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經(jīng)濟(jì)適用房“經(jīng)濟(jì)”了誰
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編者按：
建經(jīng)濟(jì)適用房是國家為讓中低收入家庭住上房而采取的一項(xiàng)措施，但因?yàn)樵趯?shí)施過程中出現(xiàn)管理方面的混亂，導(dǎo)致一些開發(fā)商為追求高額利潤而只注重開發(fā)大戶型，忽視了中低收入家庭的購買力；加上騙購經(jīng)濟(jì)適用房的也大有人在，把那些本需經(jīng)濟(jì)適用房的人擋在門外，從而出現(xiàn)開著小車住經(jīng)濟(jì)適用房的怪現(xiàn)象。可見，中低收入百姓要住上經(jīng)濟(jì)適用房，依然路漫漫。
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建設(shè)“別墅化” 買者“富人化”
目前，經(jīng)濟(jì)適用房在一些開發(fā)商的“運(yùn)作”下漸漸出現(xiàn)了三種趨勢(shì)：建設(shè)“別墅化”，買者“富人化”，監(jiān)督管理“失控化”。
管理混亂，魚目混珠。據(jù)審計(jì)部門審計(jì)，有的地方和單位、職能部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取了許多不合理費(fèi)用，如城建部門收取的城建配套費(fèi)；被征地街道辦事處，村委會(huì)收取的管理費(fèi)；村民索要征收政策補(bǔ)償外的補(bǔ)償費(fèi)等。這些費(fèi)用全部進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本，加重了購買者的負(fù)擔(dān)。有些地方重建設(shè)輕管理，高中低收入家庭的劃分沒有標(biāo)準(zhǔn)，使經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象說起來明確，做起來混亂。加之，開發(fā)商為了盡快收回成本，使經(jīng)濟(jì)適用房為部分高收入者享用，甚至成為投機(jī)者獲利的“搖錢樹”。也有些開發(fā)商打著經(jīng)濟(jì)適用房的幌子低價(jià)圈地，卻又轉(zhuǎn)而改建高檔住宅，憑借鉆政策空子賺取利潤。專家認(rèn)為，現(xiàn)在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房大多是采取國家給予一定優(yōu)惠政策，減免一些稅收、然后限價(jià)出售，在同一地區(qū)建設(shè)同一標(biāo)準(zhǔn)的住房，出售價(jià)格卻不一樣，造成同樣商品房同質(zhì)不同價(jià)，這不但不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品價(jià)值規(guī)律，也給一些腐敗現(xiàn)象開了后門。有人形象地說，經(jīng)濟(jì)適用房住進(jìn)了大款，就像羊群里進(jìn)了駱駝。從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房越蓋越大，越蓋越豪華，有的則出現(xiàn)了以次充好、配套設(shè)施不完善的惡性循環(huán)，經(jīng)濟(jì)適用房成了老百姓的“鬧心房”。
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經(jīng)濟(jì)適用房為何不經(jīng)濟(jì)？
在一些地方的招商引資中，土地優(yōu)惠政策是其最大吸引力之所在，相對(duì)于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府自身的業(yè)績，土地的占有量在逐年增多。同時(shí)，由于近年來土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，土地已成為地方政府的第二財(cái)源，政府行為具有很大的隨意性。作為經(jīng)濟(jì)適用房，土地本應(yīng)無償劃撥，相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)也要減免一半，由于土地是不可再生資源，這就強(qiáng)化了地方政府潛意識(shí)中對(duì)土地待價(jià)而沽的動(dòng)機(jī)和行為，不肯向經(jīng)濟(jì)適用房傾斜了。
國家發(fā)改委公布的《2003～2004年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃》中，2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積規(guī)模為12720萬平方米，但各地的實(shí)際開發(fā)情況又是怎樣呢？有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2004年北京全年計(jì)劃開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房400萬平方米，而1～7月北京共開發(fā)3002萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房為83萬平方米，僅占2.8%。在成都，《2003～2004年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃》中計(jì)劃開發(fā)550萬平方米，政府在年初就承諾將會(huì)有500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房開工建設(shè)，以解決中低收入家庭的住房問題。到年末這500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房依然未能如期落實(shí)。大城市尚且如此，在那些把招商引資作為硬性指標(biāo)的中小城市，中低收入家庭想要買到經(jīng)濟(jì)適用房，就更加困難。
開發(fā)商追求利潤最大化是中低收入群體購房無力的直接因素。雖然在《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第14條、17條規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房中、小套面積和開發(fā)商的利潤應(yīng)控制在3%以內(nèi)，但經(jīng)濟(jì)人選擇是追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，為了謀取高額利潤，開發(fā)商只有在房屋本身做文章。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一般估算商品房成本中土地出讓金約占10%；建設(shè)成本約占40%；稅費(fèi)約占30%；開發(fā)商利潤約占20%。那么同等地段的經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格中最少要扣掉土地出讓金和稅費(fèi)，應(yīng)比同等地段的商品房價(jià)格約低40%。但目前在各地，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格一般只比商品房價(jià)格低20%左右，那么還有20%的利潤在哪呢？除去土地出讓金和稅費(fèi)，建設(shè)成本是固定的，無疑政府的補(bǔ)貼最終轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，低收入者被排斥在受益范圍之外。同時(shí)目前各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房面積的規(guī)定也不同，開發(fā)商在建筑面積上不斷擴(kuò)大，以增加商品房面積的比例，這樣超出面積就可以按商品房價(jià)格出售。
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中低收入百姓緣何難買經(jīng)濟(jì)適用房？
近年來，各地各類“經(jīng)濟(jì)適用房”每年增幅不小，然而盡管國家于去年5月就出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，但因一些地方具體實(shí)施辦法至今未出臺(tái)，不少開發(fā)商仍刻意隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房身份，抬高房價(jià)，很多經(jīng)濟(jì)適用房依然是中低收入百姓眼中被高價(jià)和豪華裝飾的“空中樓閣”。
據(jù)了解，由于一些地方具體辦法未出臺(tái)，許多開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中仍我行我素，時(shí)常從自身利益出發(fā)，自行定戶型、定面積、定銷售對(duì)象，導(dǎo)致住宅面積過大、總價(jià)過高現(xiàn)象多見。不久前，某房地產(chǎn)公司推出經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，最小戶型都在130平方米，總價(jià)達(dá)35萬元的“豪華型”經(jīng)濟(jì)適用房，大大超出了中低收入家庭的購買能力，將這部分最需要經(jīng)濟(jì)適用房的群體擋在了經(jīng)濟(jì)房的門外。
除拆遷戶之外，還有廣大的中低收入家庭，需要靠經(jīng)濟(jì)適用房解決住房問題。
如此看來，讓多數(shù)中低收入百姓享受到經(jīng)濟(jì)適用房里的溫暖陽光，依然路漫漫。
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經(jīng)濟(jì)適用房買賣該不該有賺頭？
經(jīng)濟(jì)適用房買賣該不該有賺頭？某市開發(fā)辦一位負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)濟(jì)適用房在購買時(shí)有嚴(yán)格的入門條件，但隨著家庭收入的變化，一些入住家庭年收入已邁出了中低收入行列，但政府不能硬性要求這些家庭騰出經(jīng)濟(jì)適用房，讓給符合條件的中低收入家庭。政府希望通過市場(chǎng)手段，讓這些已經(jīng)富裕起來的家庭搬到條件更好的商品房小區(qū)居住，一些經(jīng)濟(jì)上還不富裕的居民通過二手房市場(chǎng)住進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房。
中國房協(xié)一位負(fù)責(zé)人則表達(dá)了不同的觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房是為解決中低收入家庭居住困難的政策性用房，應(yīng)該通過允許房價(jià)隨市場(chǎng)變化浮動(dòng)，或根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整地價(jià)款的手段，讓經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的利潤小于投資商品房的利潤，以從根本上遏制經(jīng)濟(jì)適用房的投資傾向。
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經(jīng)濟(jì)適用房的出路在哪里？
改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民隨著收入水平的提高，生活條件有了顯著改善，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比還是比較低的，經(jīng)濟(jì)承受能力有限。按國際通用方法計(jì)算，一套中等水平的住宅售價(jià)應(yīng)為購買者年收入的3倍至6倍，高于6倍則難于形成有效的市場(chǎng)需求。如何才能讓中低收入者買得起房子，如何保證購房優(yōu)惠政策真正落到工薪階層手中，這就要求我們?cè)诮?jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)上，必須做好以下幾個(gè)方面的工作。
一是地方政府要從思想上重視中低收入家庭這個(gè)弱勢(shì)群體，將“政績”觀與增進(jìn)居民福利統(tǒng)一起來。按照經(jīng)濟(jì)適用房的字面意思來理解，它應(yīng)該是政策性住房，帶有政府保障的性質(zhì)。因此，有關(guān)部門必須把握好經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、政策性、商品性三個(gè)環(huán)節(jié)，使之有機(jī)的結(jié)合起來，嚴(yán)厲打擊經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)投機(jī)炒作，哄抬房價(jià)的行為。
二是當(dāng)前在城鎮(zhèn)許多家庭要改善住房條件，必須先把現(xiàn)有住房賣掉，再添一部分錢，才有能力購買新房，也有一些人愿意購買舊房來實(shí)現(xiàn)自己的住房需求，這就需要我們大力開放存量房市場(chǎng)，放開公有住房使用權(quán)市場(chǎng)，使住房一二三級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)連動(dòng)，讓老百姓有房買，而又買得起房，把實(shí)惠給最需要的人，這樣不但激活了商品房市場(chǎng)，而且滿足了不同購房層次的需求，從源頭上解決了經(jīng)濟(jì)適用房的尷尬。否則，必然會(huì)加劇社會(huì)貧富分化，提高舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本，不利于社會(huì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
三是合理界定購房者準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格審查供應(yīng)對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用房要實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。同時(shí)，在建設(shè)用地計(jì)劃中要繼續(xù)優(yōu)先安排中低價(jià)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目；項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案要實(shí)行招標(biāo)、以提高建設(shè)水平，降低開發(fā)成本，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)多建一些適合工薪階層購買力的普通商品房，新增樓盤全部上網(wǎng)銷售，真正體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)、適用這兩大特點(diǎn)。
四是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品價(jià)格的主要因素有兩個(gè)：一是生產(chǎn)成本，二是供求關(guān)系，依靠經(jīng)濟(jì)適用房并不能抑房價(jià)，這就需要我們不斷完善住房貨幣化的改革，從政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼過渡到對(duì)購房人的補(bǔ)貼，開發(fā)商不再承建經(jīng)濟(jì)適用房，政府根據(jù)中低收入家庭的共性和特性制訂出幾個(gè)補(bǔ)貼檔次，將貨幣補(bǔ)貼直接發(fā)到中低收入者手里。去年末，上海市政府出臺(tái)了一項(xiàng)針對(duì)中低收入家庭的優(yōu)惠政策，為年收入低于全市平均水平的家庭提供最高可達(dá)貸款額15%的貼息，就很值得許多地方借鑒。
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