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上海房地產(chǎn)：你的支點(diǎn)在哪里？
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上周，新聞聚焦于兩會的報(bào)道，眾多人大代表和政協(xié)委員暢所欲言，憧憬中國美好的未來——和諧社會。而代表和委員們議論最多的也是目前中國經(jīng)濟(jì)中最不和諧的故事：上海房地產(chǎn)市場過熱。在兩會的歷史上，這是從未有過的，即使１９９５年的海南房地產(chǎn)泡沫崩盤。新華社為此發(fā)表了一篇題為《京滬房價(jià)：要“瘋漲”到何時(shí)？》的報(bào)道。英國金融時(shí)報(bào)文章的標(biāo)題干脆就是“‘兩會’話中國‘房瘋’” 。
國務(wù)院副總理曾培炎在人大會議海南團(tuán)討論時(shí)警告說，要防止出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”。他說，“今年中國全國房地產(chǎn)總的情況是供不應(yīng)求，不少地方房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快”。選擇在海南團(tuán)發(fā)出此番警告不無深意。在上次經(jīng)濟(jì)過熱的二十世紀(jì)九十年代前期，海南房地產(chǎn)泡沫曾經(jīng)為該省創(chuàng)造了中國各省份ＧＤＰ增長之最：年增長率４０％多。當(dāng)然，海南隨后又創(chuàng)造了中國各省份ＧＤＰ減速之最：年減速４０％多。
有了海南的前車之鑒，相信在本輪經(jīng)濟(jì)周期中應(yīng)該不會出現(xiàn)那么瘋狂的“房地產(chǎn)狂潮”。但是，即使是認(rèn)為“從總體而言的全國并不存在房地產(chǎn)泡沫”的國際金融機(jī)構(gòu)瑞士銀行、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也不得不認(rèn)可“個(gè)別城市房價(jià)確實(shí)過高，上海的房價(jià)就高得讓人承受不了”。
有關(guān)報(bào)道稱，上海中心地段和浦東核心區(qū)域的房屋已經(jīng)賣到了每平米兩萬元人民幣，不過，交易量已經(jīng)寥寥無幾。在上海中心市區(qū)的公寓里，大約有四分之一房屋所付電費(fèi)僅夠維持一個(gè)冰箱的運(yùn)作，這說明大量中心地段的公寓出售后并沒有人居住。“房價(jià)如此之高卻沒有人住，那么，這些房子到底要干什么”？！
面對燈火璀璨的濱江大道和漆黑的高檔公寓，我站在黃浦江邊孤獨(dú)地沉思。
“亞洲的投資銀行家們堅(jiān)持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場。臺灣旅游者在上海最時(shí)髦的活動是戴著安全帽參觀建筑工地。當(dāng)他們走出來的時(shí)候，‘售磬’的牌子已經(jīng)掛了出來�！蹦Ω康だ麃喬珔^(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠這樣描述上海的“大牛市”。
上周，國家外匯管理局局長郭樹清先是否認(rèn)了外匯儲備高增長系因境外熱錢流入所致的猜測，在接近周末的時(shí)候，郭局長又表示，“去年出現(xiàn)大量海外個(gè)人到中國境內(nèi)購買房地產(chǎn)的情形，其中一些明顯超出了購房自用的范疇，在有的沿海城市，海外個(gè)人購房一人多達(dá)幾十套甚至上百套，明顯帶有投機(jī)性質(zhì)。”郭局長給了我們部分答案。不過，中國自２００４年初以來的物價(jià)與利率倒掛，促使國人愿意買房地產(chǎn)去保值增值。
上海的房屋真能保值增值嗎？據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上海的房價(jià)增幅較大，市中心高達(dá)２８％，其它區(qū)域也有１５．８％�？磥�，投資回報(bào)率的確不小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資股市的回報(bào)率。我們知道，上海的ＧＤＰ中有２５％是由房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的。幾乎所有的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)都預(yù)測，今年上海辦公樓和住宅樓的新增供應(yīng)量將大大超過需求量。統(tǒng)計(jì)顯示，到今年７月底，全國商品房空置面積達(dá)１．２億平方米，其中空置一年以上的達(dá)５０％，占壓資金２５７０億元以上，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。而上海區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)去年住房按揭貸款余額２４４５．５３億元，當(dāng)年新增７２８．０９億元。
上海在為成為國際大都市而努力，絕大多數(shù)中國人一定支持。現(xiàn)在我們把視線先移開一下，看看國際大都市的經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)，比如紐約、倫敦和香港，其ＧＤＰ主要由金融保險(xiǎn)、傳媒和旅游業(yè)構(gòu)成，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中所占比重一般都在１０％以下，雖然它們的房價(jià)都很高，即使在城市迅速成長時(shí)期房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比例一般也是如此。
上海市ＧＤＰ總量超過７００億美元，紐約市ＧＤＰ總量約３６００億美元；第三產(chǎn)業(yè)占ＧＤＰ的比重紐約、倫敦都超過了８０％，上海由２０００年的占５０％下滑至去年的４７％；金融保險(xiǎn)業(yè)占ＧＤＰ的比重上海在２０００年時(shí)才達(dá)到１５．２％，近四年又不斷縮水，估計(jì)不到１００億美元；紐約的金融保險(xiǎn)業(yè)創(chuàng)造了１１００億美元的ＧＤＰ，占全紐約市的３０％強(qiáng)。這對上海的國際金融中心夢想來說是一個(gè)不小的打擊，所以，現(xiàn)在的上海已經(jīng)羞于提“國際金融中心”的口號了。
沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐的上海房地產(chǎn)繁榮，那我們只能說它是泡沫了。有專家指出，這種投資性購房所帶來的供不應(yīng)求假象在利率不斷升高的情況下，最終會被投機(jī)者拋售狂潮所淹沒。美聯(lián)儲在不斷加息，預(yù)期今年底將達(dá)到４．５％，中國的利率已經(jīng)上升到２．２５％。謝國忠認(rèn)為，如果美聯(lián)儲加息步伐稍稍提速，上海的房地產(chǎn)泡沫就會在今年中期破裂。
在嚴(yán)峻的形勢下，在中央政府官員的督促下，上海已經(jīng)開始行動了。３月初，上海市房屋土地資源管理局一連查封了數(shù)個(gè)涉嫌違規(guī)炒作、售賣的樓盤。上海市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的開發(fā)商通過反復(fù)簽訂、虛構(gòu)購買主體、簽訂虛假合同并反復(fù)撤銷，從而哄抬房價(jià)。被查出的虛假合同中最高的一套單價(jià)竟高達(dá)每平方米１１萬元，虛高近１５倍。
同時(shí)，上海開始征收資本增值稅、物業(yè)稅和物業(yè)增值稅等，不過，就影響來說微乎其微。上海對行政區(qū)域范圍內(nèi)一年之內(nèi)轉(zhuǎn)手出售的房地產(chǎn)開征５．５％的資本增值稅，而亞洲金融危機(jī)前夕曼谷征收的比例為８０％；物業(yè)增值稅開征后，一些已經(jīng)達(dá)成買賣意向的二手房賣主提出加價(jià)，這一情況是決策者始料未及的：新政策的原意是為了抑制投機(jī)性購房熱和讓賣房的獲益者納稅，但結(jié)果這些獲益者卻把這筆稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買房的人。
因此，有市場人士認(rèn)為，上海市政府顯然是屈從于房地產(chǎn)利益團(tuán)體的壓力，難以有大作為，現(xiàn)在的這些措施不過是在“做秀”而已�？磥�，上海還存在找到新支點(diǎn)的幻想或者是拖延解決問題的時(shí)間。
不過，有炒房者告訴記者，“我們也是沒有辦法，股票市場低迷，債券利率不如通貨膨脹率高，幾百萬現(xiàn)金任其貶值，你甘心嗎？炒房子基本不虧錢，多則賺５０％多，為什么不去炒呢？”簡單的幾句話卻說出了上海房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的必然性：中國金融投資機(jī)會過少。
資本逐利，無可厚非。金融業(yè)的弱小卻是今天每一個(gè)人的責(zé)任，如果由此產(chǎn)生的區(qū)域經(jīng)濟(jì)非理性繁榮帶來對社會財(cái)富的破壞，這不僅驗(yàn)證了國際投行對中國金融業(yè)是“破壞財(cái)富的行業(yè)”的看法，更重要的是，所帶來的苦果是要由中國全體國民來承擔(dān)的。
阿基米德說，“給我一個(gè)支點(diǎn)，我能撬動地球”。他有這個(gè)支點(diǎn)嗎？沒有，所以他沒能撬動地球。上海有支撐目前房地產(chǎn)市場繁榮的支點(diǎn)嗎？黃浦江邊給出了答案。
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