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北京儲備土地幾百塊 多是未過關(guān)項(xiàng)目用地
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市國土局透露，北京儲備土地幾百塊，多是8·31未過關(guān)項(xiàng)目用地，不少涉及拆遷等問題
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著市區(qū)土地供應(yīng)量“縮水”，土地郊區(qū)化已成趨勢，開發(fā)商明年拿地最合適
自8·31土地大限后，北京土地市場公開成交的地塊共38塊，其中26塊分布在四環(huán)以外，而即將入市的地塊也大都在這一區(qū)間，并且多數(shù)為住宅用地。隨著城區(qū)可供開發(fā)土地的日趨減少，通州、順義及亦莊等衛(wèi)星城的興起，北京住宅用地正在向郊區(qū)方向逐步延伸。
北京目前土地儲備充足，四環(huán)外可開發(fā)空間很大。實(shí)習(xí)記者周曉東攝
8·31后公開成交地塊80%在四環(huán)外
在四環(huán)內(nèi)成交的地塊80%是商業(yè)用地
記者日前從北京市國土資源局了解到，8·31后38塊公開成交的地塊中有26塊在四環(huán)以外，占成交地塊總數(shù)的近70%.如位于朝陽區(qū)北苑家園八區(qū)的“北方明珠大廈公共設(shè)施用地”、昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村大街394號商業(yè)金融用地、昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)項(xiàng)目用地、北京市房山區(qū)“良鄉(xiāng)拱辰南大街理想SOHO”項(xiàng)目用地，以及位于懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)懷北莊村村南側(cè)的溫馨假日家園住宅項(xiàng)目用地、昌平區(qū)北清路與八達(dá)嶺高速公路交叉口處的綜合購物中心等配套設(shè)施用地等均處于四環(huán)以外。
記者還了解到，在目前正在公開交易的5塊地中，海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)1－4號綜合科技貿(mào)易用地雖位于四環(huán)以內(nèi)，但卻是公建配套及商業(yè)用地，而即將上市交易的地塊———中關(guān)村西區(qū)六宗綜合科技貿(mào)易土地1-3號用地，也是商業(yè)用地。就目前來看，多數(shù)成交及正在交易的住宅用地均位于四環(huán)以外。
北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克稱，和成交的住宅用地80%都在四環(huán)以外相反的是，有80%成交的商業(yè)用地是在四環(huán)以內(nèi)。張衛(wèi)克分析認(rèn)為，這與北京城市總體規(guī)劃有關(guān)。
目前北京市重點(diǎn)發(fā)展新城區(qū)和衛(wèi)星城，這使住宅用地逐漸向郊區(qū)化拓展。
儲備土地計(jì)劃兩年內(nèi)推向市場
大都是8·31未過關(guān)的項(xiàng)目用地，且多數(shù)分布在四環(huán)外，一部分為政府“實(shí)務(wù)收購”，但更多是政府“規(guī)劃收購”。
北京市國土局一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，市國土局現(xiàn)有儲備土地達(dá)幾百塊，其中大部分分布在四環(huán)以外。這些地塊大多是8·31未過關(guān)的項(xiàng)目用地，初步計(jì)劃在兩年內(nèi)逐步推向市場。
這位負(fù)責(zé)人還透露，現(xiàn)在的這幾百塊地，有好多都是生地，還沒有全部進(jìn)入一級開發(fā)，尚不具備上市交易條件。對于8·31未過關(guān)的項(xiàng)目用地，相關(guān)土地主管部門更多考慮的是這些地塊是否具備建設(shè)用地的條件，利用率夠不夠高，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)就恢復(fù)其原有用地性質(zhì)，如繼續(xù)恢復(fù)其農(nóng)用地或綠化隔離帶用地的原本用途。
這位負(fù)責(zé)人稱，8·31后的儲備地塊大多分布在朝陽區(qū)，但地塊的具體位置及名稱暫時還不能對外公布。不過據(jù)他透露，目前分布在四環(huán)以外的儲備地塊一般都是幾十萬平方米，上百萬平方米的大盤用地不多，有些地塊已開始申請一級開發(fā)。
這位負(fù)責(zé)人還透露，在這些儲備地塊中，有一些是由政府直接收購的，如此前經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，北京市土地整理儲備中心以18億元收購的北京吉普和北汽摩公司原廠址。這塊地位于朝陽區(qū)廣渠路36號，土地面積41.44公頃，規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃建筑面積90萬平方米。
北京市國土局局長安家盛稱，像這種政府花錢收購?fù)恋氐姆绞奖环Q之為“實(shí)務(wù)收購”，而“規(guī)劃收購”則是針對規(guī)劃中的地鐵輕軌沿線、快速路、高速路沿線等熱點(diǎn)區(qū)域。這些地段由于將來投入建設(shè)后，房地產(chǎn)也將隨之升值，所以相關(guān)土地部門結(jié)合城市新規(guī)劃，對規(guī)劃中的部分熱點(diǎn)地段的地塊進(jìn)行收購，這種土地儲備方式就稱為“規(guī)劃收購”。安家盛表示，考慮到資金等問題，相關(guān)土地主管部門將來會更傾向于“規(guī)劃收購”，但也會輔助一定比例的“實(shí)務(wù)收購”�！霸凇畬�(shí)務(wù)收購’的融資方面，國土局也加大了力度，目前與北京市所有的商業(yè)銀行都有不同程度的合作�！卑布沂⒈硎�。
8·31未過關(guān)地塊可開發(fā)難度較大
北京中坤集團(tuán)董事長黃怒波稱，中坤曾放棄過位于西五環(huán)的一塊8·31后未過關(guān)項(xiàng)目用地，是因?yàn)橘u家要價太高
談到8·31未過關(guān)項(xiàng)目，北京中坤集團(tuán)董事長黃怒波表示，無論是四環(huán)以內(nèi)還是四環(huán)以外的地塊，基本都不是優(yōu)質(zhì)地塊，有的地塊涉及產(chǎn)權(quán)問題，有的地塊則面臨拆遷難題。
據(jù)黃怒波介紹，位于西五環(huán)的一塊8·31未過關(guān)項(xiàng)目用地，占地面積達(dá)幾百畝，當(dāng)時開發(fā)商每平方米要價4000元，但中坤并沒有答應(yīng)。
黃怒波表示，那地塊都快接近西五環(huán)了，地價若高達(dá)4000元/平方米，中坤將無利可圖。處于對此的考慮，中坤最后放棄了這塊項(xiàng)目用地。
黃怒波稱，在未過關(guān)的項(xiàng)目用地中，這種情況更多，要么是拆遷有困難，要么是可利用度不高。黃怒波告訴記者，從他個人的經(jīng)驗(yàn)來看，對于8·31后的一些未過關(guān)項(xiàng)目用地，如果處于優(yōu)越地段，開發(fā)商自會競相爭奪，之所以最后放棄，說明這中間有一定難度。
據(jù)黃怒波透露，中坤目前在海淀區(qū)拿到了一塊占地面積達(dá)500畝的項(xiàng)目用地，準(zhǔn)備明年啟動，后年推出住宅。但黃怒波同時又表示，由于目前正處于政府宏觀調(diào)控時期，開發(fā)商不宜著急做項(xiàng)目，有一些政策，包括利率調(diào)整政策等現(xiàn)在還不明朗，在這種情況下，開發(fā)商做項(xiàng)目要穩(wěn)扎穩(wěn)打，最適宜的拿地時間是明年。
四環(huán)外勘察 首鋼搬遷后將釋放600萬m2土地
據(jù)胡本宇介紹，目前四環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)的土地已不多，主要是一些城中村、工廠搬遷地及舊城改造等地塊。
北京京漢集團(tuán)董事長田漢稱，首鋼搬走后，首鋼周邊的土地會進(jìn)行重新配置，原無人問津的地塊也將隨之升級，變成“寶地”，如北辛安老古城附近地塊等。首鋼的搬遷對京西土地是一個不小的釋放，大約會有建筑面積達(dá)600萬平方米的土地釋放出來。屆時，這些土地肯定會引起開發(fā)商的爭相搶奪。
大房企動向 首創(chuàng)450萬m2儲備土地多在四環(huán)內(nèi)
玉淵潭附近和西二旗的項(xiàng)目已開工
大開發(fā)商的土地儲備是否多在四環(huán)內(nèi)———北京城建集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在城建正在談地，包括四環(huán)以內(nèi)的地塊。但涉及到詳情，這位負(fù)責(zé)人表示不能過多透露。
北京首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光對此卻很坦然。劉曉光稱，首創(chuàng)現(xiàn)在儲備的地塊夠首創(chuàng)滾動開發(fā)三年，而這些地塊大多在四環(huán)以內(nèi)。目前首創(chuàng)每年需要滾動開發(fā)150萬平方米土地，今年計(jì)劃開發(fā)位于玉淵潭附近、和平里地區(qū)、北三環(huán)馬甸橋、朝陽區(qū)十里堡及西二旗等地的7個項(xiàng)目。其中位于玉淵潭附近和西二旗的項(xiàng)目已開工，其他幾個項(xiàng)目也將在今年陸續(xù)動工。
按每年150萬平方米開發(fā)量計(jì)算，3年的開發(fā)量就是450萬平方米，如此大體量的土地首創(chuàng)又是如何儲備的？劉曉光表示，有一些是8·31之前協(xié)議拿到的地塊，也有一些是8·31后從土地交易市場競得的地塊，如朝陽區(qū)十里堡項(xiàng)目用地和西二旗用地，這兩塊地共花了首創(chuàng)20多億元。
胡本宇稱，在四環(huán)內(nèi)能拿到土地的大多是有國資背景的開發(fā)商，而四環(huán)外的土地則多半納入了實(shí)力較強(qiáng)的外地企業(yè)囊中。這些外地開發(fā)商大多拿到的都是轉(zhuǎn)手過的土地，地塊相對偏大，拿地成本也偏低。
眾議院 土地供應(yīng)量調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
土地供應(yīng)量是否決定房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向？劉曉光對此表示肯定，“土地供應(yīng)量及成本的高低將決定開發(fā)商的投資方向�！焙居顚Υ艘脖硎菊J(rèn)可，“從長遠(yuǎn)來看，土地供應(yīng)量將決定房地產(chǎn)的發(fā)展方向，當(dāng)然也不排除有其他決定性因素。”如市政配套、區(qū)域規(guī)劃等都會影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
開發(fā)商必須到郊區(qū)尋找新土地
城區(qū)基本已無土地可供，而北京城市新規(guī)劃也在引導(dǎo)房地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā)展
對于目前北京土地市場的發(fā)展情況，其他房地產(chǎn)分支領(lǐng)域的專業(yè)人士也發(fā)表了自己的見解。北京仁合律師事務(wù)所合伙人、律師孟憲生在接受記者采訪時表示，從目前住宅發(fā)展走勢來看，土地郊區(qū)化已勢在必行。孟憲生分析稱，北京城市開發(fā)重點(diǎn)已由中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這取決于兩個因素：一是土地作為不可再生的稀缺資源，供應(yīng)量有限，經(jīng)過20多年的開發(fā)，北京城市中心土地大多已出讓，基本已無地可供，必須到郊區(qū)尋求新的發(fā)展。二是北京城市新規(guī)劃也在引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向郊區(qū)。
據(jù)北京市發(fā)改委披露，北京市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量充足，到去年年底，北京房地產(chǎn)已完成土地開發(fā)總面積約5253公頃，尚未完成開發(fā)的出讓用地面積達(dá)9410公頃�！�8·31”土地大限后，還有約5000公頃的建設(shè)用地需通過招拍掛方式進(jìn)入市場。
而按照北京城市新規(guī)劃，北京未來將形成“兩軸—兩帶—多中心”的城市格局。
按照衛(wèi)星城的功能定位要求，通州、昌平、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、順義等將成為重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城。這種規(guī)劃定位必然會引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向近郊區(qū)及衛(wèi)星城投資。目前通州的宋莊鎮(zhèn)、昌平小湯山鎮(zhèn)等5個示范鎮(zhèn)，航天科技園、順義基因科技園以及沿京密、八達(dá)嶺、京津塘高速公路發(fā)展的科技成果轉(zhuǎn)化基地均吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)前往投資開發(fā)。這也意味著商品住宅布局將向遠(yuǎn)郊區(qū)縣延伸�！ �
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