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10年一商圈 新世界32億元投入北京舊城改造
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國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是外資尋求穩(wěn)定回報(bào)的利潤(rùn)高地。
管中窺豹，可見一斑：近一年來，和黃地產(chǎn)已將50多億元投入內(nèi)地各大城市如北京、西安、重慶、成都等，用于項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備；今年2月21日，新世界HK．917供股融資63億元，全部用于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
3月21日，經(jīng)股東大會(huì)順利通過股金支配方案之后，新世界董事、總經(jīng)理鄭家純對(duì)外宣布，配股所得63億元，大約21億元用于銀行人民幣貸款償還，剩下的32億元，全部投入北京崇文區(qū)舊城改造�！拔覀�?cè)诒本┏缥膮^(qū)還有大約38萬平方米土地沒有完成拆遷，按照規(guī)劃中160萬平方米建筑面積，如果按2000多元／平方米的拆遷補(bǔ)償來匡算，至少需要32億元了�！编嵓壹兒浪貙�(duì)現(xiàn)場(chǎng)媒體公布。
冒著被證券界人士對(duì)其財(cái)務(wù)安排透明度及業(yè)務(wù)前景表示擔(dān)憂的負(fù)面評(píng)價(jià)，新世界此舉，緣于央行加息、人民幣有升值傾向以及內(nèi)地拆遷成本的提高，鄭家純表示，新世界發(fā)展（hk．0017）今年可動(dòng)用資金將達(dá)90億元，新世界供股純粹為了降低集團(tuán)負(fù)債和投資內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低貸款成本和拆遷成本，以便更有利于內(nèi)地發(fā)展的資金流。
北京10年一商圈
新世界在北京、天津、武漢和上海等地均有舊城改造項(xiàng)目，建筑面積超過400萬平方米，而為何只將32億元投進(jìn)北京崇文區(qū)項(xiàng)目？
甫入北京，新世界是如此專注，在危舊房規(guī)模甚巨的崇文區(qū)一呆就是10年，先后投入18．7億元，用于崇外大街崇文門至玉蜓橋3公里的道路改、擴(kuò)建工程，以及廣安大街磁器口至幸福大街北口800米路段道路改、擴(kuò)建拆遷工程。新世界隨后在此開發(fā)了新世界中心、新世界家園、新景家園、新怡家園、新裕家園（一、二期）、正仁大廈、新陽商務(wù)樓、新成文化大廈以及將于2006年落成的新景大廈、新裕大廈等，建筑面積達(dá)179萬平方米。據(jù)新世界有關(guān)人士介紹，目前新怡家園均價(jià)5000多元／平方米，新裕家園位于新世界中心商圈，均價(jià)9000多元／平方米。
北京一位地產(chǎn)商感慨地說，也只有像新世界這樣的地產(chǎn)巨頭，才能專心在一個(gè)地方做這么久，而且，客觀地說，崇文這個(gè)商圈就是靠新世界做起來的。
據(jù)悉，新世界此次配股所得投入的崇文區(qū)舊城改造項(xiàng)目，是新怡花園二期用地。該地塊占地380528平方米，建筑面積1615000平方米包括住宅802600平方米，商業(yè)項(xiàng)目319350平方米，寫字樓88000平方米，商業(yè)和寫字樓占據(jù)一半以上面積。投資界人士認(rèn)為，該地塊毗鄰新世界中心，在擁有人氣的老城區(qū)商圈內(nèi)發(fā)展商業(yè)、辦公項(xiàng)目，租金回報(bào)比較穩(wěn)定，因此可以保證小股東的股份收益。按照鄭氏所說的拆遷成本加上建筑成本匡算，建成后的住宅售價(jià)可達(dá)7000元／平方米左右。由此，鄭家純投資北京舊城改造，大大降低了風(fēng)險(xiǎn)。
盡管包括鄭裕彤在內(nèi)的公司高層對(duì)于舊城改造何時(shí)啟動(dòng)三緘其口，一再表示“尚未有時(shí)間表”，但據(jù)新世界內(nèi)部接近高層人士稱，就在2月21日該公司配股行動(dòng)之后，北京崇文區(qū)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)前往香港與鄭裕彤等人接洽。就此事件來看，新世界斥資北京舊城改造不僅是板上釘釘，而且估計(jì)啟動(dòng)日期不會(huì)太遙遠(yuǎn)。
港商內(nèi)地解困？
不過，新世界此次融資，并未被香港同業(yè)看好，普遍認(rèn)為新世界采取“南水北調(diào)”的策略，致力在內(nèi)地尋求穩(wěn)定回報(bào)，而依據(jù)管理層過往業(yè)績(jī)，暫時(shí)未能過分樂觀。
新世界集團(tuán)在資本市場(chǎng)上不被看好，已有經(jīng)年。鄭家純自1989年接棒鄭裕彤之后，表現(xiàn)有起有落，曾經(jīng)出現(xiàn)負(fù)債300億元、新世界系內(nèi)多家公司要重組等情形。
曾自詡為公司醫(yī)生的鄭家純，表示對(duì)新世界集團(tuán)旗下各公司的“病癥”要逐樣解決。新世界在香港有近186萬平方米農(nóng)地還未轉(zhuǎn)成住宅用地，目前在與崇光洽談尖沙咀新世界中心部分樓面租約，而泓都即將售罄，即將入市的有將軍澳項(xiàng)目等六個(gè)項(xiàng)目，建筑面積共約8萬平方米。一方面香港土地儲(chǔ)備需要大量資金投入，另一方面要減低集團(tuán)負(fù)債率，難怪乎鄭家純?cè)趯徤髂玫氐耐瑫r(shí)亦流露出對(duì)香港樓市無心戀戰(zhàn)。于是鄭氏2005年的日程表里，主要內(nèi)容自然有內(nèi)地發(fā)展一項(xiàng)了。
有內(nèi)地分析師認(rèn)為，新世界作為在內(nèi)地投資最大的港資房地產(chǎn)開發(fā)商，其在內(nèi)地市場(chǎng)的投入屬長(zhǎng)期行為。此類財(cái)團(tuán)的財(cái)技有其靈活性，一般以配股融資為主要途徑，使得集團(tuán)短期內(nèi)達(dá)到資金鏈的平衡，然后用于做實(shí)業(yè)，包括住宅和商業(yè)項(xiàng)目，并借助商業(yè)項(xiàng)目來達(dá)成遠(yuǎn)期的資金收益。而國(guó)內(nèi)以萬科地產(chǎn)為領(lǐng)頭羊的一批上市公司也會(huì)采取配股融資的手法進(jìn)行資金鏈補(bǔ)充，但不同的是，萬科依靠項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)來達(dá)成資金鏈的平衡。
雖然新世界目前在內(nèi)地市場(chǎng)的商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目并不多，收益比較零散，尤其在廣州市，并無任一大型的商業(yè)物業(yè)，因此回報(bào)收益過程漫長(zhǎng)，也不乏年底做賬時(shí)采取降價(jià)售樓的短期行為。但只要開發(fā)商手頭上有穩(wěn)定的資金流，項(xiàng)目便能夠經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)。因此新世界在內(nèi)地市場(chǎng)的進(jìn)展不甚迅猛，也是對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度所致。
北京、上海等地房?jī)r(jià)扶搖直上，并非表明港資開發(fā)商在內(nèi)地的發(fā)展同樣能夠一帆風(fēng)順。1990年代不少北上拿地的開發(fā)商均鎩羽而歸，包括新世界在內(nèi)。這對(duì)內(nèi)地樓市也產(chǎn)生了負(fù)面影響，因?yàn)楦圪Y開發(fā)商的觀望，導(dǎo)致部分閑置土地的誕生。近期港資開發(fā)商對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的青睞，一來緣于香港高地價(jià)政策浮出水面，樓市顯現(xiàn)出“高處不勝寒”的局勢(shì)；二來因?yàn)椴簧俚仄つ?990年代購入，當(dāng)時(shí)地價(jià)不算太高，現(xiàn)在地價(jià)和樓價(jià)都有上升趨勢(shì)，所以紛紛乘機(jī)還貸和開發(fā)，減輕開發(fā)成本，加之去年“8·31”大限以來，政府加緊對(duì)閑置土地的處理，港商也不得不啟動(dòng)手頭上的地塊。如是，在中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的今天，港商內(nèi)地市場(chǎng)勝算幾何，仍然有待觀望�！ �
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