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關(guān)注低密度住宅發(fā)展 提升天津住宅產(chǎn)品品質(zhì)
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目前，天津市別墅市場正在快速發(fā)展，引起了各方面的廣泛關(guān)注，已經(jīng)成了房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。
那么，針對(duì)怎樣給低密度住宅下定義，低密度住宅應(yīng)該如何發(fā)展和低密度住宅如何進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新等方面問題已成為開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。
4月13日下午，由中國建設(shè)部建筑文化中心、中國住宅與房地產(chǎn)研究會(huì)、天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、天津日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)《每日新報(bào)》共同主辦，天津標(biāo)榜廣告公司承辦的“天津低密度人居模式發(fā)展論壇”在梅江南松江國際俱樂部三樓會(huì)議廳隆重舉行。來自天津市房地產(chǎn)界的專家、學(xué)者、資深地產(chǎn)策劃人、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商以及新聞界人士共40余人就天津市低密度住宅概念、發(fā)展?fàn)顩r等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了熱烈探討，對(duì)當(dāng)前以及未來低密度住宅總體發(fā)展趨勢(shì)和產(chǎn)品研發(fā)等問題進(jìn)行了深入透徹的分析，與會(huì)人員一致認(rèn)為，低密度住宅的開發(fā)應(yīng)接合城市規(guī)劃、區(qū)域住宅發(fā)展以及提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)等多方面因素進(jìn)行。
低密度住宅研發(fā)應(yīng)抓中端市場
南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄
低密度住宅的概念我們國家并沒有一個(gè)明確標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于它只有一個(gè)大體概念，就是建筑容積率在0.9以下，獨(dú)體別墅容積率在0.3至0.5，連排別墅容積率在0.6至0.8，并且建筑成一定區(qū)域，國外標(biāo)準(zhǔn)是1公頃38棟以上的，公共綠地不能低于10%的住宅規(guī)定為低密度住宅。
低密度住宅的形式也是多種多樣的,包括高檔獨(dú)立式、獨(dú)立式、雙排、連排等。我認(rèn)為，低密度住宅研發(fā)應(yīng)該抓住中端市場，也就是住宅品質(zhì)處于中等偏上的住宅產(chǎn)品，因?yàn)橄鄬?duì)于高端市場來說，中端產(chǎn)品的發(fā)展范圍更大，提升的空間也更大。在建筑策略上，有兩方面的要點(diǎn)，一是政府規(guī)劃超前性，這就要求政府對(duì)于未開發(fā)土地作出準(zhǔn)確的規(guī)劃和定位，特別要注意到整個(gè)規(guī)劃區(qū)域未來的交通體系、社會(huì)服務(wù)體系以及就業(yè)體系這三部分。
另一個(gè)方面是低密度住宅應(yīng)該沿快速路交通線布置組團(tuán)，不要零散的選址。就現(xiàn)在形勢(shì)來說，政府對(duì)低密度住宅的開發(fā)是有一定限制的，但它仍然是住宅形式的重要組成部分，而且低密度住宅的技術(shù)含量比高層住宅要求更高，我們對(duì)于它的研發(fā)更應(yīng)該把提高技術(shù)含量作為重點(diǎn)，從而帶動(dòng)整個(gè)低密度住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
低密度加強(qiáng)硬性參數(shù)和軟性指標(biāo)
永泰紅磡策劃總監(jiān)段立新
對(duì)于低密度住宅概念或者說是標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為它是一個(gè)相對(duì)的。因?yàn)椋瑢?duì)于市區(qū)中心來說，更多的高層集中在這里，也許1.5左右的容積率就可以算為低密度，而如果把它放在城鄉(xiāng)接合部，就不準(zhǔn)確了。
如果在城鄉(xiāng)接合部，獨(dú)棟別墅容積率0.3還有些大，在0.1到0.2之間會(huì)更合適，居住起來更舒服，所以說界定低密度住宅概念并不是絕對(duì)數(shù)字的問題，而是一個(gè)相對(duì)數(shù)字。它應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位是郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部還是市區(qū)中心等多方面因素綜合考慮。同時(shí)，我們?cè)谶x擇區(qū)域位置的時(shí)候，要有一定的前瞻性，因?yàn)殡S著天津城市版圖擴(kuò)張速度越來越快，對(duì)于我們開發(fā)商的要求越來越高，更要求我們從自身素質(zhì)上尋求提高。特別是在確定區(qū)域后要注意尋找整體區(qū)域建筑形式的盲點(diǎn)，即哪一種形式是稀缺的，就把開發(fā)重點(diǎn)放在哪一種上。
在低密度住宅產(chǎn)品研發(fā)方面，我認(rèn)為必須在硬性參數(shù)和軟性指標(biāo)兩方面都加強(qiáng)開發(fā)，所謂硬性參數(shù)是指住宅自身功能、品質(zhì)的先進(jìn)性和科學(xué)性方面的開發(fā)，而軟性指標(biāo)是說我們的研發(fā)目標(biāo)是更適合人居生活，力求把低密度住宅的舒適度做到更好。
低密度研發(fā)保證產(chǎn)品科學(xué)先進(jìn)性
天津萬通副總經(jīng)理武瀚群
關(guān)于低密度住宅有這樣一種衡量方法，就是每公頃土地生活的人口數(shù)量在200人以下的，歸為低密度住宅，這主要是根據(jù)人均占有自然資源的數(shù)量來劃分的。
我認(rèn)為，低密度住宅研發(fā)必須要保證產(chǎn)品自身的科學(xué)性和先進(jìn)性，從開發(fā)流程上來說，首先政府對(duì)于開發(fā)區(qū)域要有一個(gè)使用功能和發(fā)展方向的界定，同時(shí)，開發(fā)商要以科學(xué)的態(tài)度把城市未來發(fā)展與產(chǎn)品項(xiàng)目結(jié)合起來，不能只顧自身利益，要盡量達(dá)到城市與開發(fā)商共同獲利的目的。
另外，我們要在引用低密度住宅的先進(jìn)技術(shù)和建構(gòu)模式上下工夫，力求把低密度住宅品質(zhì)做精。我認(rèn)為，作為我們開發(fā)商來說，在項(xiàng)目整體開發(fā)上要把眼光放得更長遠(yuǎn)，不要只顧眼前利益，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，這樣才可以將低密度住宅的發(fā)展提升到一個(gè)新的臺(tái)階。
低密度開發(fā)起到標(biāo)桿示范作用
金豐易居天津公司營銷總監(jiān)林彭
對(duì)于一個(gè)區(qū)域的開發(fā)來說，如果開發(fā)商選擇以多種建筑形式來發(fā)展本區(qū)域，那么我認(rèn)為，首先應(yīng)該進(jìn)行的就是低密度住宅的開發(fā)。因?yàn)闊o論從項(xiàng)目品質(zhì)技術(shù)方面，還是品位檔次方面，低密度住宅的率先開發(fā)能夠起到一個(gè)標(biāo)桿和示范的作用，低密度住宅的興建，將會(huì)提高整個(gè)項(xiàng)目乃至整體區(qū)域的價(jià)值，在將低密度住宅和相關(guān)配套開發(fā)成熟之后，再做一些不同建筑形式的住宅、商業(yè)等項(xiàng)目，這樣，區(qū)域的整體形象將得到全面提升，區(qū)域的發(fā)展步伐也會(huì)邁得更大。
低密度組成元素要發(fā)揮到極致
寧發(fā)發(fā)展副總經(jīng)理任向民
人們?cè)谔接懙兔芏茸≌瑫r(shí)，更多關(guān)注的是它的容積率。實(shí)際上，容積率只是一個(gè)數(shù)字的概念，而真正要實(shí)現(xiàn)低密度給人帶來的那種特殊的享受，更應(yīng)該注意它的生活概念，更應(yīng)該關(guān)注將低密度住宅的各種組成元素發(fā)揮到極致，真正達(dá)到其他建筑形式所不能達(dá)到的獨(dú)一無二的舒適度。
這其實(shí)也就是產(chǎn)品的品質(zhì)問題，不論從開放商的角度看，還是從購房者的角度看，一切還都要圍繞著產(chǎn)品所提供的生活品質(zhì)和生活品位上下工夫。尤其是開放商，更要在產(chǎn)品的品質(zhì)上做到盡善盡美。我們公司正在運(yùn)作即將面市的項(xiàng)目，將通過運(yùn)作的專業(yè)性，產(chǎn)品的高品質(zhì)來進(jìn)入高端市場，以產(chǎn)品的高品質(zhì)來保證生活的高品質(zhì)。
低密度品質(zhì)在技術(shù)含量上下工夫
寧發(fā)發(fā)展銷售總監(jiān)趙陽
綜合來看，低密度住宅并不單指別墅而言，還有多層甚至高層等形式。形式的多樣，意味著我們研發(fā)多樣化。從現(xiàn)在發(fā)展來看，我們對(duì)于低密度住宅產(chǎn)品品質(zhì)的提高，不光從住宅自身的技術(shù)和科技含量上下工夫，更要明確我們總體的研發(fā)方向，就是把提高人居的舒適程度和生活環(huán)境作為研發(fā)的首要目標(biāo)和主要方向，只有住宅舒適程度的提高才是發(fā)展低密度住宅的根本途徑，同時(shí)也是最有效的方法。
低密度住宅品質(zhì)研發(fā)應(yīng)放在首位
郵電設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)室主任張鋆
土地是不可再生資源，同時(shí)也是最為重要和珍貴的資源之一，所以作為我們開發(fā)商來說更要把地產(chǎn)項(xiàng)目做好、做精，不能開發(fā)完就不管了，要把提高項(xiàng)目品質(zhì)放到重要的位置上來，對(duì)于低密度住宅的建設(shè)更應(yīng)如此。
相對(duì)其他形式的住宅，低密度住宅對(duì)土地資源的占有量更大一些，這就要求我們更應(yīng)該注重低密度住宅品質(zhì)的提高，把低密度住宅品質(zhì)的研發(fā)放在首位，通過先進(jìn)的技術(shù)支持和科學(xué)的開發(fā)理念保證整個(gè)研發(fā)過程的科學(xué)性和先進(jìn)性，并積極地吸取國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和觀念，力爭發(fā)開出更高品質(zhì)的低密度住宅，為我們土地資源的利用和開發(fā)做出積極的貢獻(xiàn)。
低密度多樣性研發(fā)包含四個(gè)方面
房地產(chǎn)營銷策劃專家張磊
隨著城市的快速發(fā)展和政府對(duì)市區(qū)土地資源開發(fā)量的控制，市區(qū)內(nèi)土地資源變得越來越稀缺，土地資源的稀缺必然會(huì)造成市區(qū)內(nèi)住宅建筑密度偏高，而消費(fèi)者對(duì)高層住宅對(duì)生活帶來的諸多不便而持有較為強(qiáng)烈的抵觸心理，因此，低密度住宅的開發(fā)很快得到了許多開發(fā)商的青睞。
但許多開發(fā)商在開發(fā)低密度住宅過程中帶有一定的盲目性和跟從性，這就必然會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)，所以我們很有必要對(duì)低密度住宅的現(xiàn)狀和發(fā)展進(jìn)行深入研討和分析。關(guān)于低密度住宅的概念，有這樣的一種劃分方式：獨(dú)棟別墅容積率在0.4以下，連排別墅容積率在0.7以下，多層容積率在1.1以下都可以稱作低密度住宅，另外，我個(gè)人認(rèn)為如果容積率在1.8以下的高層，也可以歸入低密度住宅行列。低密度住宅本身特點(diǎn)就具有多樣性的，所以我們?cè)诋a(chǎn)品研發(fā)中更應(yīng)該體現(xiàn)它的多樣性。低密度住宅多樣性的研發(fā)方向主要包含四個(gè)方面：一、向上發(fā)展，主要是指住宅共享空間的研發(fā)；二、向內(nèi)發(fā)展，指住宅內(nèi)部庭院的開發(fā)和利用；三、向外發(fā)展，比如說樓體外掛樓梯和電梯等住宅外延方面的開發(fā)；四、向下發(fā)展，指住宅地下室功能的拓展。同時(shí)，還可以從墻體構(gòu)筑物方面進(jìn)行研發(fā)，所謂構(gòu)筑物，就是指沒有完全封閉的建筑，它包括有墻無頂、有頂無墻以及外檐個(gè)性裝飾等等。而隨著城市發(fā)展，中國未來城市化進(jìn)程將逐漸加快，未來低密度住宅將越來越稀少，將成為越來越稀缺的住宅形式。
低密度是各種因素的總和
華廈經(jīng)營公司策劃總監(jiān)康軍
關(guān)于低密度的標(biāo)準(zhǔn)，人們總是各執(zhí)一詞，各有不同的標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)低密度并不是單純指容積率，而應(yīng)該是容積率、建筑密度和人口密度等各種因素的總和，同時(shí)，人均擁有多少各種資源，如自然資源、空間資源、各種服務(wù)資源的大小也是一個(gè)重要指標(biāo)。別墅的發(fā)展應(yīng)該與城市的發(fā)展趨勢(shì)相一致，而從別墅的發(fā)展趨勢(shì)上看，應(yīng)該推崇和鼓勵(lì)，因?yàn)楦邩橇至⑹浅鞘兄行牡臉?biāo)志和需要，別墅同樣是城市發(fā)展的需要。人們既需要城市中心的高檔公寓，同樣需要有天有地，人與自然更完美融合的別墅。
從開放商的角度來講，建設(shè)別墅項(xiàng)目即對(duì)城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)，也是為購房者做貢獻(xiàn)，同時(shí)，也與中國城市化發(fā)展協(xié)調(diào)一致。
低密度是業(yè)主向往的高舒適度
亞資發(fā)展銷售總監(jiān)李暉
與低密度標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的數(shù)字，如容積率多少，密度多大都是相對(duì)的，并非整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)。這與項(xiàng)目坐落的區(qū)域有著密切的關(guān)系。城郊接合部的六層混磚，雖容積率較低，但相對(duì)于它的區(qū)域可能就是高密度了，而城市中心區(qū)的六層混磚相對(duì)于同區(qū)域內(nèi)的高層項(xiàng)目，則顯得密度較低了。
因此，比數(shù)字更重要的是業(yè)主心中向往的高舒適度，如有天有地，有房有院，閑適從容等�？傊�，舒適度比生硬的數(shù)字更為重要。另外，有關(guān)部門不應(yīng)對(duì)別墅項(xiàng)目進(jìn)行更多的限制，應(yīng)該給別墅項(xiàng)目更大的發(fā)展空間，因?yàn)樘旖蚍康禺a(chǎn)市場的別墅項(xiàng)目剛剛走上健康發(fā)展的軌道，有著較大的市場需求，而且別墅的建設(shè)也是城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的必然，因此，不應(yīng)對(duì)別墅項(xiàng)目設(shè)置更多的限制。
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