|
|
|
全面跟蹤杭州土地“招拍掛”情況分析房市發(fā)展趨勢
|
1998年，杭州實行土地儲備制度、進行土地公開招標。至今已經有六個多年頭。浙江陽光房地產投資顧問有限公司通過連續(xù)多年對杭州土地“招拍掛”情況的跟蹤，并結合杭州房地產市場發(fā)展的趨勢作了分析。
七大區(qū)塊劃分原則
市中心區(qū)塊：杭州市市區(qū)Ⅰ-Ⅲ級土地所包括的范圍；
錢江新城區(qū)塊：復興路、秋濤路以東，運河以南，錢塘江以北所包括的范圍；
城西區(qū)塊：教工路以西、天目山路以北、余杭塘河以南所包括的范圍；
濱江區(qū)塊：杭州市濱江整個區(qū)域；城北區(qū)塊：文一路、德勝路以北，莫干山路以東，石橋路以西所包括的范圍；
三墩區(qū)塊：余杭塘河以北，莫干山路以西所包括的范圍；
下沙區(qū)塊：石橋路、運河以東，錢塘江以北所包括的范圍，主要指下沙經濟技術開發(fā)區(qū)；
1998年10月18日，杭州市國土局首次對東河上城段兩宗地塊進行了公開招標，標志著杭州的土地出讓開始走向市場化；第二年又對8塊用地進行了招標或拍賣；到了2002年和2003年，年供地量分別達到了2800畝和3459畝；去年計劃供地4500畝，因宏觀調控和土地政策的變化，實際出讓2893畝，其中住宅用地1750畝。土地供應“中空”外拓根據浙江陽光顧問公司統(tǒng)計顯示，市中心區(qū)塊推出土地宗數由2000年占當年出讓總宗數的52%增加到2001年的59%；但從2001年開始，出讓土地宗數及份額明顯減少；2003年市中心推出土地宗數僅占當年出讓總宗數的14%；去年又進一步降到5%。
錢江新城區(qū)塊出讓土地宗數呈明顯增長趨勢，由2000年的14%增長到2004年的23%，表明錢江新城的建設已提上杭州市政府工作重點。城西區(qū)塊比較特別，蔣村已經基本建成，留下正在規(guī)劃當中，出讓土地宗數變化不大，2003年出現較大變動主要是因為城西文教區(qū)幾塊大學校區(qū)用地的出讓。
濱江區(qū)塊和下沙區(qū)塊有一定的共同點，隨著濱江、下沙兩個大學城的建設和配套的不斷完善，兩大區(qū)塊可居住性得到很大提高，市場關注度不斷加強。濱江區(qū)由于離主城距離較近，“隨沿江、跨江”戰(zhàn)略的實施，土地出讓從2000年占總量4%的比例增長到去年的29%，下沙2000至2002年沒有一宗土地出讓，從2003年突然成為供地的熱地區(qū)塊，共有10塊土地出讓，占總出讓宗數的17%，2004年有11塊土地出讓，占到18%。
宅地是主導，綜合用地強勁增長
通過對2000-2004年不同用途的出讓用地分類統(tǒng)計可以看出，2003年供應住宅用地達36宗，創(chuàng)下歷年宗數之最，與該年度出讓土地宗數大幅提高有直接的關系。
在各類用地當中，住宅用地仍占主導地位。綜合用地、其他用地呈現強勁增長的趨勢，說明政府開始重視新區(qū)的建設和各區(qū)塊配套公建的完善。2002年1月10日，杭州推出濱江第一塊公建用地，占地5525平方米，總建筑面積為16575平方米，標志著濱江將以衛(wèi)星城的方式進行建設，到2003年濱江成為綜合用地供應的最主要區(qū)域，連續(xù)推出幾塊集團辦公用地。同年政府試探性地推出了錢江新城第一塊公建用地，最終以1161元/m2的樓面地價被諸暨市建設發(fā)展總公司取得。2004年公建用地供地重心區(qū)域發(fā)生了變化，錢江新城的建設成為政府該年的工作重點，連續(xù)推出了6塊大面積集團辦公用地。杭州的商業(yè)運作存在著一定的難度，大多數的開發(fā)商都不想在大好形勢下冒這個險，因而商業(yè)用地一直未成為市場關注的熱點，推出的量也比較小。
地價猛漲，溢價率50%-70%
樓面地價又稱單位建筑面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。由于同一區(qū)城內的各宗地、不同區(qū)域的容積率不同，樓面地價能更真實反映同一區(qū)域各宗地、不同區(qū)域的地價水平。
從圖表上可以看出，七大區(qū)塊的樓面地價均出現了不同程度的上漲。上漲最快的要屬城西區(qū)塊，出讓最早的是2000年美達·學院春曉地塊，樓面地價為2188元/m2，當時以4500元/m2對外銷售，到2003年，國都房產以5326元/m2的樓面地價受讓到原計量學院地塊，這兩塊地相隔不遠，但時間不同樓面地價增長了2.4倍，今年位于西湖區(qū)天目山路離市中心更遠的2號地以7547元/出讓，扣除該地塊周邊環(huán)境好、容積率低的影響，此價格還是刷新了城西出讓地價的記錄。
溢價率是指出讓土地中標價超過底價的百分比，溢價率=（中標價-底價）/底價×100%，它直接關系到開發(fā)商投標的價格。國土局公布的招標底價是根據整個杭州土地的級差地租以及歷年交易情況經專業(yè)評估公司評估而得，在一定程度上能反映該宗土地的價值。
從2003年宅地溢價率散點分布圖可以看出，溢價率在0~30%有8宗宅地，30%~60%有18宗宅地，60%~90%有5塊宅地，超過90%的僅3宗宅地，最集中在50%~70%之間，占據了宅地中的大部分。溢價最高的是位于杭州下沙高教園區(qū)東區(qū)G10-25-1地塊，溢價率高達176.68%。
·濱江區(qū)塊：土地供應量最大戶頭
·三墩區(qū)塊：顯示穩(wěn)扎穩(wěn)打的魅力
·錢江新城區(qū)塊：杭州的土地新貴
·城北區(qū)塊：住宅地價五年漲五倍
·城西區(qū)塊：人氣最旺再度向西挺進
·下沙區(qū)塊：“邊關要塞”自成一片
·市中心區(qū)塊：黃金的地段黃金的價格
[更多新聞]
|
|
