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從《北京城市總體規(guī)劃》看京城二手房區(qū)域發(fā)展 [推薦]
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根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，到2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在1800萬人左右，年均增長率控制在1.4%，其中市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在1600萬，占全市人口比例90%左右。俗語說“民以居為安”，1800萬的人口，究竟需要多少住房面積才能符合人們的居住需求呢？
據(jù)“鏈家”市場專業(yè)人士測算，如果按照發(fā)達(dá)國家人均居住面積30平米計(jì)算，到2020年，北京總共需要住宅面積為5.4億平方米，其中城鎮(zhèn)人口需要住宅面積為4.8億平方米，而目前北京城鎮(zhèn)住宅面積的存量為2.4億平方米左右，也就意味著還存在2.4億平方米的缺口。而2004年建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《2020年我們住什么樣的房子－－中國全面小康目標(biāo)研究》中指出，2020年主要城鎮(zhèn)人均居住面積要達(dá)到35平方米，這就使得北京的住宅面積缺口將達(dá)到3.2億平方米。面對如此巨大的市場缺口，在今后15年內(nèi)，北京市每年需要新增房屋建筑面積為2135萬平米。
但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，收緊了土地與信貸兩個源頭，這就意味著新增房屋面積將會放緩，而從房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?fàn)顩r來說，僅僅依靠增量市場也并不能解決房地產(chǎn)市場存在的問題，因此，“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為，只有充分發(fā)揮存量（二手房）市場的潛能，快速盤活二手房市場，才能更好地促進(jìn)北京城市總體規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施。而從目前北京二手房市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，根據(jù)不同區(qū)域的二手房交易實(shí)際活躍程度，可以大致劃分為三個時期，即某些區(qū)域剛剛處于二手房的起步期、一些區(qū)域正處于二手房的發(fā)展期，而傳統(tǒng)的交易熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)處于二手房的成熟期。
起步期：郊區(qū)以及邊緣地帶區(qū)域根據(jù)
《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，新城是在原衛(wèi)星城基礎(chǔ)上,承擔(dān)疏解中心城人口和功能、聚集新的產(chǎn)業(yè),帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)�；鞘械貐^(qū),具有相對獨(dú)立性。新城共規(guī)劃了11個,其中,北京重點(diǎn)發(fā)展的3個新城分別是位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊,這3個新城將成為中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū),形成規(guī)模效益和聚集效益,3個新城將共同構(gòu)筑中心城的反磁力系統(tǒng)。
“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為，這就意味著三個區(qū)域的住房需求必然迅猛上升，一方面需要商品房的大量供給；另一方面就是需要培育更加完備的二手房市場，來積極配合人們的梯級置業(yè)住房需求。但是，從目前三個區(qū)域的二手房交易實(shí)際狀況來看，都還僅僅是處于一個起步期。
首先，據(jù)“鏈家”統(tǒng)計(jì)資料的成交量來看，三個區(qū)域的二手房成交量還非常有限，2004年總共成交量僅有3000—3500套左右，占全市二手房成交量的7—9%左右；而相比較三個區(qū)域的房產(chǎn)市場存量來說顯然還只是“冰山一角”。由于具有強(qiáng)大的市場容量，使得二手房的供給相對比較充足；同時又擁有強(qiáng)勁的需求支撐，這就必然決定了其發(fā)展空間是無限的。
其次，我們從房產(chǎn)投資的收益來看，處于起步期區(qū)域的房產(chǎn)投資收益一般維持在4%左右，一方面是因?yàn)樘幱谄鸩狡诘亩址啃枰藗內(nèi)グl(fā)掘，在人們投資置業(yè)過程中，地段的選擇是至關(guān)重要的，而要判斷一個地段是否具有很強(qiáng)的升值潛力，就要考察區(qū)域的發(fā)展前景。很多房產(chǎn)投資者都會在區(qū)域商圈成型基本能夠確定的情況下，慢慢介入，隨著相關(guān)配套設(shè)施的逐漸完善，投資氛圍日漸濃厚，從而使得需求快速上升，其投資價(jià)值也將逐步釋放。而作為區(qū)域發(fā)展的3個重點(diǎn)新城，無論是從配套設(shè)施還是人氣聚集，都將會在今后幾年內(nèi)發(fā)生明顯的質(zhì)變，使其投資潛力劇增，從而快速帶動房產(chǎn)投資者向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移，其投資收益將會大大提高。
還有，我們從區(qū)域房價(jià)來看，由于起步期的房產(chǎn)需求還沒有完全釋放，投資者都還只是“試探性”的介入階段，房價(jià)跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比仍然處于一個比較低的水平，平均價(jià)格在3000元/平米左右，而2004年全市存量房買賣平均價(jià)格4217元/平方米，其中，二手商品住宅買賣平均價(jià)格4491元/平方米，已購公房再上市買賣平均價(jià)格3947元/平方米。很顯然這些區(qū)域房價(jià)依舊具有較大的上漲空間，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。
發(fā)展期：交易新興熱點(diǎn)區(qū)域
根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，在目前北京重點(diǎn)建設(shè)的三個功能區(qū)的基礎(chǔ)上，新規(guī)劃提出了在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等8個城市職能中心。8個城市職能中心的進(jìn)一步規(guī)劃，使得城市職能中心輻射區(qū)域的房產(chǎn)必然會受到極大的關(guān)注，這些區(qū)域已經(jīng)成為二手房交易的新興熱點(diǎn)地帶，如萬柳、上地、芍藥居、朝陽北路等區(qū)域，其二手房處于明顯的快速膨脹與發(fā)展階段，受到投資者的普遍看漲。
首先，從成交量來看，據(jù)“鏈家”統(tǒng)計(jì)資料分析，以上幾個區(qū)域的二手房成交量連年翻番，2004年芍藥居與朝陽北路區(qū)域的成交量相比2003年上漲了160%；另外，從今年一季度的成交量來看，仍然呈現(xiàn)出了強(qiáng)勁的上漲勢頭，一季度成交量已經(jīng)達(dá)到去年總成交量的40%。“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為，作為快速發(fā)展的二手房區(qū)域，由于投資氣候已經(jīng)初步形成，并且人們的需求正在急速增加，但是，供給相對不足，這就可能使得這些區(qū)域的價(jià)格快速上漲，投資前景一片看好。
其次，從房產(chǎn)的投資收益來看，正處于發(fā)展期的房產(chǎn)投資收益是較高的，一般能夠達(dá)到8%到10%左右。這是因?yàn)椋簭耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)的角度來講，在經(jīng)過人們的房產(chǎn)投資實(shí)踐后，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)能夠準(zhǔn)確識別，相對風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較低，人們具備了一定的控制風(fēng)險(xiǎn)能力；從投資價(jià)值來說，這些區(qū)域的相關(guān)配套設(shè)施已經(jīng)初顯，地段具備的升值空間已經(jīng)可以明確，從而必然會吸引眾多的房產(chǎn)投資置業(yè)者將目光聚焦于此，在需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給放量時，其價(jià)格上漲幅度必然較大，使得投資回報(bào)比較可觀。
最后，從房產(chǎn)的價(jià)格來看，處于發(fā)展期的二手房價(jià)格在經(jīng)過一定時期的盤整磨合之后，價(jià)格出現(xiàn)較大上下波動的可能性已經(jīng)較小，上升趨勢已經(jīng)比較明朗。同時，相比較區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)以及周邊環(huán)境改善所能帶來的價(jià)格上漲空間應(yīng)該明顯超越人們的預(yù)期，在投資利益的驅(qū)使下，其價(jià)格上升通道依舊比較暢通。
成熟期：傳統(tǒng)交易的熱點(diǎn)區(qū)域
在《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》中，除了要大力發(fā)展新城，帶動郊區(qū)發(fā)展，分散中心城區(qū)的壓力之外，依舊要重點(diǎn)建設(shè)與保護(hù)中心城區(qū)。由于無可替代的地段優(yōu)勢，中心城區(qū)一直以來都是人們置業(yè)追求的理想居住地，在經(jīng)歷多年的市場發(fā)展后，傳統(tǒng)的交易熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)形成一個比較成熟的房產(chǎn)投資置業(yè)聚集區(qū)，如CBD、團(tuán)結(jié)湖、四大老城區(qū)、中關(guān)村等區(qū)域。
據(jù)“鏈家”統(tǒng)計(jì)資料分析，傳統(tǒng)交易熱點(diǎn)區(qū)域的成交量能夠維持一個比較正常的發(fā)展速度，市場的供給和需求都相當(dāng)旺盛，同時，人們的換手率也是比較快，這是因?yàn)樽鳛槌墒靺^(qū)域，人們的進(jìn)出市場已經(jīng)比較自由，受限空間較小。從房產(chǎn)投資收益來看，在經(jīng)歷了前期的高速發(fā)展之后，已經(jīng)回歸一個比較理性的投資空間，尋找出清的成本較低。另外，房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)維持在一個高位，但是，熱點(diǎn)區(qū)域的租賃市場比較平穩(wěn)，人們的投資出租回報(bào)已經(jīng)能夠支撐人們的投資置業(yè)需求預(yù)期。
綜上所述，“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為，房產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)多元化，這是市場理性與真實(shí)的反映，也是符合市場區(qū)域選擇的必然；但是，為了能夠更好實(shí)現(xiàn)北京城市總體規(guī)劃要求，真正使人們達(dá)到居住的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，這就需要我們更加快速的完善起步期與發(fā)展期的二手房市場，在有效控制交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)前提之下，必須進(jìn)行大膽的創(chuàng)新與改革，能夠讓更多的房產(chǎn)消費(fèi)者投入到二手房市場，最主要的就是能夠讓擁有房產(chǎn)但又能實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級的投資者可以快速釋放手中房源，讓存量（二手房）市場能夠真正流通運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣，一方面能夠使得潛在需求在供給的支撐下逐漸轉(zhuǎn)化為有效需求；另一方面就是能夠通過二手房市場來促進(jìn)一級市場的更加有序健康發(fā)展�！ �
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