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當(dāng)前位置：城市首頁——天津

編輯：yingeryy 007abbs

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天津地產(chǎn)的復(fù)興時(shí)代已經(jīng)來臨(一)

　　和許多天津人一樣，羅彬很容易跟陌生人混熟，坐在他開的出租車上，他總會(huì)跟你開一些很“葛”的玩笑逗樂。羅彬不到三十歲，是家中獨(dú)子，未婚。2003年6月份在紅橋區(qū)買了一套118平米的商品房，并把父母接來一起住。他們家以前都住在河西，羅彬與父母各有一套房，距離不遠(yuǎn)，但面積加起來都不到50平米。買房是因?yàn)榱_彬自己的那套房子所在地要拆遷，而政府補(bǔ)償?shù)募s10萬的拆遷費(fèi)用正好用來付新房首付款，新房月供1100元，父母則將原來住的房子以每季度2000元出租出去。讓羅彬津津樂道的是：“搬進(jìn)了大房子,全家一起有樂子，同時(shí)還可以收租子，搬進(jìn)去沒半年還漲了票子。”

　　像買房、搬家這樣很私人的事，羅彬卻有一套他自己的推理：買房是因?yàn)椴疬w，拆遷是因?yàn)槌鞘幸ㄔO(shè)，城市建設(shè)需要錢，錢是戴相龍帶來的。末了，羅彬還得出一個(gè)順口溜似的結(jié)論：天津這個(gè)最不像大城市的大城市即將成為大城市。

　　天津的大城市形象最早在《畿輔通志》就有記載：天津“地當(dāng)九河要津，路通七省舟車。九州萬國貢賦之艘，仕宦出入，商賈往來之帆輯，莫不泊棲于其境。江淮賦稅由此達(dá)，燕趙漁鹽由此給。當(dāng)河海之要沖，為畿輔之門戶，儼然一大都會(huì)也�！�

　　拋開這里描述的明、清兩代時(shí)的天津不說，即便是在中國近現(xiàn)代工商業(yè)發(fā)展史上，天津衛(wèi)的地位曾經(jīng)絲毫不遜于上海。建國后天津的制造業(yè)也曾煊赫一時(shí)，國產(chǎn)的第一塊手表、第一臺(tái)電視機(jī)、第一架照相機(jī)都在這里誕生。只是到了現(xiàn)代，天津給人的意象，似乎總是有點(diǎn)模糊而尷尬。

　　1987年國務(wù)院發(fā)展研究中心將天津市定位為“環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心”，給出的發(fā)展方向是“建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口城市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心”。進(jìn)入九十年代，天津經(jīng)濟(jì)雖還保持了12.2%的增長速度，但在全國大城市中的經(jīng)濟(jì)地位卻不斷下降——九十年代初天津率先被廣州超過，九十年代末又被深圳超過，2002年再落后于蘇州，GDP全國排第6，緊隨其后的無錫、杭州、寧波也在虎視眈眈。并不寬裕的財(cái)政狀況同樣讓城市建設(shè)捉襟見肘，市區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施功能落伍，日趨老化，天津更被奚落為中國“城市里的農(nóng)村”，民間也一直把天津叫做中國最后一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的堡壘。如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者的評(píng)論：“天津就像一位沒落的侯門浪子一樣，眼瞅著一個(gè)個(gè)崛起的城市新貴們，心里充滿了苦澀。”

　　很多天津人將天津發(fā)展緩慢的原因“歸罪”于離北京太近，匍匐在首都北京的巨大陰影之下，天津一直處于“有定位，無位置”的狀態(tài)。同為直轄市的身份和僅140公里的距離，注定了北京與天津之間的競爭關(guān)系，也正因?yàn)檫@樣，人們很容易就忽略了天津直轄市的身份。

　　萬通董事局主席馮侖說，復(fù)興就是曾經(jīng)興過，又衰落了，又起。而沉默的天津忽然“聲名鵲起”是在2003年，就像羅彬所說，這與天津市的新行政長官、前央行行長戴相龍的到來脫不了干系。就在當(dāng)年，象征著城市富裕程度的GDP增幅便位居四大直轄市之首。2003年天津GDP完成2386.94億元，人均GDP達(dá)到25874元，超額完成了年初天津市委市政府定下的發(fā)展目標(biāo)。

　　與戴相龍一起經(jīng)常被提起的是，他為天津構(gòu)劃了數(shù)額巨大的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃——5年總投資將超過7000億元。這錢怎么花，自然會(huì)落實(shí)在新的城市規(guī)劃中。

　　在2004年的最后幾天里，《天津市城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》(以下簡稱新規(guī)劃)高調(diào)出爐。這個(gè)在2003年開始修編工作的新規(guī)劃已經(jīng)報(bào)送國務(wù)院和國土資源部批準(zhǔn)。新的天津總體規(guī)劃最亮眼的部分，要數(shù)“構(gòu)筑以京津?yàn)殡p核心，各種交通方式緊密銜接、快速轉(zhuǎn)換、通達(dá)腹地的區(qū)域一體化的現(xiàn)代交通體系�！�

　　“其實(shí)剛剛完成修編工作的天津新規(guī)劃，并沒有改變最初的定位，只是將原來的基礎(chǔ)上更加地具體化，實(shí)施起來更為明確。當(dāng)然，這其實(shí)也是另一種形式的重新定位�！碧旖蚴薪�(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究所博士研究員劉玉錄這樣認(rèn)識(shí)天津的重新定位，“其實(shí)，天津這次規(guī)劃調(diào)整也是搭北京修編城市規(guī)劃的‘便車’，從而有助于‘十一五’期間對(duì)北京、天津之間的區(qū)域規(guī)劃作某些調(diào)整。”

　　如果要找出與過去的區(qū)別，天津的重新定位主要是體現(xiàn)在政府在如何處理與北京的關(guān)系的思路上。“前一屆政府要和北京爭，這屆政府的觀念是要努力和北京拉近距離，進(jìn)一步明確天津在區(qū)域中的職能定位和功能分工，統(tǒng)籌天津與北京及周邊地區(qū)的分工合作關(guān)系。”天津市國土資源局土地管理處處長唐連蒙指出。在北京提出向東南方向發(fā)展的“大北京”思路后，天津的快速路建設(shè)很快上馬，未來將實(shí)現(xiàn)半個(gè)小時(shí)內(nèi)直達(dá)北京，“從而將天津和北京的市場實(shí)現(xiàn)有效捆綁。”講到這里，唐連蒙揚(yáng)了揚(yáng)腕上的手表，笑著說：“我們現(xiàn)在經(jīng)常和北京對(duì)表�！北热纾罅Πl(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

　　以前談到天津，人們脫口而出的會(huì)是狗不理包子、十八街麻花；很多年以后，相當(dāng)多的人又會(huì)談起摩托羅拉手機(jī)、康師傅方便面。無論前者還是后者，人們對(duì)天津的印象似乎很容易被一些關(guān)鍵名詞所物化。而在過去的一年多的時(shí)間里，被談及最多的，除了戴相龍新政，就是天津的房地產(chǎn)。當(dāng)“新政”與天津地產(chǎn)聯(lián)系起來時(shí)，無論是天津史學(xué)家、相聲演員，還是本土與外地的開發(fā)商，甚至是出租車司機(jī)這樣的平頭百姓，都在用他們非專業(yè)或?qū)I(yè)的視角告訴記者：房價(jià)會(huì)漲，房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)巨大。

　　文章一：7000億砸出來的地產(chǎn)通道

　　戴相龍?jiān)谏先沃蹙蛯⒐潭ㄙY產(chǎn)投資和城市基礎(chǔ)建設(shè)作為未來幾年天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，并提出了一個(gè)“五年規(guī)劃”：2003年至2007年間，5年城市固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)7000億元，其中城建投資約3000億。為了實(shí)現(xiàn)這宏偉藍(lán)圖，戴相龍為天津制訂了數(shù)額巨大的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。2003年的固定資產(chǎn)投資1100億元，2004年接近1300億，其后3年每年固定資產(chǎn)投資都將增長20%左右。

　　這樣龐大的固定資產(chǎn)的投入直接在新的總體規(guī)劃中體現(xiàn)出來，也必然會(huì)帶來城市空間和產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，這將會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來的投資機(jī)會(huì)是每一位開發(fā)商都為之興奮的。如天津中原地產(chǎn)總經(jīng)理蕭榮所說：“天津的房地產(chǎn)市場具備新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)的所有要素，可以說其發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮��！?BR>
　　從梅江到海河

　　早幾年地產(chǎn)圈中，有人說天津“水”深，趟進(jìn)去前途難測；有人說天津“水”冷，跳下去凍得要死。2002年，天津地產(chǎn)市場終于逐漸熱鬧起來，許多像萬通、萬科這樣的大開發(fā)商義無返顧地跳了進(jìn)來。

　　在蕭榮看來，天津房地產(chǎn)熱應(yīng)始于梅江居住區(qū)的整體開發(fā)，興于2003年下半年。

　　1994年國家實(shí)行住房商品化以來，天津房地產(chǎn)市場主要以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房為主，商品房開發(fā)尚處于起步和積累階段。2001年，天津市政府對(duì)定位于高尚生活區(qū)的梅江居住區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)。梅江的整體開發(fā)不僅帶動(dòng)了天津高檔房市場，而且催生出以順馳為代表的大型開發(fā)企業(yè)。

　　“天津房地產(chǎn)熱興起于2003年下半年，標(biāo)志性事件是2003年9月份，天津單月商品房成交面積首次突破100萬平方米大關(guān)，達(dá)到113.9萬平方米。在隨后的3個(gè)月里，天津單月商品房成交量均超過100萬平方米。2003年，天津全年商品房成交面積達(dá)到1020萬平方米，同比增長58.4%，為歷年最高�！笔挊s說。

　　蕭榮分析認(rèn)為：天津房地產(chǎn)市場在2003年下半年爆發(fā)，一方面是國內(nèi)大環(huán)境使然，另一方面則是天津市場長期量變積累的過程。2003年，天津拆遷規(guī)模較大，直接帶動(dòng)住宅需求增長。經(jīng)過90年代末以來經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，商品房逐漸成為房地產(chǎn)供應(yīng)主體，改善型的需求成為了需求的主體。

　　如果說梅江所導(dǎo)致的市場的欣欣向榮只是使人們看到了規(guī)劃的力量，那么，海河兩岸的綜合開發(fā)則使天津房地產(chǎn)行業(yè)有了持續(xù)火熱的理由。天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究所博士研究員劉玉錄告訴記者：“海河開發(fā)說了多年了，2002年中旬算是有正式啟動(dòng)的苗頭了，這個(gè)時(shí)候，各地開發(fā)商開始陸續(xù)進(jìn)來天津，2003年到達(dá)頂峰�！�

　　海河兩岸綜合開發(fā)是天津“五大戰(zhàn)略”之首，天津市海河經(jīng)濟(jì)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提供的資料顯示，中海河開發(fā)總體規(guī)劃為三部分，海河上游全長20公里，腹地面積42平方公里，將主要體現(xiàn)親水的國際化大都市形象，建設(shè)以公共設(shè)施為核心內(nèi)容的濱河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、文化帶和景觀帶；海河中游，全長18公里，腹地面積120平方公里，規(guī)劃為以高新技術(shù)為主的都市性工業(yè)區(qū)和生態(tài)風(fēng)景旅游區(qū)；海河下游至入海口，全長34公里，腹地面積150平方公里，將建成港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū)。官方的說法是，到2010年，海河區(qū)域綜合開發(fā)總投資將達(dá)1050億元，其中，上游區(qū)域520億元，中游區(qū)域180億元，下游區(qū)域350億元。

　　天津決定在天津建城600年的起源地投巨資重建新城區(qū)，萬通、泰達(dá)就聯(lián)袂以“有多少城市可以重來”這個(gè)關(guān)于城市復(fù)興的話題在去年的上海住交會(huì)上開始了他們的項(xiàng)目推介。

　　這個(gè)被命名為泰達(dá)城的項(xiàng)目是海河開發(fā)工程重點(diǎn)項(xiàng)目之一，被天津市政府視為是天津城市中心復(fù)興龍頭項(xiàng)目，地處天津城市中心地帶——三岔河口，是子牙河、南運(yùn)河與海河的匯集處，是天津的發(fā)祥之地。從地理坐標(biāo)上看，是天津的中心點(diǎn)，方位上類似于北京的西直門。泰達(dá)城將在3年內(nèi)建成，總投資70億，總建筑面積160萬平方米。其中包括100萬平方米的高檔住宅，和近50萬平方米的公建設(shè)施，包括運(yùn)河歷史文化長廊、商業(yè)風(fēng)情街、漁船碼頭、摩天輪、餐飲娛樂設(shè)施等。

　　作為與泰達(dá)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，萬通董事局主席馮侖顯然不只是將泰達(dá)城當(dāng)做一個(gè)普通的項(xiàng)目來對(duì)待：“泰達(dá)城不是簡單的立足于舊城改造，而是把城市的功能在原有的基礎(chǔ)上提升。這個(gè)是我們做泰達(dá)城的意義，在于復(fù)興這個(gè)城市，而不是把舊的變成新的這么簡單。”

　　跳進(jìn)海河的當(dāng)不只有萬通，靠家電起家的地產(chǎn)新貴國美也將開發(fā)觸角延伸到了天津市場。天津國美公司負(fù)責(zé)人韓瑞貴表示，國美現(xiàn)在在天津做的項(xiàng)目位于海河之濱，在天津市規(guī)劃的“柳林生態(tài)區(qū)”內(nèi)，總面積約有30萬平方米。目前國美在土地方面的投入已經(jīng)有3億，預(yù)計(jì)地上開發(fā)這一部分還將花費(fèi)5億左右。與此同時(shí)，廣東的地產(chǎn)大鱷、金地集團(tuán)已經(jīng)計(jì)劃在海河旁邊圈地。

　　南開大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心的博士研究員王家庭指出：海河開發(fā)沿岸的開發(fā)，使得以前低估和被埋沒的價(jià)格充分體現(xiàn)出來，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

　　天津泰達(dá)控股有限公司董事長劉惠文說：“從海河的景觀來講，應(yīng)該說它是一個(gè)城市的項(xiàng)鏈，應(yīng)該說非常重要。所以天津市委提出這樣一個(gè)戰(zhàn)略，不完全是以一個(gè)景觀帶，單純的海河的兩岸開發(fā)，而把它作為一個(gè)環(huán)境，把它當(dāng)作一個(gè)杠桿，來拉動(dòng)和撬動(dòng)天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從而再轉(zhuǎn)過頭來作用于房地產(chǎn)行業(yè)。”

　　跟緊規(guī)劃賺大錢

　　“天津是地產(chǎn)投資回報(bào)最高的地方�！标柟�100置業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理易小迪說。所有的投資當(dāng)然得是用來買地，這不是什么新發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的開發(fā)商拿的地一定或多或少地與天津新規(guī)劃有直接關(guān)系或者硬要扯上關(guān)系。

　　早在2003年，地產(chǎn)巨鱷合生就一次性在天津拿了2萬多畝地，一時(shí)被業(yè)界視做盛舉。到了2004年中旬，合生又在天津吞下了4萬多畝土地。天津合生珠江房地產(chǎn)公司經(jīng)理馮杰告訴記者，合生在天津拿到的土地位于寶坻區(qū)，其中2.25萬畝的開發(fā)將以別墅為主。在別墅項(xiàng)目附近，一塊面積2萬畝左右的土地，合生正計(jì)劃在該片土地上建設(shè)一個(gè)高等教育基地。在距離這個(gè)地塊四公里的地方，合生還拿到了一塊2萬畝左右的土地，目前正計(jì)劃將其建設(shè)成為工業(yè)園。針對(duì)著合生在天津開發(fā)的這6萬多畝土地，合生的總體思路就是“城市運(yùn)營”，通過工業(yè)開發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游開發(fā)一系列運(yùn)作，爭取在9年內(nèi)，讓該區(qū)域初具規(guī)模。

　　據(jù)馮杰透露：“北京和天津之間建設(shè)輕軌項(xiàng)目的行經(jīng)路線正好位于合生在天津的地塊之內(nèi)，輕軌的建成也將非常有利于合生的運(yùn)作�！�

　　新的天津規(guī)劃除了中心城區(qū)之外，實(shí)際上它關(guān)注的是整個(gè)天津包括四郊五縣、濱海新區(qū)等在內(nèi)的一個(gè)更大范疇的城市發(fā)展。其中提出了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)。“一軸”是指：“武清—中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸；“兩帶”是指：“寧河—漢沽—濱海新區(qū)核心區(qū)—大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣—寶坻—中心城區(qū)—靜�！蔽鞑砍擎�(zhèn)發(fā)展帶�！叭齾^(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海—大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫—北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。

　　而合生顯然是想在“東部沿海發(fā)展帶”中獲利，天津市政府提出的工業(yè)東移也使得合生沾光。

　　基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)往往會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，在這方面開發(fā)商的嗅覺恐怕是最為靈敏的�！拔覀�?cè)趲啄昵熬驮诔鞘袞|面有項(xiàng)目發(fā)展的考慮，而且我們?cè)谀抢镆灿袑?shí)際的項(xiàng)目，就是現(xiàn)在萬科系統(tǒng)內(nèi)最大的一塊土地，四千畝的萬科東麗湖項(xiàng)目。”天津萬科副總經(jīng)理盧冰介紹。

　　新規(guī)劃對(duì)城市居住用地做出了明確規(guī)劃：以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為城市主、副中心，在外圍發(fā)展居住就業(yè)綜合型城市組團(tuán)。中心城區(qū)及近郊地區(qū)劃分為33個(gè)居住片區(qū)，濱海新區(qū)劃分為20個(gè)居住片區(qū)。每個(gè)居住片區(qū)人口在15萬-25萬人左右，含3-5個(gè)居住區(qū)或居住小區(qū)。居住片區(qū)需配置大型超市、社區(qū)文化中心、綜合運(yùn)動(dòng)場、中小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

　　加上位于城市南部的萬科水晶城二期以及位于中心城區(qū)西部的另一個(gè)大型居住社區(qū)西青城區(qū)內(nèi)的芥園道項(xiàng)目，萬科在天津城內(nèi)的布局緊緊跟隨著新規(guī)劃的節(jié)奏，“我作為開發(fā)商只不過就是在這些信息里能夠提前預(yù)知并且行動(dòng)了。有了公示后的規(guī)劃，就看誰的行動(dòng)快了”。盧冰透露，萬科要跟著天津政府走，根據(jù)修編后的規(guī)劃，萬科準(zhǔn)備在東部地區(qū)繼續(xù)發(fā)展項(xiàng)目，“我們的目標(biāo)是今年在天津同時(shí)發(fā)展五個(gè)項(xiàng)目”。

　　“顯而易見，城市布局的調(diào)整和城市建設(shè)的巨額投資，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素�！笔挊s感慨道：“天津的地產(chǎn)商對(duì)于新規(guī)劃的關(guān)注超出了我們的想象。任何一個(gè)項(xiàng)目，在把握其未來定位時(shí)，都不能脫離城市整體規(guī)劃�！惠S兩帶三區(qū)’的空間布局結(jié)構(gòu)，將進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化市場的成形，未來四郊五縣和濱海新區(qū)的房地產(chǎn)投資將有所增加，中心城區(qū)的開發(fā)也將更加注重整體協(xié)調(diào)，使土地效益得以更大化�！�

　　讓開發(fā)商們最為興奮的莫過于“京津雙核心”的構(gòu)建，這其實(shí)是“京津一體化”的另一種提法。沒有比交通更能推進(jìn)“京津一體化”進(jìn)程的了。城際軌道交通項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告經(jīng)國務(wù)院通過，已于去年12月3日由國家發(fā)改委批復(fù)下達(dá)，如果進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)今年上半年即可開工建設(shè)。該線路全長115公里，工程總投資123.4億元，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為3年6個(gè)月。建成后，旅客乘火車往返京津半小時(shí)即可到達(dá)。而京津塘第二條高速公路建設(shè)也已提上國家有關(guān)部門及京津兩市的議事日程。

　　“各種交通方式緊密銜接、快速轉(zhuǎn)換、通達(dá)腹地的區(qū)域一體化的現(xiàn)代交通體系。這樣的交通體系建成以后，京津兩個(gè)城市之間的信息、資金、技術(shù)等各種經(jīng)濟(jì)資源的流通更加暢通，這對(duì)于兩個(gè)城市的未來發(fā)展包括房地產(chǎn)市場的互動(dòng)，都具有不可估量的意義。”蕭榮表示：“交通走廊沿線的土地一定會(huì)升值。應(yīng)該引起兩地甚至全國開發(fā)商足夠的注意。”天津社科院經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)測研究所所長盧衛(wèi)甚至大膽預(yù)測：高速客運(yùn)鐵路建成之后，如果真能實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通車，北京人將來就會(huì)涌入天津買房。

　　城市復(fù)興的地產(chǎn)“賭注”

　　一位網(wǎng)友在談天津目前的地產(chǎn)市場的帖子里提到：戴相龍說，地產(chǎn)要開大，買好離手。于是那么多的開發(fā)商在城市運(yùn)營這張桌子上紛紛“買大”。盡管這只是一個(gè)比喻，卻顯示出天津市政府將城市運(yùn)營起來的決心。

　　“就像是買股票。對(duì)政府來講，他要考慮百年大計(jì)。對(duì)開發(fā)商來講，既然是一個(gè)企業(yè)，就得權(quán)衡投資機(jī)會(huì)�！表橊Y前總裁張偉表示。

　　無論是“三步走”還是“新規(guī)劃”，可以看出天津市政府試圖以巨額的固定資產(chǎn)投資和城市基礎(chǔ)建設(shè)，來驅(qū)動(dòng)未來幾年天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就不得不提到經(jīng)常被提及的問題：錢從哪里來？財(cái)政沒有錢搞城市基礎(chǔ)建設(shè)，自然需要借助外部資金的力量；而吸引外資和民間資本投入恐怕非一日之功。擔(dān)任過央行行長的市長戴相龍的辦法輕車熟路：成規(guī)模的投資，銀行信貸資金是再好不過的選擇。

　　僅2003年2月到8月半年間，三大國有商業(yè)銀行加上國家開放銀行，就合計(jì)為一座城市提供了總額達(dá)1100億元的銀行信貸。

　　戴相龍到天津工作不久，就提出了把天津建設(shè)成為中國的金融中心的發(fā)展目標(biāo)。為此，天津市還選定了3條“金融街”。1月18日獲批的渤海銀行也是極具意義的一筆，這是1996年國家“凍結(jié)”新建商業(yè)銀行之后，現(xiàn)今獲準(zhǔn)設(shè)立的第一家全國性股份制商業(yè)銀行，并引進(jìn)渣打銀行為其第二大股東。2003年年底，戴相龍親自出席花旗銀行天津分行開業(yè)慶典。在天津“新政”中，錢似乎已不是問題。

　　戴相龍?jiān)啻翁岢觥敖?jīng)營城市”的想法。戴的核心思路是，要求各區(qū)縣要在政府指導(dǎo)下成立市場化經(jīng)營機(jī)構(gòu)，進(jìn)行路、橋、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)出高質(zhì)量的土地，吸引開發(fā)商投資。要充分運(yùn)用各種社會(huì)資金，特別是用好銀行貸款，解決城鎮(zhèn)建設(shè)的資金來源問題。從戴相龍的政府工作報(bào)告和一些講話中可以看出，整個(gè)天津的發(fā)展是靠“經(jīng)營城市”的理念，即通過土地升值來償還銀行信貸資金。

　　天津土地交易中心主任蔡云鵬指出，天津的土地市場能像今天這么活躍，和當(dāng)前政府推行的城市運(yùn)營理念大有關(guān)系。蔡云鵬從1999年底他接手土地交易中心工作開始，便一直著手為建立一個(gè)“成熟理性的土地市場”做準(zhǔn)備。而在此之前，政府在城市經(jīng)營上并無太大想法。開發(fā)商往往從平房改造及貨幣化拆遷中通過劃撥手段得到土地。大量的土地交易中，政府只是一個(gè)中介。

　　這一切在戴相龍入主天津后悄然發(fā)生了變化。一方面進(jìn)一步完善和制定2010年前的城市規(guī)劃，一方面按照既定的城市規(guī)劃進(jìn)行海河兩岸的拆遷改造。2003年，蔡云鵬參與起草了《國有土地有償使用辦法》。正是這一法規(guī)，使政府把土地的出讓權(quán)抓在了手里，從而保證了土地一級(jí)市場的政府壟斷和全市土地的集中統(tǒng)一管理。

　　從2003年開始進(jìn)行土地收購儲(chǔ)備，而且在通過土地交易運(yùn)營城市的同時(shí)，也在按月按量地控制土地供應(yīng)。根據(jù)蕭榮的觀察：“近幾年天津的商品房價(jià)格及土地價(jià)格都在平穩(wěn)上升，這也反映出城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)樓市的帶動(dòng)效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)規(guī)模和投資機(jī)會(huì)的擴(kuò)大，使土地資源的稀缺性得以顯示，地價(jià)上漲不可避免�！辈浑y看出，天津市房地產(chǎn)市場2004年的火爆在相當(dāng)程度上源自政府的調(diào)控。

　　“這可不再是單純的炒地皮、賣地，或者單單是把土地租賃給地產(chǎn)商，天津是在用自己土地未來15年的價(jià)值增值來做擔(dān)保�！碧旖蛏缈圃航�(jīng)濟(jì)預(yù)測研究所所長盧衛(wèi)顯然認(rèn)同戴相龍“經(jīng)營城市”的理念。在他看來，引入金融資本經(jīng)營城市的模式，政府把城市土地、一部分房屋、固定資產(chǎn)作為國有資本來經(jīng)營、盤活，以之向銀行抵押，以獲得更多融資擔(dān)保進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，“這將是一個(gè)前所未有的、行之有效的解決方案，是最有效率的資本運(yùn)作手段�！�

　　實(shí)際上，戴相龍所提出的這個(gè)土地運(yùn)營策略也是包括香港在內(nèi)的世界各個(gè)地區(qū)通行的方式之一。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，現(xiàn)在天津的商品房的平均價(jià)格每平方米3700元左右，這個(gè)數(shù)字只相當(dāng)于上海、北京商品房平均價(jià)格的53%、54%。

　　按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，一個(gè)地區(qū)的固定資產(chǎn)投資主要用于城市基礎(chǔ)建設(shè)，通常需要當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)政實(shí)力作為后盾。在天津，固定資產(chǎn)投資超過財(cái)政收入，“這說明天津的城市經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模還不是很大，運(yùn)行效率也有待提高。但也只有固定資產(chǎn)投資保持較高增速，才能迅速改變天津的城市面貌，從而使GDP保持較高增速�！�

　　最理想的投資環(huán)境應(yīng)該是“政府創(chuàng)造環(huán)境，企業(yè)創(chuàng)造財(cái)富”。天津市政府正是在創(chuàng)造環(huán)境上發(fā)力。戴相龍?jiān)谝辉鲁踅邮茗P凰衛(wèi)視吳小莉?qū)ＴL時(shí)，曾計(jì)算出從2003年到2010年，天津固定資產(chǎn)投資大概是1萬5千億，這個(gè)數(shù)字實(shí)際上是7年的總數(shù)字，這是全社會(huì)的投資。

　　關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)，戴相龍?zhí)岬剑骸翱课覀儸F(xiàn)有的企業(yè)，提高效益，增加自我發(fā)展能力，改造投資環(huán)境，讓全國各個(gè)地方，無論是中央國有企業(yè)，還是股份制企業(yè)、民營企業(yè)，都在到天津來投資；并繼續(xù)地招商引資，當(dāng)然還有財(cái)政用于基礎(chǔ)建設(shè)，需要教育的建設(shè)，7年1萬5千億，四、五個(gè)渠道分別解決，那我這樣做的做法，就不會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)了。對(duì)于房地產(chǎn)，我們可以通過政府掌握的土地，有計(jì)劃地供應(yīng)，控制商品房的價(jià)格，使之均衡的、適當(dāng)?shù)脑鲩L，保護(hù)到中低收入的人，就不會(huì)產(chǎn)生泡沫�！�

　　蕭榮道出了為何開發(fā)商敢“買大”的原因：“目前工業(yè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)是天津市固定資產(chǎn)投資的主體，投資絕大部分將由外資和私營企業(yè)承擔(dān)。政府部門主要負(fù)責(zé)交通運(yùn)輸、郵政、水利、衛(wèi)生、教育、環(huán)境和公共設(shè)施管理等方面，其投入并未超過政府財(cái)政收入總額。因此天津的固定資產(chǎn)投資雖然較大，但基本上是合理的�！� 　　

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