅竣工面積達(dá)到6.8億平方米，是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。2002年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。同時，住宅質(zhì)量不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品住房供求兩旺。過去5年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長19.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7％提高到17.9％。5年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接和間接拉動GDP增長每年保持在2個百分點左右。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步改善，2002年，全國商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達(dá)到83.3％。全國商品房供銷兩旺，1997-2002年，商品房竣工面積、銷售面積年均分別增長15.5％和22.6％。過去5年，全國房價穩(wěn)中有升，商品住房平均銷售價格年均上漲3.6％，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。
同時應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在的問題還相當(dāng)嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在：
一是部分地區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。一些地區(qū)住房與非住房、高檔住房與低價位住房結(jié)構(gòu)不合理、比例不夠協(xié)調(diào)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目上大戶型、高檔項目，超越用戶承受能力，銷售不暢，空置較高。一些地方中低價位商品住房供不應(yīng)求，對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)支持力度不夠、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購買對象把關(guān)不嚴(yán)。
二是一些地方房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過大；有的城市商品房價格上漲過快；有的城市搞“形象工程”、“政績工程”；有的地方盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)，圈占土地；有的城市制訂過高的房地產(chǎn)投資計劃，導(dǎo)致市場供過于求。
三是住房制度改革亟待深化。目前，我國住房市場化程度還不高，房地產(chǎn)市場機(jī)制還不完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系還不能適應(yīng)居民住房消費的需要，不少家庭住房還較為困難，適合我國國情的住房保障制度亟待建立。
四是房地產(chǎn)市場運行、監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，但經(jīng)濟(jì)實力和市場競爭能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，虛假廣告、合同欺詐以及中介服務(wù)、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為還沒有得到有效遏制。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)督有待進(jìn)一步加強(qiáng)�！ �
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