|
|
|
北京的房子是否會(huì)降價(jià)?
|
樓市今年價(jià)格眾說(shuō)紛紜
2004年北京樓市，絕對(duì)像一出熱鬧大戲：政府加大宏觀調(diào)控力度，“8·31”土地大限，央行調(diào)整利率，信貸門檻提高……政府、專家、開(kāi)發(fā)商，為了房?jī)r(jià)是否合理的問(wèn)題爭(zhēng)得面紅耳赤。但反映到市場(chǎng)上，老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)，依然是“漲”聲一片。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年，北京商
品住宅平均售價(jià)為每平方米4747元，比2003年上漲6.5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，無(wú)論哪方觀點(diǎn)，都僅供您參考。
[政府聲音]
房?jī)r(jià)漲幅將下降
“2004年，我市商品住宅價(jià)格漲得稍微快了一點(diǎn)，今年房?jī)r(jià)漲幅將有所下降”，市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人如是表示，而且今年政府要通過(guò)信息公開(kāi)的方式平抑市場(chǎng)價(jià)格。
目前，影響北京房?jī)r(jià)的因素主要有三：建筑成本、供求關(guān)系以及人們的心理預(yù)期。
從成本來(lái)看，去年原材料價(jià)格的大幅上漲、搬遷費(fèi)用的提高等，都在一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。但為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，房地產(chǎn)商一定會(huì)適當(dāng)壓縮高額利潤(rùn)。同時(shí)，北京的商品住宅將持續(xù)保持充足的供應(yīng)。
自國(guó)家頒布“8·31”土地政策后，北京通過(guò)篩選的項(xiàng)目有288個(gè)，累計(jì)建筑面積達(dá)4300多萬(wàn)平方米，這已經(jīng)能夠滿足近兩三年內(nèi)的需求。而且，目前沒(méi)有通過(guò)篩選的項(xiàng)目建筑面積累計(jì)有6000多萬(wàn)平方米，它們可以通過(guò)掛牌等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其中大部分都可用在商品住宅的建設(shè)上。去年房?jī)r(jià)明顯上漲與人們的心理預(yù)期也有很大關(guān)系，房地產(chǎn)商與消費(fèi)者間處于明顯的信息不對(duì)稱狀態(tài)，房地產(chǎn)商的言論、政府的政策是造成人們心理預(yù)期提高的重要原因。
“政府今后要把政策穩(wěn)定下來(lái)，同時(shí)增加政策的透明度，把可以供應(yīng)和準(zhǔn)備供應(yīng)的土地信息公開(kāi)，通過(guò)更廣泛的渠道讓更多的人了解供應(yīng)信息，只有這樣才能避免那些不必要的擔(dān)心和恐慌，從而讓房?jī)r(jià)更穩(wěn)定。”該人士表示。
該人士建議，買房要根據(jù)自己的實(shí)際需求和承受能力，不要為了投資而急于買房。
[專家論壇]
房?jī)r(jià)會(huì)理性回落
“今年北京樓市房?jī)r(jià)肯定不會(huì)漲！”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)易憲容斬釘截鐵地說(shuō)。他指出，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，去年北京房?jī)r(jià)的上漲幅度僅為3.7%，所以樓價(jià)飛漲完全是由開(kāi)發(fā)商操縱制造的假象。盡管去年實(shí)行了新的土地政策，但供應(yīng)量仍很充足，今年的新項(xiàng)目數(shù)量不會(huì)減少。同時(shí)，目前購(gòu)房高潮已出現(xiàn)下降趨勢(shì)，去年的高基數(shù)使得今年的上漲幾率變得很小。政府加大調(diào)控力度，以及利率的變化，都會(huì)促使房?jī)r(jià)下降。
某房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究發(fā)展中心負(fù)責(zé)人李小寧也指出，今年房?jī)r(jià)將理性回落，其幅度在3%-5%。去年樓價(jià)上漲很大程度上是消費(fèi)者非理性搶購(gòu)造成的，需求釋放提前放量，今年將會(huì)疲軟。同時(shí)，房貸門檻提高，利率繼續(xù)上調(diào)的趨勢(shì)，都會(huì)放慢消費(fèi)者的購(gòu)買步伐，而且出租市場(chǎng)租金下滑的現(xiàn)狀也會(huì)抑制投資行為。從世界范圍看，我國(guó)房?jī)r(jià)水平已高出太多，所以今年政府控制房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)政策會(huì)更多，使房?jī)r(jià)回落到合理水平。
專家們建議，有迫切需求時(shí)再考慮購(gòu)房，選房要視自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)條件不好可以先選擇租房。投資房產(chǎn)絕對(duì)不是“保險(xiǎn)箱”，要理性分析才能避免被開(kāi)發(fā)商所迷惑。
[企業(yè)心聲]
房?jī)r(jià)上漲10%
“國(guó)美第一城”營(yíng)銷總監(jiān)潘慶生態(tài)度很堅(jiān)決：“房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，整體幅度在8%-10%�！笔紫龋ツ甑摹�8·31土地大限”，使中小企業(yè)短期內(nèi)激活項(xiàng)目難度加大，推出新項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)斷檔期。其次，購(gòu)房需求量仍然很大，銷售勢(shì)頭旺盛，特別是中檔住宅項(xiàng)目的需求量膨脹加快。最后，隨著奧運(yùn)臨近，基本設(shè)施和交通環(huán)境日益完善，必然會(huì)促使房?jī)r(jià)上升。而且，北京地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，不會(huì)出現(xiàn)上海、廣州那樣的泡沫現(xiàn)象，整體增長(zhǎng)會(huì)非常平穩(wěn)。從漲幅勢(shì)頭看，依然是東部區(qū)域最為迅猛，其次是北部和南部。
“三環(huán)新城”銷售經(jīng)理鐘爭(zhēng)也給出“一般項(xiàng)目有10%上漲”的推斷。去年樓盤熱銷的勢(shì)頭將在今年得到延續(xù)，而土地政策緊縮和銀行貸款門檻提升，令開(kāi)發(fā)商做新項(xiàng)目的成本會(huì)增長(zhǎng)幾倍，這些成本負(fù)擔(dān)肯定由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，最直接的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)增幅加大。在熱點(diǎn)區(qū)域上，由于CBD這樣的傳統(tǒng)熱點(diǎn)房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，因此西部、南部、上地、亦莊地區(qū)的上漲空間會(huì)更大。至于經(jīng)濟(jì)適用房，今年供需矛盾會(huì)更加激化，雖然號(hào)稱供應(yīng)量仍在300萬(wàn)平方米，但已基本處于銷售一空的狀態(tài)。所以，今年政府會(huì)加強(qiáng)定向供應(yīng)的調(diào)控措施，使房子落到真正符合購(gòu)買條件的人群手中。
可以感覺(jué)到，與政府和專家的意見(jiàn)相反，開(kāi)發(fā)商依然對(duì)今年樓價(jià)的漲幅非常樂(lè)觀。而在抑制房?jī)r(jià)上被寄予厚望的經(jīng)濟(jì)適用房，其發(fā)展前景依然不容樂(lè)觀。
信報(bào)記者務(wù)名揚(yáng) 于恒舟
-市場(chǎng)回顧
去年北京住宅價(jià)格漲400元
普通住宅市場(chǎng)均價(jià)最高月份為9月份，其中普通住宅銷售(預(yù)售)均價(jià)高達(dá)6234元人民幣／平方米。3-7月份普通住宅的均價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，直至在接近年底后才有小幅回落，但仍比上年同期增長(zhǎng)約400余元。
從熱點(diǎn)區(qū)域看，朝陽(yáng)區(qū)由于城鐵8號(hào)線、五環(huán)路及八通線貫通，繼續(xù)鞏固著其在普通住宅銷售中的霸主地位。海淀區(qū)由于受到西四環(huán)周邊土地供應(yīng)量放緩的影響，在下半年銷售量一路下滑。至于豐臺(tái)，由于硬件環(huán)境的改善，普通住宅銷售量則逐步攀升。
2004年，經(jīng)濟(jì)適用房放量減少，新增項(xiàng)目只有三環(huán)新城、定福家園、西山楓林三個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)新增供應(yīng)量123萬(wàn)平方米。從整體看，經(jīng)濟(jì)適用房的集中銷售區(qū)域?yàn)椴絽^(qū)，回龍觀文化居住區(qū)和天通苑的成交面積占整個(gè)市場(chǎng)交易面積的53%。經(jīng)濟(jì)適用房銷售均價(jià)為3124元／平方米，較上一年提高了206元／平方米。
在央產(chǎn)房上市和相關(guān)政策的帶動(dòng)下，2004年的二手房成交量達(dá)到4萬(wàn)套以上，是北京二手商品住宅交易最為火爆的一年，但3108元／平方米的銷售價(jià)格，相比2003年并未出現(xiàn)大幅提高。
特別值得關(guān)注的是，普通住宅外省市購(gòu)房人群比例進(jìn)一步加大，他們?cè)诰┵?gòu)房面積和購(gòu)買金額分別占到總體的31.7%和31.9%。據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，2005年這種勢(shì)頭還會(huì)延續(xù)。
[更多新聞]
|
|
