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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：yingeryy

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2004年成都商業(yè)地產(chǎn)市場特征 [推薦]

2004年，對(duì)成都房地產(chǎn)市場而言是變局迭出的一年，先是土地政策陽光化，接著銀行信貸門檻抬高，政策和金融的雙重規(guī)范象兩只大手，重重地?cái)Q著房地產(chǎn)行業(yè)的水分。但同樣的政策卻出現(xiàn)了冰火兩重天的局面。2004年住宅價(jià)格猛漲、銷量大增，甚至一舉消化了積年的空置住宅商品房，住宅類的開發(fā)商是春風(fēng)得意。而商業(yè)地產(chǎn)市場就顯得冷清而疲憊了，大放量沒出現(xiàn)大熱銷，空置面積越來越高，供需矛盾日漸突出。2003年的竣工銷售率為72.3%，2004年的竣工銷售率低到了47.6%，僅從這組數(shù)據(jù)便可看到2004年的商業(yè)地產(chǎn)市場相比火熱的住宅市場是在垂頭喪氣。

從2001年商業(yè)地產(chǎn)需求的突然放量，到2002年商業(yè)地產(chǎn)的大面積竣工，以及2003年的空前發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)成為了眾人垂涎的“奶酪”，卻沒想到在2004年商業(yè)地產(chǎn)成了難以消化的“冷糍粑”，這是繼2003年“成都商業(yè)地產(chǎn)年”之后，商業(yè)地產(chǎn)市場所沒有料想到的一場“變局”。

2004年成都市區(qū)累計(jì)供應(yīng)商業(yè)用房面積127.44 萬平方米，同比增長32.63%，銷售面積81.38萬平方米，同比增長6.34%，這說明2004年成都商業(yè)用房市場供應(yīng)增長較快而需求相對(duì)疲軟。2004年1-10月，市區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)過量34.98萬平方米，1-11月供應(yīng)過量40.55萬平方米，而全年(1-12月)供應(yīng)過量46.05萬平方米，由此可見，成都市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對(duì)過剩，且由于供應(yīng)過快，需求與供應(yīng)之間的差距已經(jīng)越來越大。

相對(duì)過剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。2002年商業(yè)營業(yè)房的空置面積就達(dá)到歷史新高41.18萬平方米，接近當(dāng)年商業(yè)營業(yè)房的銷售面積。2003年商業(yè)營業(yè)房在建規(guī)模達(dá)到323.5萬平方米，其空置更攀高到43.06萬平方米。2004年空置面積更大幅增長了26.5%，達(dá)到了54.92萬平方米。

出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是商業(yè)用房的投資開發(fā)增長過快造成的供應(yīng)相對(duì)過剩。另外產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化問題突出、市場定位不盡合理等也是造成市場疲軟、開發(fā)資金積壓等現(xiàn)象的因素，再加上政府的宏觀調(diào)控和規(guī)劃都不到位，導(dǎo)致低層次重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，惡性競爭影響到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過了2003　“商業(yè)地產(chǎn)年”的市場大熱后，眾多后續(xù)問題和矛盾漸漸暴露出來，也給2004年留下了難愈的頑痼。

二、各商業(yè)樓盤詳細(xì)狀況

從上表中商業(yè)類型可看到，今年商業(yè)項(xiàng)目以裙樓底商的形式所占比例最多，占到了市場的40%以上。專業(yè)市場與綜合型商業(yè)建筑比例相近，訂單式的獨(dú)棟商業(yè)在今年嶄露頭角，顯示出商業(yè)開發(fā)模式逐漸改進(jìn)變化。見下圖

從項(xiàng)目表中可以看出，在各方位中以城南的項(xiàng)目數(shù)量最多，其次才是城中，項(xiàng)目數(shù)量最少的是城東方位。城南商業(yè)項(xiàng)目最多也可以看出城市向南發(fā)展以及市場對(duì)城南的認(rèn)可已使城南方位變?yōu)槌墒於容^高的區(qū)域。見下圖

三、商業(yè)樓盤分布概況分析

商業(yè)項(xiàng)目分布圖如下：

1、各方位商業(yè)類型及價(jià)格比較

城北

從項(xiàng)目分布圖可看出，城北商業(yè)項(xiàng)目以專業(yè)市場為主，這與城北的傳統(tǒng)屬性和城市功能有關(guān)。一個(gè)專業(yè)市場口岸的形成除了在硬件條件等各種因素具備外，往往還需要長時(shí)間的聚集型累積。長時(shí)間的累積形成了一定的區(qū)域性質(zhì)，專業(yè)市場口岸才能成立并放大。因此成都的專業(yè)市場目前主要分布在物流條件具備，并且已經(jīng)形成特定性質(zhì)的區(qū)域，如城北和城南的紅牌樓區(qū)域。

而城北這種特定的專業(yè)市場的區(qū)域性質(zhì)又較大程度地抑制了其它類型物業(yè)的生長，在居住條件和專業(yè)市場區(qū)域性質(zhì)有沖突的情況下，那些依附于居住條件和人口質(zhì)素的商業(yè)類型都難以在城北得到發(fā)展，因此，在城北擁有商業(yè)地塊的開發(fā)商，在高昂的土地成本和市場趨勢(shì)的雙重壓力下，除了做專業(yè)市場也難以有更好的選擇。2004年城北的專業(yè)市場同以往相比，單個(gè)項(xiàng)目體量較大，同一區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量較多，因此總體體量膨脹了數(shù)倍，并且隨著越來越多的城北土地被置換開發(fā)，專業(yè)市場的體量還會(huì)繼續(xù)不斷增長。穩(wěn)步增長的消費(fèi)需求難以跟上激增的專業(yè)市場體量，市場就會(huì)逐漸出現(xiàn)消化不良的矛盾，除了會(huì)產(chǎn)生空置以及給后期的經(jīng)營者帶來激烈的競爭外，最直接的后果就體現(xiàn)在商鋪價(jià)格的越走越低上。從年初開盤的藍(lán)光金荷花商鋪均價(jià)37000元/㎡，到后來的荷花金池商鋪均價(jià)27000元/㎡，再到八月開盤的億家天下一樓商鋪價(jià)格15800元/㎡，我們不難看出這其中的走勢(shì)變化。城北專業(yè)市場的商鋪在這一年中，從最初搶手的“金岸”降為份量菲薄的“銀岸”，這種變化不能不讓人嘆息。但我們同時(shí)也要看到，要讓“銀岸”重新升為“金岸”，除了客觀上等待經(jīng)濟(jì)增長提速外，更應(yīng)該從主觀及宏觀上去改善城北的區(qū)域環(huán)境，以改變城北單一的區(qū)域性質(zhì)，改變城北區(qū)域城市功能單薄的現(xiàn)狀，給城北創(chuàng)造成長各類型商業(yè)的機(jī)會(huì)，使城北具有綜合性的優(yōu)勢(shì)，將該區(qū)域的潛力更好的發(fā)揮出來。

城南

從上圖可看到，城南的商業(yè)項(xiàng)目與密集的城中方位的商業(yè)項(xiàng)目連成一片，說明城市商業(yè)趨勢(shì)已經(jīng)較為順利地由城中沿著交通干道向南延伸，也反應(yīng)出城市由單核心向多中心發(fā)展的過程中，城市商業(yè)發(fā)展方向趨勢(shì)由城中向外延伸時(shí)，在城市各方位中最先選擇了城南。城南的商業(yè)類型相對(duì)其它方位區(qū)域而言更為豐富，有傳統(tǒng)的專業(yè)市場區(qū)域的項(xiàng)目，如紅牌樓的三九九峰汽配市場和西部汽車城；有特色商街，如SOHO沸城的商業(yè)街；有大體量的購物中心，如十萬平方米商業(yè)面積的天府匯城。除了天府匯城和兩個(gè)專業(yè)市場外，城南的商業(yè)項(xiàng)目體量都在五萬平方米以下，單個(gè)項(xiàng)目體量小而項(xiàng)目數(shù)量較多，分布較均勻廣泛，顯示出該區(qū)域良性理性的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)，城南各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售情況都不錯(cuò)，除了少數(shù)非新建商業(yè)項(xiàng)目外，大部分商業(yè)項(xiàng)目的銷售率均達(dá)到80%以上。整體可看出城南的商業(yè)發(fā)展速度與該區(qū)域消費(fèi)需求的增長速度較為符合。城南商鋪價(jià)格也較為理性，沒有隨著時(shí)間的推移呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)，各個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)處于同一區(qū)間，未形成較大的梯度。受成形時(shí)間較早的棕南棕北“富人區(qū)”的影響，在城南方位中，以科華北路上的商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)最高，在18000元/㎡以上。整體來看，城南商業(yè)發(fā)展較為成熟，并且隨著城市向東向南發(fā)展的規(guī)劃，城南還將繼續(xù)發(fā)揮出更大的優(yōu)勢(shì)。

城西

2004年城西的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出一個(gè)數(shù)量少而單個(gè)體量大的趨勢(shì)。在上表的五個(gè)城西項(xiàng)目中，商業(yè)面積在五萬平方米以上的就有三個(gè)，其中金沙國際商城更是12萬平方米的大體量。五個(gè)項(xiàng)目總體量已超過30萬平方米。城西上風(fēng)上水，是市民認(rèn)可度較高的居住方位，也成為開發(fā)商極為看好的區(qū)域。隨著城西的住宅開發(fā)越來越熱，城西的土地價(jià)格也水漲船高，開發(fā)商的成本壓力也越來越大。政府在地廣人稀的城西區(qū)域規(guī)劃得較為粗放，住宅用地與商業(yè)用地并重。因此在開發(fā)住宅利潤越來越少的情況下，就產(chǎn)生了商業(yè)的超常發(fā)展。全市三個(gè)大體量獨(dú)棟純商業(yè)建筑都在城西，就可看出開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上極為發(fā)力。但相對(duì)城西商業(yè)的迅猛增長來說，城西的居住社區(qū)成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，住宅開發(fā)雖熱，但到目前都仍有大片土地空曠待建，其現(xiàn)有居住人口數(shù)量還不足以支撐迅猛發(fā)展的商業(yè)體量。更為嚴(yán)峻的是，在2005年，城西除了這些在售商業(yè)項(xiàng)目，還將增加更多大體量商業(yè)項(xiàng)目，如已經(jīng)亮相的“優(yōu)品道”商業(yè)部分就有十萬平方米之巨，與金沙國際商城相距不過兩條街。

城西的居住條件和人口質(zhì)素不可謂不好，并非消費(fèi)不起這些商業(yè)。從目前來看，城西的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量還較少，分布也較疏散，僅是入市時(shí)間較集中，對(duì)項(xiàng)目的銷售影響不至于太大。但大體量的商業(yè)還將在城西繼續(xù)快速增長，由此趨勢(shì)發(fā)展必將引發(fā)一系列矛盾，關(guān)鍵矛盾在于：商業(yè)開發(fā)速度超過了居住社區(qū)成形的速度，產(chǎn)生了人口數(shù)量不足的矛盾；同時(shí)，城西整體來看還存在著住宅體量與商業(yè)體量比例過于接近的矛盾。城西商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)更為慎重地考慮開發(fā)時(shí)機(jī)的問題。

城東

在2004年的商業(yè)項(xiàng)目列表中，可以看到，城東的商業(yè)項(xiàng)目是所有方位中最少的。這一方面與城東的土地供應(yīng)有關(guān)，一方面也與城東的商業(yè)環(huán)境有關(guān)。

城東以前是老工業(yè)區(qū)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期紅透了整個(gè)成都市，人口密度、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于其它區(qū)域。但發(fā)展到現(xiàn)在，城東的廠區(qū)以及工業(yè)人口卻成了城東發(fā)展的包袱。打個(gè)比方來說，在一片空地上規(guī)劃建房比將已有建筑推倒重建要簡單得多，而城東落后于其它區(qū)域正是受它曾經(jīng)的輝煌所拖累。城東目前的商業(yè)環(huán)境缺乏鮮明特色，與其它方位區(qū)域相比缺乏競爭優(yōu)勢(shì)。城東沒有城北那樣單一卻特定的區(qū)域?qū)傩裕壳耙矝]擁有城西那樣好的居住環(huán)境條件，更缺乏城南商賈聚集的富裕氣象，因此城東目前的商業(yè)氣氛處于下風(fēng)也屬正常。

但城東同樣有它自己的優(yōu)勢(shì)。城市向東發(fā)展和“中產(chǎn)城東”口號(hào)的提出，為城東積蓄了極大的潛力。目前城東以改善環(huán)境、發(fā)展住宅為提升區(qū)域形象的前提，正是在為自己未來的商業(yè)地位打下雄厚的基礎(chǔ)。目前城東住宅的迅猛發(fā)展主要集中在二環(huán)至三環(huán)外區(qū)域。這些區(qū)域同樣將成為未來城東商業(yè)發(fā)力的基地。城東目前已顯現(xiàn)出較好商業(yè)環(huán)境的區(qū)域就是東南區(qū)域。在蜀都大道以南沿錦江兩岸，隨著中高檔住宅社區(qū)在此興起，商業(yè)已具備很大的潛力�！俺啥纪鉃痹谥泻８窳滞纬堑摹芭喔呃取钡壬虡I(yè)項(xiàng)目的熱銷中漸顯雛形。未來城市向東向南發(fā)展，東南方位區(qū)域與這兩側(cè)左右接壤，受益很大，將來會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目的新熱點(diǎn)區(qū)域。

城中

城中是城市商業(yè)最為傳統(tǒng)的核心聚集地，是城市商業(yè)氣氛的主要所在。因此城中的商業(yè)項(xiàng)目顯出各項(xiàng)指標(biāo)都是最高的趨勢(shì)：項(xiàng)目數(shù)量最多、分布最密集、價(jià)格最昂貴、體量最大(無論單體還是區(qū)域總體)。同時(shí)，由于這數(shù)項(xiàng)之最，城中的項(xiàng)目也是相對(duì)其它方位區(qū)域銷售壓力最大，銷售周期最長的。有些體量極大的項(xiàng)目甚至幾年時(shí)間里修修停停，賣一點(diǎn)修一點(diǎn)。城中區(qū)域的商圈劃分得很細(xì)，以春熙路、鹽市口、騾馬市這三個(gè)傳統(tǒng)商圈最為著名，其價(jià)格也最高，商業(yè)歷史也最為悠久。這其中又以春熙路的商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格最為昂貴，創(chuàng)下成都土地拍賣市場上“地王”稱號(hào)的“第一商業(yè)廣場”一層商鋪的價(jià)格最高達(dá)到了11萬元/㎡。城中的商業(yè)項(xiàng)目雖然銷售周期較長，但從價(jià)格走勢(shì)上來說，仍比上年同區(qū)域的商鋪價(jià)格漲幅較大，位于東大街的香檳廣場一層商鋪的價(jià)格賣到了23000元/㎡，而在去年同一區(qū)域同一開發(fā)商的郁金香花園的一層商鋪價(jià)格為18000元/㎡。這可見該區(qū)域商鋪不但在漲，其漲幅還較大。市中心區(qū)域是潛力極大，成熟度很高的商業(yè)核心區(qū)。隨著市中心區(qū)域的進(jìn)一步改造，春熙路和鹽市口黃金口岸位置還將增加幾十萬方的商業(yè)項(xiàng)目，在未來兩年內(nèi)亮相面市，該區(qū)域的價(jià)格在龐大體量供應(yīng)的巨大市場壓力下，走勢(shì)如何，我們拭目以待。

2、各環(huán)域商業(yè)趨勢(shì)分析

通過商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格數(shù)據(jù)可以分析，在宏觀位置方面影響成都商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格的主要因素不是方位，而是環(huán)域。

對(duì)2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為“第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷售均價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為“第二梯度價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為“第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。(見下表)

物業(yè)類型第一梯度價(jià)格(內(nèi)環(huán)以內(nèi)) 第二梯度價(jià)格(內(nèi)環(huán)至二環(huán)) 第三梯度價(jià)格(二環(huán)以外) 各梯度價(jià)格比(第一梯度價(jià)格為100)

住宅 3846 3495 2972 100：91：77

商業(yè)營業(yè)用房 13132 9381 5822 100：71：44

辦公用房 5325 3977 2691 100：75：51

在商業(yè)項(xiàng)目的環(huán)域分布上也可以看出，在二環(huán)外的區(qū)域，北、西、南面均有商業(yè)項(xiàng)目，而東面沒有。北面二環(huán)外則以專業(yè)市場為主，西面以純商業(yè)獨(dú)棟建筑為主，南面以綜合商業(yè)建筑和專業(yè)市場為主。說明城市多中心的商業(yè)格局漸漸有了雛形。

四、2004年商業(yè)土地概況

2004年拍賣成功的商業(yè)地塊分布圖：

2004年的商業(yè)地塊拍賣成功的有十二塊。規(guī)模最大的是位于青羊區(qū)金沙村八組的商業(yè)兼二類住宅用途的地塊，面積為70.10畝，成交價(jià)為231萬元/畝，為成都市成房置業(yè)有限公司拍得，這塊地規(guī)模最大，由于其兼容了二類住宅用地，地價(jià)也是2004年最為便宜的商業(yè)地塊。規(guī)模其次的是位于牛王廟下街以南一環(huán)路東側(cè)的面積為21.46畝的商業(yè)地塊，成交價(jià)為380萬/畝，為四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司拍得，現(xiàn)已在建銷售即“東恒國際”。12塊商業(yè)地塊中有8塊土地都是小規(guī)模地塊，面積均小于12畝。

在這些商業(yè)地塊中成交價(jià)最高的是2004年著名的天價(jià)“地王”地塊，位于春熙路核心商圈，面積為12.23畝，2004年7月拍出了2005萬元/畝的天價(jià)，將成都的土地拍賣價(jià)格抬上了一個(gè)歷史巔峰，現(xiàn)在這塊地已經(jīng)在建銷售即“第一商業(yè)廣場”，其11萬元/㎡的底鋪價(jià)格也成為成都至今最為昂貴的商鋪價(jià)格。價(jià)格其次的便是鄰近核心商圈位于東大街以北紅星路以東面積為11.81畝的地塊，2004年3月拍到了880萬元/畝的高價(jià)，為藍(lán)光和駿公司拍得，即是現(xiàn)在的“香檳廣場”。在去年7月，與這塊地南北相對(duì)地段相同、同樣為藍(lán)光和駿拍得的地塊，即現(xiàn)在的“時(shí)代華章”，當(dāng)時(shí)的土地成交價(jià)為710萬元/畝。從相隔僅幾個(gè)月的幾乎同一地段的兩個(gè)地塊的成交價(jià)中，我們可以看到市中心核心商圈蘊(yùn)藏的巨大升值潛力。

從拍賣商業(yè)地塊的分布位置來看，2004年商業(yè)地塊大部分分布在一環(huán)路內(nèi)，以小天竺片區(qū)和東大街片區(qū)為主要分布區(qū)。近兩年拍出的東大街地塊大部分由藍(lán)光和駿公司強(qiáng)勢(shì)拿下，其土地價(jià)格一路抬升，漲勢(shì)迅猛，在未來東大街將形成“藍(lán)光一條街”的情象。小天竺片區(qū)今年推出多個(gè)商業(yè)及居住地塊，其土地價(jià)格漲勢(shì)雖不及東大街片區(qū)，但也同樣強(qiáng)勁。小天竺片區(qū)融合了錦江風(fēng)景、高校經(jīng)濟(jì)、國家著名大醫(yī)院及武侯祠旅游等多種元素，隨著新項(xiàng)目將這些元素一一消化，逐個(gè)推出，這里將會(huì)形成新的商業(yè)熱點(diǎn)。

五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)背景分析

通過商業(yè)地塊的拍得者可看出，在成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商大多數(shù)是省內(nèi)或本土開發(fā)商，外地開發(fā)商獨(dú)自操作商業(yè)項(xiàng)目的較少，較常見的一種開發(fā)形式是本土開發(fā)商結(jié)合外地資本的情況。與外地大開發(fā)商在成都的房地產(chǎn)住宅市場大舉圈地相比，成都的商業(yè)地產(chǎn)還缺乏開發(fā)大鱷的進(jìn)入。

在此背景下，成都的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的新的開發(fā)模式和銷售模式都不多，外地的先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)模式還沒有對(duì)成都本土產(chǎn)生較大影響。目前還沒有出現(xiàn)像萬達(dá)那樣的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”的大手筆，但已有了雛形，如金沙國際商城、匯龍灣等。相信在海外商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入成都市場的最佳時(shí)期時(shí)，一定會(huì)有開發(fā)商抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，從訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起步，逐漸引入外地先進(jìn)的開發(fā)模式和銷售模式。

開發(fā)資金也在很大程度上決定開發(fā)模式。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，好的業(yè)態(tài)規(guī)劃是經(jīng)營成功的重要前題，而開發(fā)和運(yùn)作一體化是實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃的關(guān)鍵，但這就需要開發(fā)商有強(qiáng)大的資金能力作為支持。在我國，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要資金來源是銀行信貸，商業(yè)地產(chǎn)多為長期租賃物業(yè)，開發(fā)企業(yè)的建設(shè)資金被大量沉淀，構(gòu)建多元化的資金渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的問題。有專家認(rèn)為，在良好的市場前景下，中外基金是否能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，將對(duì)2005年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式產(chǎn)生重要影響�！�

六、2005年商業(yè)供應(yīng)預(yù)測(cè)

在經(jīng)歷了2003年的“成都商業(yè)地產(chǎn)年”后，在開發(fā)量大、空置率高的典型特征下，2004年商業(yè)地產(chǎn)商變得異常謹(jǐn)慎起來。但隨著WTO承諾逐步實(shí)現(xiàn)，中國內(nèi)地更為開放。做為西部重鎮(zhèn)的成都，將成為眾多外來商家爭奪的重要市場。2005年的商業(yè)地產(chǎn)也因此風(fēng)光無限，這一年將會(huì)是成都商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)紛呈的一年。

根據(jù)目前的土地拆遷整理狀況，隨著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值在核心商業(yè)區(qū)的回歸成都春熙路、鹽市口的核心商圈可能成為2005年商業(yè)地塊或商業(yè)地產(chǎn)的重頭戲。已有眉目或已在籌備的成都國際商城、成都財(cái)富中心、群光百貨、第一商業(yè)廣場、海外交流中心、成都天利服飾廣場、仁恒廣場……一連串的商業(yè)項(xiàng)目名稱都將陸續(xù)出現(xiàn)在2005年鹽市口---春熙路的大街小巷，百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將集中亮相，這一驚人的開發(fā)速度將超越以往任何時(shí)候。在春熙路南段的原愛心珠寶大樓空地上，臺(tái)灣藍(lán)天集團(tuán)將修建營業(yè)面積近10萬平方米的成都群光百貨，該集團(tuán)將以此構(gòu)建成都市最大的百貨賣場；在人民商場旁，成都國際商城項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)20萬平方米，屆時(shí)將建成集商貿(mào)、休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展和商務(wù)辦公于一體的大型國際化商業(yè)超級(jí)航母；在鹽市口大業(yè)路與錦興路交會(huì)處，預(yù)計(jì)4月份亮相的成都財(cái)富中心將建成包括商業(yè)、商務(wù)、住宅、酒店等物業(yè)類型的復(fù)合地產(chǎn)，建筑總面積為16萬平方米左右；在青年路和春熙路之間的中新街，原成都市電力局地塊將于近期進(jìn)行爆破，一個(gè)營業(yè)面積超過8萬平方米的大型服裝批發(fā)城---成都天利服飾廣場將在此拔地而起；再加上鹽市口復(fù)工的海外交流中心、新加坡仁恒集團(tuán)在鹽市口附近開發(fā)的仁恒廣場以及重建的成都百貨大樓，2005年將有超過百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)集體亮相鹽市口、春熙路及其輻射區(qū)域。

另外，2005年也是文化商業(yè)地產(chǎn)的精彩舞臺(tái)。2004年下半年率先在市區(qū)打出旅游休閑主題大旗的“錦里”一條街拉開了文化商業(yè)地產(chǎn)的帷幕。今年，一系列由政府重點(diǎn)規(guī)劃、開發(fā)商合作傾力打造的承擔(dān)一定城市功能的文化主題商業(yè)地產(chǎn)將陸續(xù)在成都市場上亮相。大慈寺片區(qū)、文殊院片區(qū)、寬窄巷子片區(qū)三大主題文化商業(yè)區(qū)將各自演繹時(shí)空與歷史交錯(cuò)融合的城市精彩。這三大片區(qū)規(guī)劃面積都較大，大慈寺片區(qū)規(guī)劃面積約為26.64公頃，文殊院片區(qū)規(guī)劃面積為26.53公頃，寬窄巷子規(guī)劃了6.62公頃的核心保護(hù)區(qū)和23.7公頃的建設(shè)控制區(qū)。這三個(gè)片區(qū)全部建成后的總體量將超過100萬平方米。

在2004年空置率高，市場疲軟的基礎(chǔ)上，2005年的商業(yè)地產(chǎn)從整體來講是比較艱難的。第一，新的投放量大，舊的存盤又多；第二，銷售模式不可能有很大變化；第三，市場將走向區(qū)域化、多中心小型化；第五，投資者更趨于理性。但同時(shí)，2005年的商業(yè)地產(chǎn)也有相當(dāng)大的機(jī)遇。2004年12月，中國零售業(yè)對(duì)外資限制的大限已到。根據(jù)中國入世的承諾，2005年，跨國零售企業(yè)不再被要求以合資公司的形式進(jìn)入大陸的流通領(lǐng)域。國外商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的更緊密結(jié)合已經(jīng)成為必然。隨著國外商家大舉進(jìn)入中國內(nèi)地，成都作為西部的焦點(diǎn)城市，也吸引了眾多商家聚于此地?fù)屨际袌龊陀欣诎�。在這樣的形勢(shì)下，2005商業(yè)地產(chǎn)開始大規(guī)模放量也可以想見。

由于經(jīng)歷了謹(jǐn)慎的2004年，2005年的商業(yè)地產(chǎn)在機(jī)遇面前也并未失去理性。2004年出現(xiàn)的商業(yè)特色化和復(fù)合型地產(chǎn)的趨勢(shì)在2005年越加明顯分化，各項(xiàng)目以更貼合所在區(qū)域的屬性和定位來占領(lǐng)市場，也更多地考慮后期經(jīng)營的競爭特色問題來幫助市場消化接受。在產(chǎn)品類型上改變單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加其它旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的產(chǎn)品也將使商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到市場調(diào)整，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)比例會(huì)逐步降低。

但2005年的商業(yè)地產(chǎn)仍有供應(yīng)體量過大、區(qū)域集中度高的隱憂，在2004年空置率高，市場疲軟的基礎(chǔ)上，各種模式各種特色的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作手段是否能讓幾百萬的商業(yè)地產(chǎn)大放量有效地被市場消化，我們還應(yīng)謹(jǐn)慎觀察、理性對(duì)待�！　�

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