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編輯：yingeryy 007abbs

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漲or跌? 2005年廣州樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　大漲之后還能怎樣？

　　2005年樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　有數(shù)據(jù)顯示，去年樓價(jià)比前年上漲了18.8%；今年年初各大地產(chǎn)商巨頭又通過(guò)媒體表態(tài)，今年樓價(jià)將有10%～15%的增幅，雖然大家都知道此做法不免有"托市"之嫌，但去年樓價(jià)的瘋狂歷歷在目，準(zhǔn)購(gòu)房者心中不禁有幾分忐忑戚然。今年樓價(jià)是漲是跌？什么時(shí)段買樓最劃算呢？廣州房地產(chǎn)哪個(gè)領(lǐng)域最適合投資呢？

　　要想科學(xué)準(zhǔn)確地回答這些問(wèn)題，首先我們要清晰地了解去年引起樓市變化的原因

　　去年樓市到底怎么了？

　　我們先簡(jiǎn)單總結(jié)一下去年樓市的表現(xiàn)：年初供應(yīng)短缺，樓價(jià)瘋漲；第二、三季樓市平穩(wěn)回落，發(fā)展商追加開(kāi)發(fā)；第四季年末新盤大量上市，購(gòu)房者持幣觀望。

　　成交量與供應(yīng)量的逆向而動(dòng)

　　國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，去年一手新盤成交量走勢(shì)呈現(xiàn)急速走高緩慢回落的狀況。2004年1～3月是樓市成交最為旺盛的階段，成交持續(xù)走高，4月的成交量比之稍有回落，5月的成交量比4月更低。6、7月的成交量仍然是一個(gè)繼續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。8、9月稍微回穩(wěn)，但第三季度的成交量不但低于第二季，甚至同比低于2003年。10月的成交量再次下挫，11月有所靠穩(wěn)，專家估計(jì)12月成交量又再次下挫（國(guó)土局沒(méi)有公布相關(guān)數(shù)據(jù)）。

　　另一方面2004年住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)的是一路走高的態(tài)勢(shì)，首季的供應(yīng)是全年最少的，到第二季度供應(yīng)大增，足足比第一季度增加1倍多，全市達(dá)275.24萬(wàn)平方米，第三季度有所回落，有265萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.5%。但第四季度開(kāi)始地產(chǎn)商出貨速度加快，以《樓市情報(bào)》的資料數(shù)據(jù)保守估算，第四季度的供應(yīng)至少比三季度增加30%。

　　從兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的變化可以看出，市場(chǎng)的供應(yīng)與成交額基本呈現(xiàn)互逆式的變化。這種情況說(shuō)明，去年大部分時(shí)間市場(chǎng)都處于供求不平衡的狀態(tài)中。

　　樓價(jià)：首季瘋漲，末季疲軟

　　與上述兩個(gè)數(shù)據(jù)相比，2004年的樓價(jià)變化就有點(diǎn)撲朔迷離。 2004年1～5月是樓價(jià)增長(zhǎng)最快的時(shí)段，老百姓也確實(shí)感受到樓價(jià)的增長(zhǎng)，部分樓盤的漲幅達(dá)30%。上半年老八區(qū)預(yù)售商品房均價(jià)為5606/平方米，是自2000年以來(lái)的最高。

　　去年上半年老八區(qū)預(yù)售商品房成交價(jià)為5111元/平方米。但到7月后樓價(jià)就開(kāi)始回落（國(guó)土局的數(shù)據(jù)），8、9月樓價(jià)基本與7月持平。但國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，第三季度廣州老八區(qū)住宅成交價(jià)為5539元/平方米。而最新公布的數(shù)據(jù)表明，去年老八區(qū)整體成交均價(jià)為5339元/平方米。單純從數(shù)據(jù)上看，似乎去年全年比03年樓價(jià)提高很多，甚至可以得出一個(gè)結(jié)論，去年下半年的樓價(jià)比上半年有更大的升幅。各大媒體與地產(chǎn)商也以此作為樓價(jià)堅(jiān)挺的有力證據(jù)，大肆宣揚(yáng)。

　　難道去年下半年樓價(jià)又在上半年的基礎(chǔ)上上漲了10%？實(shí)際上，這三項(xiàng)數(shù)據(jù)沒(méi)有可比性。因?yàn)閺牡谌径乳_(kāi)始，市區(qū)有部分別墅的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，所以拉高了整體成交均價(jià)。以業(yè)內(nèi)老行專的判斷，下半年樓價(jià)一直都偏軟。發(fā)展商的銷售策略，一直搖擺在降價(jià)促銷還是維持原價(jià)減慢銷售兩者間。由于十一黃金周的銷售不盡人意，第四季度樓價(jià)最好的情況也只能維持上半年的水平。

　　可見(jiàn)2004年廣州樓市的亮點(diǎn)還是集中在上半年。那么為什么去年上半年樓市會(huì)有如此大的漲幅，今年會(huì)否還出現(xiàn)此種情況呢？

　　消費(fèi)心理受沖擊，需求上半年集中爆發(fā)

　　如果要清晰了解這個(gè)問(wèn)題，就不得不提2004年初召開(kāi)的八大地產(chǎn)商峰會(huì)。在此峰會(huì)中，廣州的地產(chǎn)巨頭只向公眾宣布一個(gè)信息，2004廣州樓價(jià)一定要漲。而實(shí)際情況也如峰會(huì)所言，1～3月樓市火暴樓價(jià)飛漲，甚至超出了地產(chǎn)商的預(yù)料。這是怎一回事呢？

　　首先，地產(chǎn)商年初的確存在成本增加的壓力，這也是促使廣州八大地產(chǎn)商走到一起的原始動(dòng)力。2003年底開(kāi)始土地成本增加，建筑成本上漲，融資成本提高。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，年初各種成本合計(jì)將近有10%的增長(zhǎng)。這也是發(fā)展商"實(shí)牙實(shí)齒"地宣稱一定上漲10%的依據(jù)。也成為廣州樓價(jià)上漲的最初助力。

　　但去年首季樓價(jià)上漲的主因卻并非"成本提高"，而是購(gòu)房者的"消費(fèi)心理"受到了地產(chǎn)商高姿態(tài)的沖擊。面對(duì)地產(chǎn)商"視死如歸"般的漲價(jià)宣言，看著樓價(jià)一點(diǎn)點(diǎn)的提升。很多打算在下半年入市的準(zhǔn)購(gòu)房者紛紛提前購(gòu)房。這令上半年的市場(chǎng)需求大大增加。

　　實(shí)際上，上半年樓價(jià)瘋漲的直接原因就是市場(chǎng)出現(xiàn)供求不平衡。去年上半年老八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為221.91萬(wàn)平方米，同比03年有一定的增長(zhǎng)。但去年上半年的需求量卻有爆炸性的增加，按國(guó)土局的數(shù)據(jù)，廣州新建住宅上半年的消化量達(dá)到158%。階段性的供求差，推高了上半年的樓價(jià)。

　　基本面未改，下半年樓市遇壓力

　　面對(duì)突如其來(lái)的樓市春天，廣州很多中小型地產(chǎn)商年初就開(kāi)始加大建設(shè)開(kāi)發(fā)，部分早年的爛尾樓也被重新盤活，積壓的空置房也時(shí)刻準(zhǔn)備著進(jìn)入市場(chǎng)。按業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，各大型地產(chǎn)商也曾經(jīng)考慮過(guò)這種忽然爆炸式的增長(zhǎng)可能會(huì)透支下半年的樓市。但最后他們還是選擇加大開(kāi)發(fā)，加快進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)榘此麄兣袛�，上半年樓市的增長(zhǎng)可能會(huì)使廣州投資型買家增多，樓價(jià)有可能一路托高，最后轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y型為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。就象上世紀(jì)九十年代中的香港和現(xiàn)在的上海一樣。

　　但實(shí)際情況未如地產(chǎn)商所愿，成交一路走低。往年的銷售旺季也同樣一片暗淡，十月的銷售甚至低于九月。2004年全年一手新盤的成交量只比03年增加7%，再回頭看看上兩年的數(shù)據(jù)，2002年一手新盤成交量增長(zhǎng)8%，2003年則增加9%�？梢�(jiàn)廣州樓市發(fā)展還在繼續(xù)著自己的步調(diào)。上半年樓市的火暴只是發(fā)展商托起的一片"虛火"。

　　但此時(shí)年初開(kāi)發(fā)的房子到11月已準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)，面對(duì)如此市況，中小型地產(chǎn)商選擇快速進(jìn)入市場(chǎng)，部分地產(chǎn)商甚至把明年銷售的樓盤也提前推出。用他們的話說(shuō)："明年的供應(yīng)決不會(huì)比今年少，到時(shí)市況更不明朗。與其把銷售推到明年，不如趁現(xiàn)在樓價(jià)還沒(méi)降下來(lái)趕最后一班車。"而大型的地產(chǎn)商也有自己的壓力，11月的加息使得他們的財(cái)務(wù)壓力大增。所以大型地產(chǎn)商也加快推貨，以求加快資金回籠，降低融資壓力。

　　與首季相似，第四季也有供求不平衡的矛盾，只不過(guò)這次是供大于求而已。

　　今年樓市會(huì)怎樣？

　　樓價(jià)：漲or跌？

　　今年廣州樓市不存在大漲的必然因素。

　　在去年的基礎(chǔ)上，部分發(fā)展商預(yù)計(jì)今年樓價(jià)將有10%～15%的增長(zhǎng)。發(fā)展商的理由是今年廣州經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將有12%的漲幅，人均收入將達(dá)到6000美元。為了迎接亞運(yùn)，從今年開(kāi)始廣州將進(jìn)入城市大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段。這些都會(huì)促使廣州房地產(chǎn)繼續(xù)走好。

　　然而大家可以看到這些理?yè)?jù)的說(shuō)服力不足，廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均收入的提高已非一朝一夕的事情了。而大規(guī)模的城市建設(shè)的確會(huì)帶動(dòng)起城市的房地產(chǎn)發(fā)展，例如長(zhǎng)三角很多城市就是如此。但城市建設(shè)所帶動(dòng)的房產(chǎn)一般都具有遠(yuǎn)景投資的性質(zhì)，現(xiàn)在的廣州樓市的基本面卻還不具備遠(yuǎn)景投資的必然因素。

　　首先廣州的"熱錢"來(lái)源單一；基本都是廣州本市的富余資金。廣州在華南以至全國(guó)城市中的地位是不容置疑的，但還是不能與上海、北京相比。珠三角各大城市都有自身很完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳、珠海、東莞等地的富余資金不會(huì)向某一城市集中。在缺乏區(qū)域外資金注入的情況下，即使今年廣州人均收入達(dá)到6000美元，投入房地產(chǎn)中的資金也還是有限。

　　其次廣州不存在"熱錢"集中地；由于歷史的原因，廣州城市發(fā)展呈現(xiàn)一種四面開(kāi)花的局面："東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)"�；旧厦總€(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和主要的客戶群。這就使購(gòu)房者自住者有很充足的選擇余地，天河北住不起，可以搬到東圃。同類型的房子各區(qū)域都有，例如南湖有山水豪宅，花都也有山水別墅。所以"稀缺"這個(gè)炒賣的基本前提都不具備。今年的樓市發(fā)展同樣如此，據(jù)土地開(kāi)發(fā)中心負(fù)責(zé)人介紹，2004年推出的不少地塊都位于廣州城市與郊區(qū)邊緣地帶，這是和大廣州的發(fā)展方向相適應(yīng)的。這也意味著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤分散，資金很難集中炒高樓價(jià)。

　　此外，去年建筑成本大漲的局面已得到控制，在今年的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會(huì)中，發(fā)展商也不再像去年一樣統(tǒng)一口徑，這些都表明今年廣州樓市不可能大漲。相反，今年上半年樓價(jià)下調(diào)壓力加大。

　　一手樓價(jià)遇下調(diào)壓力，部分區(qū)域逆市而動(dòng)

　　首先，從去年整體的成交情況可以看出，廣州樓市的基本面沒(méi)變，樓市仍以自住型買家為主，投資型購(gòu)房仍然少之又少。而發(fā)展商上半年的哄托形成的高樓價(jià)，已令眾多準(zhǔn)購(gòu)房者采取觀望的態(tài)度。去年全年的成交量只比03年增加7%，不但比03年9%的增量少，甚至不如02年8%的增量。一個(gè)沒(méi)有高成交量做支撐的高房?jī)r(jià)必然虛高，因此調(diào)整不可避免。

　　其次，從供應(yīng)的角度講，2004年廣州市計(jì)劃出讓31幅經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，總用地面積107萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積267萬(wàn)平方米，是1997年以來(lái)供應(yīng)土地量最多的一次。再加上去年延續(xù)而來(lái)的供應(yīng)，預(yù)計(jì)今年總體供應(yīng)量會(huì)有10%～15%的增長(zhǎng)。例如在今年的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會(huì)中，房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳墩林先生就預(yù)計(jì)今年上半年將近有100個(gè)樓盤推出市場(chǎng)，保守估計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)300萬(wàn)平方米。這比去年上半年的供應(yīng)增加許多。而今年新盤需求量增幅應(yīng)該也在7%～10%之間（以02～04年成交量的增幅來(lái)判斷）。供應(yīng)會(huì)略大于需求，這是樓價(jià)下調(diào)直接動(dòng)因。

　　最后，二手房子的實(shí)惠使更多購(gòu)房者轉(zhuǎn)移陣地；去年上半年一手商品房成交量同比增加37.4%，二手房成交量增加35.6%；但全年一手商品房交易面積同比只增長(zhǎng)7.2%，相反二手房交易面積同比增長(zhǎng)43 %。這些數(shù)據(jù)顯示去年下半年二手市場(chǎng)迅猛發(fā)展，一手市場(chǎng)卻開(kāi)始回軟。另一方面去年二手房成交價(jià)只增長(zhǎng)了4.8%，與一手房10%以上的增幅還有不少差距，這樣一來(lái)兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格差距實(shí)際上在拉大。綜合上述三組數(shù)據(jù)可見(jiàn)，由于一手房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超出了購(gòu)房者的預(yù)期，購(gòu)房者轉(zhuǎn)而更多地關(guān)注二手市場(chǎng)。例如去年7、8月二手房的成交量甚至大于一手房。

　　而今年新上市的房改房將有成倍的增長(zhǎng)。因?yàn)橐恍┓扛姆吭瓨I(yè)主其實(shí)早已購(gòu)置了新住宅，只是由于手續(xù)原因老房子無(wú)法上市。今年房改房上市的政策限制將進(jìn)一步放寬，公積金對(duì)此的貸款手續(xù)、額度都將更加完善。所以預(yù)計(jì)今年房改房的供應(yīng)大增。這些二手市場(chǎng)中價(jià)廉物美的產(chǎn)品將搶走一手市場(chǎng)中不少客源。從而也增大了一手市場(chǎng)樓價(jià)下調(diào)的壓力。

　　從一系列的市場(chǎng)情況可以看出，今年一手樓價(jià)下調(diào)的壓力遠(yuǎn)大于上漲的動(dòng)力。

　　但從區(qū)域的角度看，市中心某些區(qū)域卻有很好的上漲潛力。上文也提到，今年樓市的供應(yīng)主要集中在周邊新興區(qū)域，市中心的供應(yīng)量較少。在這樣一個(gè)自住型購(gòu)房者占絕對(duì)主導(dǎo)的市場(chǎng)中，某區(qū)域的供求關(guān)系決定局部區(qū)域的樓價(jià)變動(dòng)。所以如果今年市中心的新盤樓價(jià)有10%以上的上漲也不足為奇。

　　調(diào)整年，住宅仍有兩大投資熱點(diǎn)

　　所以今年并不缺乏亮點(diǎn)。二手市場(chǎng)的成交量與成交價(jià)預(yù)計(jì)都會(huì)有不錯(cuò)的增長(zhǎng)；配套已逐漸成熟的中生代區(qū)域也有可能成為投資熱點(diǎn)。

　　中心區(qū)域的二手市場(chǎng)　

　　相對(duì)于一手市場(chǎng)的毛躁，廣州二手樓市受人為干擾的因素較少。雖然局部區(qū)域不排除有人惡意炒高，但整體上基本遵照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。數(shù)據(jù)顯示，去年廣州市全市十區(qū)二手住宅成交均價(jià)為2759元/平方米，比2003年高了128元/平方米，增幅達(dá)4.8%。其中廣州市老八區(qū)二手樓成交均價(jià)突破3000大關(guān)，達(dá)到為3078元/平方米。這些增長(zhǎng)都比較符合正常的市場(chǎng)發(fā)展。上文也分析也提到，去年下半年開(kāi)始，由于一手樓價(jià)的高漲使更多的購(gòu)房者將目光投向二手市場(chǎng)，二手市場(chǎng)的需求開(kāi)始增大。而預(yù)計(jì)今年一手樓價(jià)的下調(diào)會(huì)緩慢進(jìn)行，所以這種需求量從一手流向二手的情況仍會(huì)繼續(xù)。

　　另外從投資者的角度講，二手樓總價(jià)相對(duì)較低，而且轉(zhuǎn)手速度快，是短線投資還是長(zhǎng)線投資可應(yīng)市場(chǎng)情況快速轉(zhuǎn)換。這都吸引了不少投資者進(jìn)入。從《樓市情報(bào)》的讀者熱線中發(fā)現(xiàn)，今年有意投資中心區(qū)域二手市場(chǎng)的投資者逐步增多。這些投資型的購(gòu)房對(duì)樓市將有不少的沖擊。

　　市中心區(qū)域

　　既然廣州是購(gòu)房自住型的買家占絕對(duì)主力，投資者就需要從這些買家角度出發(fā)找尋投資區(qū)域。

　　隨著政府宣布將不再在老城區(qū)建住宅樓開(kāi)始，老城區(qū)的供應(yīng)就一天比一天少。今年除了一些舊盤新貨和被盤活的"爛尾樓"外，已經(jīng)很難再有新盤出現(xiàn)。老城區(qū)的準(zhǔn)購(gòu)房者都面臨遷出老區(qū)的選擇。這批準(zhǔn)購(gòu)房者的購(gòu)買力都相當(dāng)驚人，同時(shí)對(duì)居住的要求也比較高。另外，一些中高收入的初次購(gòu)房者也希望把家安在城市中心地帶。

　　廣州城市發(fā)展一個(gè)很大的特色是：商品住宅的開(kāi)發(fā)早于政府配套建設(shè)。今年很多新開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，例如黃埔羅崗、白云大道北等區(qū)域都有類似的情況。這些新興區(qū)域由于配套還未完善，很難吸引這些對(duì)居住要求甚高的準(zhǔn)購(gòu)房者。但一些中生代區(qū)域情況就不同，這些區(qū)域經(jīng)過(guò)前幾年的快速發(fā)展后，配套也逐漸跟上。而且作為新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，建筑與配套的時(shí)代感遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越老城區(qū)。部分已列入這些購(gòu)買力驚人的準(zhǔn)買家的購(gòu)房日程中。

　　天河公園板塊

　　此區(qū)域地理位置相當(dāng)有優(yōu)勢(shì)，既靠近天河城商圈、天河北、珠江新城等商務(wù)區(qū)。又有天河公園等優(yōu)越市政配套。未來(lái)很可能會(huì)成為天河的中心地帶。但問(wèn)題是現(xiàn)在樓價(jià)已有些透支利好，如果樓價(jià)在6500～7000左右，投資收益就會(huì)很小。因?yàn)榇藚^(qū)域今明兩年將有大量新盤推出。包括歷德雅舍二期、東方新世界二期、東逸花園四期、東暉花園二期、公園一號(hào)等等。房家價(jià)可能會(huì)有所下調(diào)，投資者可考慮在供應(yīng)充足，樓價(jià)下調(diào)之時(shí)趁機(jī)吸納。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，此區(qū)域?qū)ι衔奶岬降娜巳河泻艽笪Α?BR>
　　南湖板塊

　　同和路的改造完成，令南湖板塊有可能成為市區(qū)最好的山水豪宅區(qū)�，F(xiàn)在的同和路已是雙向六線車道，進(jìn)出市中心車程可在20～30分鐘左右。這意味著南湖板塊最大的瓶頸已得到解決，所以今年樓市可能會(huì)相當(dāng)燙手。目前在售樓盤主要以別墅和高檔洋房為主，樓價(jià)還沒(méi)有明顯升幅。預(yù)計(jì)隨著雅居樂(lè)、萬(wàn)科南湖等大盤的帶動(dòng)，樓價(jià)將有質(zhì)的躍升。

　　珠江新城

　　如果從現(xiàn)狀看，珠江新城的配套還是處于建設(shè)期，但如果要投資該地，今年就要行動(dòng)了。因?yàn)榭磥?lái)政府是打定主意要在2010年把商務(wù)中心的框架建好，隨著市二宮、圖書館、歌劇院等一系列市政巨頭的開(kāi)工，以及交通道路的完善，區(qū)域樓價(jià)將進(jìn)入一個(gè)逐步抬升的階段。不過(guò)投資所需資金較多，風(fēng)險(xiǎn)不小，投資者要做好長(zhǎng)線持有的準(zhǔn)備。

　　天河北及濱江東板塊

　　這兩地已成為新興成熟區(qū)域的標(biāo)志，今年兩地有兩三個(gè)新盤入市，估計(jì)售價(jià)都會(huì)很高，不適合短線投資，較為適合自住為主投資為輔的購(gòu)房人士�！　�

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