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上海樓市稍有“氣泡”，前景依然看好
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對于上海房地產(chǎn)市場的質(zhì)疑在今年更為激烈。用中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌的話來說，這種討論已如一壺?zé)_了的水�！叭魏我粋�(gè)市場在快速發(fā)展過程中都可能暴露出一些問題，但上海房地產(chǎn)的問題遠(yuǎn)沒有某些論調(diào)所說的那么聳人聽聞”，顧云昌指出，上海房價(jià)上漲與全球這一波大行情有關(guān)，最近幾年美國、歐洲許多國家的房價(jià)都在漲且漲幅比中國要快，上海并不是存在少量泡沫的特例。他的意見與摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)師史蒂芬·羅奇驚人一致，“對上海等地的房地產(chǎn)泡沫不必過于夸大”。
“就如一瓶香檳，少量氣泡并不會影響它滋味的美妙。”3月18日，高緯物業(yè)大中華區(qū)CEO柯錦睿（ChrisCuff）接受記者采訪時(shí)如此表示。作為美國洛克菲勒財(cái)團(tuán)旗下的地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，高緯物業(yè)在5大洲擁有175家分公司，在全球房地產(chǎn)界具有舉足輕重的地位，正是因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)這杯美妙的“香檳”，兩年前其亞太區(qū)總部從香港搬遷到了上海。
幫助別人投資上海的同時(shí)，柯錦睿（ChrisCuff）也沒忘記為自己“打算”，他最近正在到處看房子，上海這個(gè)東方大都市活力吸引著他在此刻置業(yè)。在上海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，國際經(jīng)濟(jì)交流日趨活躍時(shí)，包括國外、境外和外省市在內(nèi)的“三外”人士正不斷為上海注入新的活力，并成為上海房地產(chǎn)市場上迅速增長的居住高消費(fèi)群體。這印證了長居上海的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常先生的話：國內(nèi)各城市人口急劇增長中，以上海吸引的港澳臺以及外國新客最多，這些外來客的需求是比較高質(zhì)量樓宇，所以上海的樓價(jià)上漲偏于質(zhì)量較高的部分。當(dāng)然，有需求就有市場，高檔樓盤的投資也在大量增加，從而拉升了上海房產(chǎn)均價(jià)。
“在我看來，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好態(tài)勢足以支撐上海地產(chǎn)10年內(nèi)繼續(xù)向上，其間可能出現(xiàn)小幅波動和局部盤整，但向上的主線不會改變�！钡谝恢袊紫顿Y官姚蔚透露。在她看來上海房地產(chǎn)市場并沒有顯示出“巨大風(fēng)險(xiǎn)”，相反正是投資的好時(shí)機(jī)。作為澳大利亞最大投資銀行麥格理旗下的基金，第一中國致力于上海為主的中國地產(chǎn)領(lǐng)域投資。
國際知名地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國際的中國華東區(qū)常務(wù)董事翁琳則透露，2004年底以來到高力咨詢上海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的海外機(jī)構(gòu)比之前增加了50%，現(xiàn)在這種增加仍在繼續(xù)�！罢{(diào)控將使上海房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)降低，這對于注重長期回報(bào)的外資而言只會更具吸引力�！备吡H最新發(fā)布的報(bào)告預(yù)測，2005年仍是海外資本在上海房地產(chǎn)市場的資本運(yùn)作年和機(jī)構(gòu)投資年。
這就是上海，難以抵擋的城市魅力吸引著全球投資者。
上海，渴望更多的精彩
拜訪高緯物業(yè)時(shí)，記者向該公司亞太總部的高層管理人員提出一個(gè)問題：為什么如此看好上海房地產(chǎn)市場？“19世紀(jì)是英國的世紀(jì)，20世紀(jì)是美國的世紀(jì)，21世紀(jì)是中國的世紀(jì)，這已經(jīng)毋庸置疑，而上海將扮演重要的角色。”來自北美的CEO柯錦睿（ChrisCuff）、來自英國的企業(yè)公關(guān)經(jīng)理葉曉琳（RachaelJones）表示，每個(gè)人都知道這一點(diǎn)，房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)當(dāng)然也明白。
本月17日中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布2005年城市競爭力綜合排名，上海再次高居榜首成為中國綜合競爭力最強(qiáng)城市，在報(bào)告列出的12個(gè)分項(xiàng)競爭力排名中，上海獨(dú)攬五個(gè)“狀元”，分別為：資本競爭力、基礎(chǔ)設(shè)施競爭力、綜合區(qū)位競爭力、文化競爭力、政府管理競爭力。無論在國內(nèi)還是在國際上，上海的城市魅力已經(jīng)使投資者難以抗拒。
進(jìn)入新世紀(jì)，上海已經(jīng)成為全球最繽紛的舞臺之一，世界的精彩在此演繹，中國的精彩由此向全世界展示。2002年12月3日是上海歷史上一個(gè)值得紀(jì)念的日子，2010世博會主辦權(quán)花落申城，約30億美元的世博會投資，不僅將帶動大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)、改善上海的軟硬件設(shè)施，而且將為各行各業(yè)帶來超過150億美元的經(jīng)濟(jì)效益，并吸引超過7000萬人次游客親歷上海巨變。但這些并不是最重要的，最重要的效應(yīng)是振奮人心，國內(nèi)外投資者和消費(fèi)者對上海的信心更為堅(jiān)定。
2004年9月在上海舉辦的F1賽事，更是賺足了世界的關(guān)注：每一站比賽有全球500多家媒體報(bào)道，200多個(gè)國家和地區(qū)電視臺轉(zhuǎn)播，全年總共565億觀眾。9月26日正式比賽時(shí)更有200多個(gè)國家和地區(qū)的4.5億人同時(shí)收看Ｆ1中國大獎(jiǎng)賽。
截至2004年12月17日，上海僅市外辦一家就接待來訪外賓563批，共萬余人次，其中國家元首和政府首腦率領(lǐng)的代表團(tuán)40批；2004年，在滬舉辦的國際會議和活動繼續(xù)呈上升態(tài)勢，達(dá)700多個(gè)。
全球性的媒體也紛紛把關(guān)注的目光投向了上海，上海無疑已經(jīng)成為“世界的寵兒”。2004年9月27日美國《時(shí)代》周刊亞洲版以《上海：亞洲最酷的城市》為題進(jìn)行了封面報(bào)道，生動地把上海描繪為“世界的寵兒”、東西方融合的城市、全球最有活力的城市；英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》在對上海的專題報(bào)道中寫道：“看著上海，中國的建筑從未散發(fā)出如此的自信�！薄督袢彰绹穲�(bào)、英國《金融時(shí)報(bào)》、《衛(wèi)報(bào)》、法新社、美聯(lián)社等國際知名媒體和通訊社也都相繼大篇幅、全方位報(bào)道上海的發(fā)展變化和獨(dú)特的城市魅力。
這些令人激動的“眼球經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)，不但是上海的燙金名片，更是免費(fèi)的全球超級廣告。這一切都在向世界傳達(dá)一個(gè)明確的信號：一個(gè)國際化大都市正在崛起。
2004年上海經(jīng)濟(jì)保持平衡健康發(fā)展，全市生產(chǎn)總值達(dá)到7440億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長13.5%，GDP連續(xù)13年保持兩位數(shù)增長�！斑@是一個(gè)讓人驚嘆的速度”，國際注冊房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會2004年主席JohnWong3月19日接受記者采訪時(shí)說，“我們有理由相信，上海將吸引更多的資金和人才聚集，其東方國際大都市的魅力也將越來越迷人，當(dāng)然我也會把我所看到了告訴我的朋友，建議他們前來投資。”
市政基礎(chǔ)拓展房地產(chǎn)空間
“天變藍(lán)了，水變清了，地變綠了，出行變得更方便了，房價(jià)為什么不上漲？”浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍說，房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入上升通道，上海市民無疑是最大的受益者：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政投入和城市地位的提升，帶動上海市民的家庭財(cái)富大大增值，這兩年上海市民靜坐家中，每平方米房子每天就可以帶來2-6元的收益，“這可以說是市民直接分享了上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利”。
2004年上海城市居民家庭人均年可支配收入達(dá)到16683元，比上年增長12.2%；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入為7337元，增長10.2%，增幅為1997年以來最高水平；上海市民的人均居住面積也已突破14平方米。最大的變化在于浦東的開發(fā)建設(shè)，一片拋荒的鄉(xiāng)村崛起現(xiàn)代化的金融中心，過江隧道、大橋和地鐵的建成使上海的觸角繼續(xù)向東延伸，也使浦東的土地價(jià)值一日千里，“寧要浦西一張床不要浦東一間房”的狀況徹底改變。
近幾年上海市政建設(shè)的巨大投資成果在房地產(chǎn)行業(yè)中得到了更明確的反映：軌道交通的開通和延伸使沿線房產(chǎn)明顯增值；蘇州河環(huán)境綜合治理一期工程投資了86.5億元，散發(fā)了80年惡臭的蘇州河在2000年末恢復(fù)了清清碧水，二期工程再投40億巨資進(jìn)一步鞏固水質(zhì)的同時(shí)在兩岸逐步建立起濱河綠化走廊，環(huán)境改善使河兩岸棚戶區(qū)、舊工廠變身為水景高檔住宅區(qū)；黃浦江兩岸綜合開發(fā)，濱江南北東西的開發(fā)改造使周邊房產(chǎn)附加價(jià)值大大提高，更形成浦東濱江高檔住宅區(qū)……
市政的大手筆投入為上海市的土地、房產(chǎn)增值提供了更強(qiáng)勁的支撐。3月19日，國際注冊住宅專家協(xié)會2006年輪值主席RandyEa－gar在接受記者采訪時(shí)表示，上海優(yōu)秀的基礎(chǔ)設(shè)施將使上海的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的發(fā)展?jié)摿驮鲋禎摿Γ骸吧虾Ｔ诘缆贰蛄�、隧道等各方面都建設(shè)得很好，這將成為其房地產(chǎn)擴(kuò)容、向上的重要推動力�！�
據(jù)悉，“十五”期間上海投資814億元編織了高速公路網(wǎng)、中心城區(qū)立體交通網(wǎng)、天然氣輸配送網(wǎng)、現(xiàn)代化信息管理網(wǎng)4張“大網(wǎng)”；2004年上海完成內(nèi)環(huán)線內(nèi)“500米綠化服務(wù)半徑”目標(biāo)，使市民“出家門500米就有一塊3000平方米以上的大綠地”；2004年上海重大工程建設(shè)完成投資655億元；已經(jīng)啟動的世博會園區(qū)建設(shè)直接投資將達(dá)到30億美元，由此帶動城市建設(shè)等相關(guān)行業(yè)投資約達(dá)150億美元至300億美元；2005年，上海軌道交通建設(shè)運(yùn)營將有質(zhì)的飛躍；政府承諾再過15年市民可乘坐地鐵玩轉(zhuǎn)整個(gè)申城———這些美好的改變和流光的前景已經(jīng)可以看到。
砸在水里的，埋在地下的，架在空中的巨大資本正在填補(bǔ)上海的數(shù)十年成長空白。與其他國際化大都市的房價(jià)相比較，上海房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁無疑有著強(qiáng)烈的“補(bǔ)漲”因素———上海享受著這種城市飛速發(fā)展帶來的整體財(cái)富膨脹，也時(shí)刻警惕著其間浮現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，必要的調(diào)控政策將使市場凝聚起更堅(jiān)定的信心，呵護(hù)市場獲得更長久的發(fā)展。
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