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“悲壯與高亢 激情與憂郁” 寶安：警報(bào)已經(jīng)拉響
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在今年全國(guó)樓價(jià)一路飆升的時(shí)候，深圳關(guān)外的寶安與龍崗的樓價(jià)漲幅同比也在攀升。寶安，尤其寶安中心區(qū)，仿佛格外受到媒體與業(yè)內(nèi)人士的“青睞”。我認(rèn)為前段時(shí)間媒體對(duì)寶安中心區(qū)的炒作行為為2005年的寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)拉響了警報(bào)！
寶安的“利好”在“大深圳”的概念注入寶安之前，寶安的“利好”從來(lái)沒(méi)有間斷過(guò)。地鐵概念因?yàn)樘b遠(yuǎn)，所以從來(lái)沒(méi)有激起寶安市場(chǎng)的波瀾。今年對(duì)寶安的“熱情關(guān)注”始于由中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院出臺(tái)的一份《深圳城市發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》，一些專家將寶安濱海區(qū)在深圳的地位定為2030年深圳的中心，相當(dāng)于今天上海的浦東。媒體從“沉悶”變?yōu)椤盁崆椤保瑧?yīng)該說(shuō)，是這份報(bào)告對(duì)“大深圳”未來(lái)絢麗多彩生活的描繪，讓寶安重新亢奮起來(lái)，猶如給寶安注射了一支興奮劑。
寶安的“悲壯”與“高亢”
當(dāng)時(shí)鴻榮源和泰華進(jìn)“關(guān)”謀求發(fā)展，背負(fù)著“農(nóng)民進(jìn)城”的心理壓力。一方面，他們是為了自己企業(yè)的發(fā)展，我想更重要的一個(gè)原因，是給被羅湖和福田邊緣化的寶安爭(zhēng)一口氣。而泰華“進(jìn)城”壯志未酬，無(wú)意中給寶安的地產(chǎn)蒙上一層悲壯的色彩。富通堅(jiān)守寶安，一如既往地耕耘“自留地”，當(dāng)好望角出場(chǎng)后，富通在市場(chǎng)上偶爾流露出一些沾沾自喜，讓后來(lái)的福中福和德業(yè)基多少生出一些妒嫉。
相對(duì)寶安所謂的三大巨頭，以及其他發(fā)展商，外來(lái)郎“龍光”表現(xiàn)得異常高調(diào)。2003年4月11日以高價(jià)拿到地塊的時(shí)候，就令包括“寶安三巨頭”，甚至華僑城、卓越等企業(yè)對(duì)之側(cè)目。龍光地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理肖林偉說(shuō)：“寶安中心區(qū)完全可以比肩福田中心區(qū)”，盡管他自豪地說(shuō)寶安中心區(qū)發(fā)展前景非常樂(lè)觀，但還是有人對(duì)其樂(lè)觀表示懷疑。
寶安的“激情”與“憂郁”
對(duì)寶安有過(guò)高的期望值者有獨(dú)無(wú)偶。肖林偉的話?cǎi)R上遭到質(zhì)疑。另外，從德高望重的楊江先生上下奔走，為“深圳西岸”成為一種事實(shí)的呼吁可見(jiàn)一斑。在寶安操盤多年，楊江寶刀未老，他提出“能否在媒體上對(duì)寶安中心區(qū)有一個(gè)明確的炒作方向”實(shí)在是用心良苦。實(shí)際上，這件事從一個(gè)側(cè)面反映出對(duì)未來(lái)寶安中心區(qū)的市場(chǎng)還是信心不足。筆者認(rèn)為，楊江為“深圳西岸”的呼吁，肖林偉的“非常樂(lè)觀”，從一定程度上代表了寶安的“激情”。
“激情”往往只出現(xiàn)在開(kāi)始，現(xiàn)實(shí)卻是漫長(zhǎng)的，這種煎熬遠(yuǎn)不是用2030年的“利好”能撫慰的，于是就有了“憂郁”。分析人士認(rèn)為，“深圳西岸”這個(gè)名字就是為了克服關(guān)內(nèi)客戶對(duì)關(guān)外的樓盤，尤其是寶安的心理障礙。寶安中心區(qū)的處處憂心還表現(xiàn)在產(chǎn)品的同質(zhì)化、價(jià)格的惡性競(jìng)爭(zhēng)等。這表現(xiàn)出寶安中心區(qū)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)心態(tài)。
寶安：2005警報(bào)已經(jīng)拉響
據(jù)深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局剛剛發(fā)行的《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》的資料顯示，2005年，僅寶安中心區(qū)將有13個(gè)住宅項(xiàng)目建成入市，不考慮分期建設(shè)因素，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。而2003年深圳全市二級(jí)市場(chǎng)商品房銷售877.85萬(wàn)平方米，占全市住宅銷售面積的20％。如果排除2004~2005年的新增銷售面積，那么，相當(dāng)于需要深圳2003年實(shí)際購(gòu)房人數(shù)的約四分之一才能消化寶安中心區(qū)未來(lái)的13個(gè)住宅項(xiàng)目。問(wèn)題是2005年深圳全市可能有四分之一的購(gòu)房者到寶安中心區(qū)購(gòu)房嗎？
由此來(lái)看，今天被某些媒體給予了厚望的寶安中心區(qū)的13個(gè)住宅項(xiàng)目，按目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展、人口和GDP增長(zhǎng)的速度看，在未來(lái)的一到兩年，或者更長(zhǎng)時(shí)間里，即便是寶安政府搬到中心區(qū)去了，治安環(huán)境有改善了，可能寶安中心區(qū)仍至少有一半的住宅處于空置狀態(tài)。這種可以預(yù)料的狀況不是今天炒作“深圳西岸”所能改變的，所以，筆者認(rèn)為，炒作“深圳西岸”，實(shí)際上是拉響了2005寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的警報(bào)。
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