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道路建設完成規(guī)劃的90% "臥城"望京大變臉 [推薦]
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一向自詡為北京“活地圖”的我最怕去的就是望京，其實以前自己還曾經(jīng)在這里住過一年，但走慣了橫平豎直的北京城，面對望京看著直、走起來彎的道路，實在是“找不找北”。不過，最近被逼無奈又去了一趟，卻忽然發(fā)現(xiàn)，望京已然改天換地了！
【區(qū)域界定】四條高速路圍合的城市新區(qū)
以往一提望京，首先想到的可能就是那條走也走“不通”的京順路。由于地處京城東北角，望京的道路大多都呈放射狀的，要說它的范圍是無法用“東起”“西至”這樣的詞匯來形容�，F(xiàn)在五環(huán)路、京承高速都已通車，望京清晰地露出了它的全貌：由四環(huán)路、京承高速、五環(huán)路和機場高速圍合，已經(jīng)與城區(qū)連成一體的東北邊緣組團。
【區(qū)域規(guī)劃】規(guī)劃最早的邊緣組團之一
望京地區(qū)隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中相對獨立的、具有工作、居住、娛樂等功能，并設有擴大地區(qū)級生活服務設施和市級大型公建的綜合性新區(qū)。地區(qū)總用地規(guī)模為17.8平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為1平方公里)，規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)有居住人口約18萬人。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構(gòu)成。
按照該地區(qū)最新的城市規(guī)劃功能劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；其中“望京新城”又分為A、B兩區(qū)，A區(qū)為區(qū)級居住用地，B區(qū)為以大型公共建筑組成的市級公建中心。北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商業(yè)服務等相應配套服務功能的綜合區(qū)。
【發(fā)展現(xiàn)狀】商務氛圍漸濃的中高檔居住區(qū)
區(qū)域數(shù)字：
自1991年開工建設以來，望京新區(qū)經(jīng)過13年的開發(fā)，目前已建成商品住宅區(qū)望京西園四區(qū)、南湖西園、望京園；經(jīng)濟適用房區(qū)望京西園三區(qū)；北京康居住宅南湖東園、南湖中園；同時完成大量市政設施建設，并已按總體規(guī)劃實施建設城市道路總量的90%。
目前北小河南部以住宅為主，開發(fā)總體量約70%。北小河以北是望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已經(jīng)有摩托羅拉、德國西門子、北方電訊、愛慕制衣、LG研發(fā)部門、松下電器、現(xiàn)代汽車、雙鶴藥業(yè)等一批國內(nèi)外知名企業(yè)入住。
望京地區(qū)的住宅物業(yè)一直被視為中高檔的居住區(qū)，目前大多數(shù)購房的客戶多為二次置業(yè)。望京被大家叫“韓國城”，據(jù)中原統(tǒng)計目前望京地區(qū)的韓國人約2萬人。他們主要居住在望京西園三區(qū)、望京西園四區(qū)和寶星國際一期中。
記者感受：記得1999年初到望京是為了租房，當時的男友現(xiàn)在的老公陪我在里面轉(zhuǎn)了一圈，除了招待所或小區(qū)的地下室之外，就是一色的農(nóng)民房了——漆黑的大鐵門、幽深的四合院，還有一條看門的大黃狗，讓我感覺自己好像進了“地主家”，慌忙逃跑。如今，大片的平房已經(jīng)不見，取而代之的是一座座設計時髦、現(xiàn)代的公寓。
不過，與其他邊緣組團相比，望京的建筑密度更高，已經(jīng)建成的樓盤主要以高層塔樓為主。雖然還有大部分社區(qū)沒有入住，目前望京區(qū)內(nèi)的人口密度已經(jīng)不低了，中午在肯德基吃飯已經(jīng)找不到座位！
【交通感受】條條大道都暢通
以往交通是望京“最大的痛”，如今這一狀況已經(jīng)徹底改變，除了京承高速、機場高速、五環(huán)路之外，沿四環(huán)路進入望京腹地的望京西路、阜通東大街都已通車。此外，地鐵13線在望京邊緣有兩個站點。由于地處東北角，而今的望京無論是西去中關(guān)村，還是南下CBD都已經(jīng)十分方便。
交通環(huán)境的改善是區(qū)域發(fā)展的最大助推力，加上朝陽區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的傾斜，望京已經(jīng)再次成為京城樓市的熱點。
【生活配套】高檔消費娛樂設施尚待完善
經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設，而今望京已經(jīng)發(fā)展成為生活配套較為完善的城市新住區(qū)。記者在區(qū)內(nèi)看到，除了望京燕莎購物中心、望京骨傷醫(yī)院等幾個較早的配套設施之外，京客隆、中福百貨等大型的商業(yè)配套和薩拉伯爾、必勝客、肯德基等著名連鎖餐飲店都已在望京腹地落戶。
教育配套方面，小學有首師大附小分校，中學有著名的陳經(jīng)綸中學和北京市八十中；醫(yī)院有惠蘭醫(yī)院；運動健身場所有北京市老年人活動中心等。
應該說目前區(qū)內(nèi)的生活配套設施已經(jīng)基本完善了，不過這些配套設施還處在滿足生活基本需要的層面上，一些相對高檔，能夠滿足人們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂的酒吧、KTV等還相對缺乏。
據(jù)悉，第四使館區(qū)將花落望京，加上區(qū)內(nèi)新項目入住之后，高檔居住氛圍的形成有望吸引更多的投資者進入。未來一年中將有包括華聯(lián)商廈在內(nèi)的近40萬平方米的寫字樓、酒店和商業(yè)配套啟動。瑞典宜家、家樂福、沃爾瑪?shù)葒H知名品牌也已宣布將在望京有所動作，百安居、拉斯維加斯國際影城、奔馳亞洲總部也將于今明年動工。望京的商務配套正在迅速崛起。
【供應現(xiàn)狀】高密度塔樓為主
目前望京區(qū)域市場的整體供應量達到281萬平方米，其中普通住宅均價6561元/平方米，公寓項目銷售均價6676元/平方米，別墅項目銷售均價10642元/平方米。公寓銷售均價和普通住宅價格相差較小，這是因為部分普通住宅項目品質(zhì)較高，如湖畔雅居。近一時期，隨著望京區(qū)域向商務、居住、教育和科技綜合型社區(qū)的轉(zhuǎn)變，公寓類產(chǎn)品有了明顯的品質(zhì)提升，如剛開盤的博雅國際中心，是目前望京區(qū)域內(nèi)唯一一個酒店式公寓產(chǎn)品。
從產(chǎn)品上看，除了湖畔雅居等少數(shù)幾個板樓項目，望京目前在售的樓盤建筑形式仍以高層、高密度的塔樓為主。不過，隨著市場供應的不斷增加，望京的樓盤產(chǎn)品品質(zhì)也在逐步提升，據(jù)了解，首次進軍住宅市場的聯(lián)想集團即將在這里推出的融科橄欖城，產(chǎn)品較區(qū)內(nèi)其他樓盤就有較大改變，18層、28層的純薄短板樓，進深不超過12.8米，明廚明衛(wèi)，全新的產(chǎn)品形象將有力地推動區(qū)域面貌的進一步改善。
【潛在供給】產(chǎn)品品質(zhì)有望大幅提高
隨著望京區(qū)域的不斷完善，越來越多的開發(fā)商注意到了這片土地的未來價值，據(jù)融科橄欖城負責人介紹，望京目前居住人口達15萬人，預計2005年新增供應160萬平方米。由于住宅開發(fā)已經(jīng)達到70%，未來的新增供應將主要以商業(yè)及辦公類項目為主。
住宅類產(chǎn)品形式將有較大變化，以純板樓為主，一改過去望京塔樓密集的局面，在房產(chǎn)品方面尋求新的突破，如融科橄欖城，高層短板、兩梯兩戶的低容積率產(chǎn)品。由此，望京將繼續(xù)引領北京房產(chǎn)的品創(chuàng)新風潮。
【需求結(jié)構(gòu)】投資型購買繼續(xù)增加
從對各個住宅產(chǎn)品買方性質(zhì)的調(diào)查可以看出：目前望京區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶群主要來源于區(qū)域內(nèi)部，許多人是在望京第二次置業(yè)，甚至第三次置業(yè)，包括自住和投資，其中外地、外籍及港澳臺胞占30%以上。
望京區(qū)域內(nèi)韓國人、日本人聚集性較強，也成為望京租賃市場的主力，而隨著外國跨國公司入駐望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一些外企白領員工和高管也必然成為望京租屋市場上重要的租客。此外，部分CBD、燕莎商圈和亞運村區(qū)域內(nèi)的租客出現(xiàn)了向望京轉(zhuǎn)移的情況。從大體上看，望京租賃市場呈現(xiàn)出外企、高收入企業(yè)較多，白領及外國暫住人口集中的特點。租賃市場的平穩(wěn)發(fā)展必然推動投資型購買的增加。此外，目前望京的商務寫字樓價格水平還比較低，隨著摩托羅拉等大型企業(yè)的進入，必將吸引更多的公司客戶。
【價格走勢】仍然有上升空間
從1993年開始北京市決定成片開發(fā)望京到現(xiàn)在已十幾年時間，商品房均價從3800多元/平方米一直漲到現(xiàn)在的6500多元/平方米。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，截至2004年12月底，望京地區(qū)在售樓盤的成交均價為6698元/平方米。目前，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)均價達8000元/平方米以上的項目。
【置業(yè)建議】投資更應關(guān)注品質(zhì)
近幾年來，住宅市場的租價下滑不可逆轉(zhuǎn)，望京的情形也不例外，據(jù)融科橄欖城項目有關(guān)負責人分析，這種租金下降只是回歸理性，并不代表區(qū)域不具備投資價值。以這兩年望京地區(qū)商務環(huán)境的改變，估計2006年將引入10萬人的跨國企業(yè)員工，并帶動相關(guān)上下游企業(yè)向此游移，這些高消費人群不僅形成中高端房屋的巨大購買力，更成為房屋租賃市場的主力軍，帶動區(qū)域租務市場的繁榮。值得注意的是，投資客在選擇房產(chǎn)品時應注重居住品質(zhì)。與普通租戶不同，中高端租賃客戶講究品質(zhì)感，要求有高雅、舒適的居住環(huán)境。
【專家視點】
區(qū)域成長性好 漲價成定局
北京東環(huán)望京房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理 張筱菁
作為北京最早興建的大社區(qū)之一，十多年的建設和發(fā)展，望京已然成為了一個生活、配套相對完善的地區(qū)，新型城市的感覺凸顯。以目前政府對望京的扶持和整治力度，未來區(qū)域的成長性很好。從去年開始，一些大型國際性企業(yè)和商業(yè)網(wǎng)點紛紛進駐，區(qū)域的國際化氛圍逐漸增強，彌補了區(qū)域產(chǎn)業(yè)、消費等方面結(jié)構(gòu)性失衡的劣勢，這些結(jié)構(gòu)性改變將使望京形成自給自足、消費娛樂設施完善的地區(qū)，從而成為名副其實的“副都”概念。不過，望京與緊鄰的酒仙橋地區(qū)人文、路網(wǎng)等條件相近，但相形之下，望京卻缺乏活力，尤其在白天，這一現(xiàn)象尤為明顯。這是由于區(qū)域高檔類消費、娛樂等設施缺失，滿足不了望京高端消費群體的需求。
受地理位置的影響，望京地區(qū)的住宅產(chǎn)品，購買人群以望京本地區(qū)為主。由于各種利好因素的刺激，2004年望京地區(qū)的住宅價格平均漲幅高于其他區(qū)域，價格的上浮透支了部分概念。即便如此，預計2005年望京區(qū)域價格將繼續(xù)上揚，其原因在于：其一，市場大勢，2005年市場整體供量不大，需求強勁，價格漲勢已顯端倪；其二，過去區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在不合理，對于中高端舒適性產(chǎn)品積聚了一定消費力，導致未來價格上漲有空間，其中規(guī)劃設計優(yōu)良、產(chǎn)品品質(zhì)高的中高檔產(chǎn)品將填補市場空缺，從而跑贏市場。中高端產(chǎn)品價格保持在每平方米7000元左右則相對合理。
值得注意的是，由于太陽宮地區(qū)有類似太陽星城等相當規(guī)模的中端產(chǎn)品出現(xiàn)，未來幾年亞奧地區(qū)也將異軍突起，夾在兩大板塊之間的望京難免受抑制，未來區(qū)域價格上漲的速度和幅度將有所減弱。
小商圈形成 拉動房價上升
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)徐成峰
望京最早是一個“臥城”，區(qū)域內(nèi)主要為住宅類項目�，F(xiàn)在朝陽區(qū)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，有意向望京地區(qū)進行政策傾斜，目前摩托羅拉等多家世界500強企業(yè)從其他區(qū)域遷至望京，隨著辦公和商業(yè)配套的逐步完善，望京區(qū)域的商務氣氛將越來越濃厚，從而使區(qū)域發(fā)展達到平衡，形成一個新的小商圈。
目前這里住宅的價格雖然較高，但與亞奧板塊、上地等相比還不算高，仍然有上漲空間。各樓盤的銷售情況也都不錯。
值得關(guān)注的是區(qū)域內(nèi)的寫字樓項目，目前在售的辦公物業(yè)價格多在9000元/平方米左右，上升空間還比較大。未來此類項目也比較多。
規(guī)劃完善 價格有上漲空間
朝陽大地房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理段枚焱
望京是十大邊緣集團中規(guī)劃最完整、位置最好、前景最看好的區(qū)域之一。以前周邊市政配套沒有跟上，是前進中必然出現(xiàn)的問題，目前隨著規(guī)劃的逐步完善，區(qū)域面貌已經(jīng)完全改變，價格必然還有上漲空間。
望京可供開發(fā)的用地已經(jīng)很少了，經(jīng)過多年的開發(fā)建設，目前這里的基本設施很好，而且是中關(guān)村“一區(qū)五園”其中之一，已經(jīng)不再是最初臥城的概念。供給有限，需要增加，新項目價格必然還會更高。
【業(yè)主評論】
望京缺少低密度的外觀漂亮的矮板樓，CLASS賣得好的原因正在于此。望京和亦莊開發(fā)區(qū)目前是兩大開發(fā)的熱點，但亦莊的項目比望京目前的樓盤更有特點�！ㄩ_半時偏妍
2005-01-03 16:41:52發(fā)表于搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-融科橄欖城論壇
亦莊能和望京比嗎？望京的位置比亦莊好多了，望京的房子的確是土，但是如果把亦莊的房子搬到望京來，不知道要賣多少錢了，估計我是買不起。——alanlus
2005-01-12 20:09:10發(fā)表于搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-融科橄欖城論壇
住在這里開始吵了……西側(cè)的京承路雖未貫通，城鐵也不頻繁，還是不宜開窗。論情況與報道的“通惠家園”的交通噪音聲源差不多。等道路系統(tǒng)完善后，交通噪音的問題請ZZ們想一想。——阿木10
2004-11-25 14:35:19發(fā)表于搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-銀領國際論壇
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