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《城市規(guī)劃》修編發(fā)起房地產(chǎn)“平津戰(zhàn)役” [推薦]
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甲申春季，《北京城市總體規(guī)劃》修編啟動，作為準(zhǔn)備先期展開的《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》，提出了首都城市空間新格局。很快，修編在全國“兩會”期間形成熱門話題，在而后的互聯(lián)網(wǎng)上成為點擊率頗高的熱點，毫無疑問，修編對未來中國城市建設(shè)發(fā)展道路的影響是巨大深遠(yuǎn)的。從其對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展效應(yīng)角度講，無異于發(fā)起了二十一世紀(jì)的再一次“平津戰(zhàn)役”。
一、今昔：歷史驚人的相似
幾十年前毛澤東為中央軍委起草的《關(guān)于平津戰(zhàn)役的作戰(zhàn)方針》（1948）所提出的謀略，與當(dāng)今《北京城市總體規(guī)劃》修編思路竟有驚人的一致。這里不妨將“作戰(zhàn)方針”與“修編精神”對比一下：
毛澤東：“我們的真正目的不是首先包圍北平，而是首先包圍天津、塘沽、蘆臺、唐山諸點”。
吳良鏞：“從更大空間范圍研究北京的發(fā)展，重點解決包括京、津、冀諸多城市在內(nèi)的大北京地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，然后再回到北京的問題上來�！�
汪光燾：“要把北京規(guī)劃的修編工作與京津冀區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，在規(guī)劃中注意留出發(fā)展的結(jié)合點和建設(shè)接口”。
毛澤東：三縱可“開至北平以東、通縣以南地區(qū)，從東面威脅北平，同四縱十一縱五縱形成對北平的包圍”，“將...北平、懷柔、順義、通縣、宛平、豐臺、天津、塘沽、蘆臺...諸點”一概包圍了。
王歧山：“北京未來將向東南方向發(fā)展，其中“東部發(fā)展帶”北起懷柔、密云，重點發(fā)展順義、通州、亦莊，東南則指向廊坊、天津，與區(qū)域發(fā)展的大方向相一致”。
吳良鏞：“'東部發(fā)展帶'的提出是對北京空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，...將來要通過“東部產(chǎn)業(yè)帶”的建設(shè)來實現(xiàn)空間戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，把城市的一些功能從市中心轉(zhuǎn)移出來”。
毛澤東：“其辦法是以以兩個縱隊位于武清為中心的地區(qū)，即廊坊、河西務(wù)、楊村諸點，以五個縱隊插入天津、塘沽、蘆臺、唐山、古冶諸點之間，...東面則依情況，力爭先殲塘沽之?dāng)常刂坪？凇！?
王歧山：“142.69公里長的京津塘高速公路沿線，分布著北京亦莊、永樂、廊坊、安平、燕郊、楊村、天津等10余個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”。
吳良鏞：“天津的港口應(yīng)該是整個華北的港口，北京也因此應(yīng)該往東南方向發(fā)展�！�
平津戰(zhàn)役的作戰(zhàn)方針體現(xiàn)了“以全局謀一域”的軍事思想，是中外戰(zhàn)爭史上的光輝典范。21世紀(jì)的今天，城市規(guī)劃的智者大師們將這一戰(zhàn)略思想成功地運用到總體修編之中。下面分別從京、津、京津（冀）三個范圍，對修編產(chǎn)生的中長期房地產(chǎn)效應(yīng)做一概括性分析。
二、北京：首位城市效應(yīng)
“兩軸、兩帶、多中心”新的城市空間布置安排，將會從總體上改變未來京城房地產(chǎn)發(fā)展的格局：
1、開發(fā)熱點的空間轉(zhuǎn)移。修編的理念變化之大莫過于跳出北京來規(guī)劃北京城市發(fā)展，這就從戰(zhàn)略上把握了未來發(fā)展的全局。在體現(xiàn)五個統(tǒng)籌的新發(fā)展觀，調(diào)整/疏導(dǎo)/轉(zhuǎn)移城市功能布局，構(gòu)造未來華北城市帶框架的謀劃中，將房地產(chǎn)開發(fā)中心戰(zhàn)場引向城外。緩解無休止的老城改造，以便“有機更新”。
2、新城建設(shè)提上日程。多中心發(fā)展，疏散中心大團。重點發(fā)展“東部發(fā)展帶”中的重點，即順義、通州、亦莊、永樂等地會展開整體的新城開發(fā)，建設(shè)能滿足區(qū)域需要的配套商務(wù)（業(yè)）中心和文化娛樂設(shè)施。這些新城人口在50萬，要求至少70%以上在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，這就需要產(chǎn)業(yè)配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套物業(yè)。
3、置業(yè)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。城市多中心發(fā)展，會逐漸減少“工作在城里，居住在城外”的居住/生活模式。隨著城市分中心的成熟，交通的完善，使郊區(qū)住宅評價趨高。同時，新城開發(fā)建設(shè)中會推動郊區(qū)低密度住宅的規(guī)模發(fā)展，中高檔別墅的選址也將發(fā)生調(diào)整。新市場反過來又會影響老城中心房屋市場。
4、社會相對房價走向均衡。人口的疏散、功能的分解，降低了配置密度，會緩和地價上漲的壓力，平抑城市中心不斷瘋長的房價。與此同時，郊區(qū)新城被越來越多的人們所接受，其房屋價格跟隨級差地租的提升將水漲船高。這樣，城市的各時各方各類各種房地產(chǎn)社會相對價格會逐漸走向合理均衡。
三、天津：畿輔港口地利
北京修編產(chǎn)生了強大的房地產(chǎn)外部經(jīng)濟效應(yīng)，對于天津來說，是繼世紀(jì)危改后的最大的歷史機遇：
1、海港輻射范圍圈定，商業(yè)地產(chǎn)富商機。正如上述吳良鏞教授所言：“天津的港口應(yīng)該是整個華北的港口�！碧凉列赂凼侨钡貐^(qū)，尤其是北京最大的出海口，是首都的水上門戶。港口吞吐量的日益擴大，膨脹了物流容量和頻率，這些都需要相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施。可以預(yù)見，涉港商業(yè)地產(chǎn)前景廣大。
2、修編波及天津發(fā)展，戰(zhàn)略地產(chǎn)啟動。這次京城修編，從理論上包括了京、津、冀諸多城市在內(nèi)的大北京地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。受城市經(jīng)濟學(xué)“城市首位率”（馬克.杰斐遜，1939）作用的影響，天津城市規(guī)劃需要方向上的調(diào)整。以京津塘高速軸線橫貫老城—濱海雙核的“寶葫蘆型”發(fā)展，開辟了戰(zhàn)略地產(chǎn)。
3、“交通經(jīng)濟帶”，帶狀開發(fā)前景美妙。天津地處歐亞大陸橋東橋頭堡，位于京—津河海碼頭轉(zhuǎn)運點，是歷史上北方最大的金融/商貿(mào)/物流中心。北京修編“東部發(fā)展帶”懷柔—密云—順義—通州—亦莊—永樂—牛堡屯—鳳河營—廊坊—楊村—天津—濱海，一線下來的京津經(jīng)濟發(fā)展走廊形成帶狀開發(fā)區(qū)。
4、環(huán)渤海經(jīng)濟中心，未來置業(yè)廣闊天地。全球化經(jīng)濟世界的競爭，是以大城市為支點的地區(qū)與地區(qū)的競爭�！澳壳熬┙蚣降貐^(qū)海域的合作，航空港的合作，鐵道交通的合作，都要通過區(qū)域解決。（吳良鏞，2004）天津是環(huán)渤海沿岸最大的城市，為區(qū)域合作的重要樞紐，今后的置業(yè)空間十分美好。
四、京津：逐鹿渤海華北
自上世紀(jì)初中期起，中國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了兩次高潮，第一波首先在亞熱帶珠三角掀起，然后沿著趨勢線向長三角北上，形成第二個增長波。21世紀(jì)上半葉，受政治地緣因素、區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢、經(jīng)濟中心漂移及東北亞經(jīng)濟合作推進(jìn)等諸多因素的作用與影響，環(huán)渤海將作為中國經(jīng)濟增長的第三極崛起。
平津戰(zhàn)役曾是中國人民解放戰(zhàn)爭中三個有決定意義的最大戰(zhàn)役的最后一個。在開創(chuàng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)全面實現(xiàn)小康社會的新時期，使得這次北京城市總體規(guī)劃修編意義非同尋常。修編是“大首都區(qū)”經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略部署，修編是京津冀戰(zhàn)略結(jié)盟的宣傳鼓動書，修編是平津地區(qū)房地產(chǎn)大會戰(zhàn)的曙光。
古人云：“不謀全局者，不足以謀一域；不謀萬世者，不足以謀一時”一句話已經(jīng)成為現(xiàn)在網(wǎng)上流行語。史上曾有春秋戰(zhàn)國合縱連橫，京城修編在大空間范圍整合配置資源，打造環(huán)渤海經(jīng)濟航母。真是縱橫千里，莫非熱土，美好藍(lán)圖，繪就大地。明天，環(huán)渤海版塊定將立于世界民族之林。修編發(fā)起的房地產(chǎn)“平津戰(zhàn)役”已經(jīng)打響，讓我們在槍炮聲中迎接華北“世界城市”的奠基禮�！ �
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