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深圳樓市市場調(diào)節(jié)局部失靈 政府急踩點剎車
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2005年春天，深圳房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一系列的新變化。
一方面，體現(xiàn)綜合指標因素的商品房交易價格，出現(xiàn)三年多來罕見的上漲“異動”。統(tǒng)計表明，前兩月的平均商品房交易價格漲幅同比超8%，特區(qū)外的一些區(qū)域漲幅甚至接近三成，而自2002年以來，深圳的商品房價格漲幅一直保持在5%左右的理性增長。“異動”之下，“買不起房”和“買不到房”的傳言一時間在社會上不徑而走，市場不穩(wěn)定因素開始膨脹。
另方面，自4月1日起，市國土房產(chǎn)管理部門連續(xù)出臺措施，打擊房地產(chǎn)業(yè)的虛假廣告，禁止違規(guī)認籌及炒樓行為。行政干預政策出臺時效之密、整頓力度之大，在市場調(diào)節(jié)機制較成熟的深圳房地產(chǎn)歷史上，亦屬罕見。
更多人關(guān)注的是：作為深圳經(jīng)濟社會發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)，政府為何在這時“點剎車”？房地產(chǎn)市場的隱患還有哪些？在整頓、規(guī)范、調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)將如何保持健康穩(wěn)定發(fā)展？
適時調(diào)控：市場調(diào)節(jié)局部失靈需要及時“點剎車”
對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的種種異�，F(xiàn)象，存在一些不同的看法。
有人認為，相比內(nèi)地一些城市幾年商品房交易價格翻番的失控局面，深圳的房地產(chǎn)泡沫還很小。一種觀點是，關(guān)外少數(shù)區(qū)域漲幅過快，與加快城市化進程及特區(qū)內(nèi)外較大的差價有關(guān)。還有人樂觀地評判，深圳市場自我調(diào)節(jié)機制較成熟，會形成價格抑制機制等等。
這些分析，初聽有一定道理，細究實則不然。記者采訪了多名政府官員、有關(guān)專家、開發(fā)商、中介機構(gòu)，他們比較一致的看法是，深圳的房地產(chǎn)已出現(xiàn)市場調(diào)節(jié)局部失靈，需要在一些重點環(huán)節(jié)進行調(diào)控，“點剎車”勢在必行。
市場調(diào)節(jié)局部失靈，主要表現(xiàn)在四個方面。表現(xiàn)一，價格上漲出現(xiàn)“虛火”苗頭。政府網(wǎng)站深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)最新預警報告指出，去年以來深圳市部分熱點片區(qū)房價上漲較快，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的項目，似乎樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤。特區(qū)外個別片區(qū)，比上年底上漲600-700元，漲幅高達20%；特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當一部分大戶型樓盤開盤定價就在萬元以上，個別樓盤邊售邊漲，一兩個月就漲了600元左右�！笆兄行膮^(qū)的高檔寫字樓，一平米銷售價格也就1萬多元，現(xiàn)在部分住宅樓盤價格超過商務(wù)樓盤價格，這是不正常的�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是分析。
除了全市商品房平均交易價格上漲異常外，一些重點區(qū)域的變化尤需警惕。今年前兩個月，特區(qū)外某些片區(qū)出現(xiàn)了近三成的漲幅。專家指出，特區(qū)外的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地供應充足，為什么還會出現(xiàn)漲幅過快呢？不是供求關(guān)系發(fā)生了變化，供小于求導致價格上升，而是在一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題。
表現(xiàn)二，二手樓交易擴張中存在較大隱患。
今年頭兩個月，二手樓交易價格上升了10%。專家指出，去年以來，我市雖然房地產(chǎn)信貸規(guī)模得到有效控制，仍存在不少風險。其中，急劇增長的二手樓按揭業(yè)務(wù)風險加大。有關(guān)統(tǒng)計表明，去年全年二手樓個人住房按揭貸款余額比上年末增長122%，不良率也在隨之增加，金融風險面臨從一手樓市場向二手樓市場轉(zhuǎn)移的趨勢。
表現(xiàn)三：市場信息不對稱。
一方面，開發(fā)商及中介商專業(yè)水平較高，往往在信息的獲取、整理及發(fā)布方面具有絕對優(yōu)勢，而消費者則處于明顯劣勢，這為市場發(fā)展埋下許多隱患。
表現(xiàn)四：“炒樓認籌”等市場違規(guī)行為有蔓延之勢。
從對有關(guān)樓盤銷售情況的調(diào)查看，盡管自用或投資出租占了多數(shù)，但仍有相當一部分認籌是出于炒房目的。個別新盤認籌者不僅“一盤多認”，甚至還存在“多盤多認”。還有相當一部分樓盤銷售情況表明，部分房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商也參與了樓盤炒作，部分樓盤排隊、熱銷情況與開發(fā)商、中介商的推介、暗示有一定關(guān)系。這樣勢必造成相當一部分不明就里的消費者心里恐慌、頭腦發(fā)熱、跟風買房。
對此，市國土資源與房產(chǎn)管理局負責人接受采訪時指出，深圳房地產(chǎn)市場還存在不少薄弱環(huán)節(jié)，近幾年，房地產(chǎn)投訴數(shù)量居高不下，主要集中在某些開發(fā)企業(yè)違規(guī)開發(fā)、面積縮水、貨不對板、廣告虛假、合同欺詐、中介混雜、延遲辦理《房地產(chǎn)證》等方面。
這位負責人進一步指明調(diào)控的意義，“這些違規(guī)行為，損害了購房者的合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。如果我們不予以重視，將危害房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，損害全市人民的根本利益。”
組合調(diào)控：“點剎車”非打擊市場而是發(fā)展市場
4月8日，市政府出臺打擊市場違規(guī)政策后一個星期，深圳房地產(chǎn)沙龍在威尼斯酒店舉行。
與會的幾十家開發(fā)商與中介商代表在討論中，一方面呼吁要珍惜來之不易的大好局面，共同規(guī)范市場，同時又有人疑慮：行政措施“重拳出擊”，會不會打擊市場發(fā)展？
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，這一擔心是多余的。
業(yè)內(nèi)人士指出，最近出臺的一系列調(diào)控市場行為可謂“組合拳”，與有關(guān)土地供應政策、信貸政策等是互相配合、有序進行的�！包c剎車”并非打擊市場，只是打擊市場違規(guī)行為，更深層次的意義，正是規(guī)范市場、保護市場、發(fā)展市場。
首先，房地產(chǎn)業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中是一個基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它具有很強的“聯(lián)系效應”，即具有廣泛的“前向聯(lián)系”和“后向聯(lián)系”。
“前向聯(lián)系”是指房地產(chǎn)業(yè)與吸收它的產(chǎn)出的部門之間的聯(lián)系，如房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動裝修材料業(yè)、家電業(yè)、家具業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的相應發(fā)展�！昂笙蚵�(lián)系”是指房地產(chǎn)業(yè)與向它提供投入的部門之間的聯(lián)系，如房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動鋼鐵業(yè)、建筑材料業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的相應發(fā)展。正是這種“聯(lián)系效應”，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比一般產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有更強的帶動作用。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，決定了它的平穩(wěn)發(fā)展對整個經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)度。
其次，組合調(diào)控的基礎(chǔ)是依法調(diào)控。
市國土房管部門負責人介紹，1992年，全國人大授予深圳立法權(quán)后，深圳經(jīng)濟特區(qū)創(chuàng)造性地制定并頒布了一系列特區(qū)法規(guī)，其中土地、房地產(chǎn)管理方面占了很大比例，這就為特區(qū)土地管理、房地產(chǎn)管理的規(guī)范化、制度化、法制化奠定了基礎(chǔ)。
經(jīng)過近20年的發(fā)展，我市房地產(chǎn)市場可以說是法制比較健全，管理比較規(guī)范，市場運作有序。在市場管理中，政府依法行政、嚴格執(zhí)法，企業(yè)依法經(jīng)營、誠信守法，形成了政府與企業(yè)互動的平臺。
第三，組合調(diào)控的特點，是遵循規(guī)律有效調(diào)控。
世界各國在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段，都會采用一些調(diào)控手段。比如在市場低迷的時候，通過減免房產(chǎn)交易稅費，降低貸款利率等手段刺激消費；當土地價格上升、房地產(chǎn)投資大幅增長和房價持續(xù)飆升時，提高利率，擴大專供低收入家庭租住的住房供應等。其核心在于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，避免市場大起大落。
“我們調(diào)控的手段，不是說你樓價每平米20000元，必須降到18000元，否則就處罰。這是計劃經(jīng)濟的做法。我們的手段是通過政策導向，改變和引導供求關(guān)系，從而穩(wěn)定市場。政府政策必須與市場規(guī)律結(jié)合，才能產(chǎn)生正面的效果。”參與制訂調(diào)控政策的一名專家如是分析。
在這種思路指導下，深圳的調(diào)控手段體現(xiàn)了較強的系統(tǒng)性，包括：加強商品房預售管理、公開房地產(chǎn)供求信息、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員誠信公示及評價體系、建立房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)、開通房地產(chǎn)三級市場網(wǎng)上交易系統(tǒng)、開展問題樓盤專項整治工作等。
規(guī)范市場的“數(shù)道金牌”之下，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯變化。最直觀的是，深南大道等城市主干道上過去林立的違規(guī)認籌廣告牌迅速撤掉，各類虛假廣告大多銷聲匿跡。
緊接著，以萬科、百仕達集團、榮超地產(chǎn)、金光華集團等為代表的許多知名開發(fā)商率先響應積極支持。深圳萬科甚至在本報登公告提醒客戶，全額退還認籌誠意金。其后，79家開發(fā)商又在深圳報業(yè)大廈聯(lián)手，共同簽訂誠信承諾。
“擠出泡沫，才能保護市場。不規(guī)范的市場，對規(guī)范的開發(fā)商不公平，我們?nèi)f科公司堅決支持政府的行動”。萬科集團負責人如是說。
科學調(diào)控：優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)增加有效供給
采訪中，許多人特別談到，“點剎車”是短期行為，從長遠看，科學調(diào)控的主要方向應是優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，增加有效供給，保持市場穩(wěn)定，切實滿足各種收入群體、尤其是中低入階層的普通住房需求。
一位專家談及市場調(diào)控時指出，“影響房價最主要的因素，是供求關(guān)系，其中最主要的是供給。深圳如果不增加供給，3年后房價還可能出現(xiàn)波動。深圳的市場問題或許不在現(xiàn)在，可能是在3年后�！�
“目前市場的一個重要信號是，深圳中高檔住房供應量增幅較大，而中低檔住房的供應量較少，供應結(jié)構(gòu)的失衡，可能帶來中低收入者的普通住房消費難以滿足。深圳需要優(yōu)化住宅的供應結(jié)構(gòu)，增加有效供給。”市房地產(chǎn)研究所所長王鋒這樣評判。
數(shù)據(jù)為證。前幾年，深圳基本形成了高中低較合理的梯次結(jié)構(gòu)。其中，每平米6000元以下的中低檔房占60%。每平米4000至6000,以及每平米4000元以下的各占30%。
但今年第一季度，格局發(fā)生了轉(zhuǎn)大的變化。
最新統(tǒng)計表明，每平米4000元以下的商品房供應大幅減少，只占到11%，減少了19%，降幅幾近200%。這邊降，那邊卻在升——統(tǒng)計表明，每平米8000元以上的商品房供應增加了8%。
專家指出，增加有效供給，要在“總量平衡、結(jié)構(gòu)合理”的框架下，讓更多的消費者買得起住房，深圳可以從多個方面著手。
首先，建立面向未來的長遠住房發(fā)展規(guī)劃。除了普通商品住房，要增加經(jīng)濟適用住房及廉租住房的比例。有專家特別指出，現(xiàn)在有些經(jīng)濟適用房面積過大，已部分喪失了其原有的功能，擠壓了普通住房需求，需要進行調(diào)整。對于那些買不起房、又有住房需求的中低收入者，可借鑒香港經(jīng)驗，大力發(fā)展公共租賃房。
其次，土地供應要有適度調(diào)整。有專家指出，房子是建在土地上的，深圳在每年的新增土地供應計劃，或者盤活存量土地時，可在政策導向上進行調(diào)整，增加中低檔樓盤土地的實際供應量。
第三，用好城中村改造這步棋。深圳房價穩(wěn)定，一個重要原因是特區(qū)內(nèi)城中村的存在，扮演了城市廉租屋的角色。
專家指出，城中村在深圳城市發(fā)展及穩(wěn)定房價中發(fā)揮了重要的作用。城中村改造，新建房的容積率，應該保持甚或超過現(xiàn)有的水平，才能滿足未來中低收入者的需求，否則，改造不可能完成，對房價會產(chǎn)生較大的沖擊�！ �
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