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編輯：yingeryy 007abbs

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南京新城區(qū)規(guī)劃與市場(chǎng)之隙 [推薦]

　　按照新城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的三個(gè)區(qū)域都在遭遇著不如意，江寧配套設(shè)施的滯后，使該城成了“空城”，在資金困擾下的河西“浦東新城”規(guī)劃，也面臨著同樣的問(wèn)題。而開(kāi)發(fā)熱潮一浪接一浪的浦口也提出了打造新城區(qū)的規(guī)劃，問(wèn)題是僅憑一兩座長(zhǎng)江大橋就能挑起江南江北“兩個(gè)筐”嗎？專(zhuān)家稱(chēng)，區(qū)域問(wèn)題不解決，浦口打造新城區(qū)的想法在短時(shí)間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。要建多少座橋，根據(jù)規(guī)劃，在江南江北兩岸的長(zhǎng)江上要建11座過(guò)江通道，但全部建完需要50年的時(shí)間，南京的新城區(qū)建設(shè)又似乎等不了這么長(zhǎng)時(shí)間？

　　A篇

　　800公頃土地儲(chǔ)備，南京新三區(qū)“過(guò)火”開(kāi)發(fā)

　　土地儲(chǔ)備的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，并對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

　　2005年，南京計(jì)劃新增儲(chǔ)備土地“入庫(kù)”1000公頃，其中80％分布在江寧、浦口和六合等“新三區(qū)”。在土地成為政府最大儲(chǔ)備財(cái)源的今天，土地儲(chǔ)備的方向也就是政府未來(lái)打造最新焦點(diǎn)板塊的目標(biāo)。

　　這也就意味著，未來(lái)“新三區(qū)”的地塊和房?jī)r(jià)會(huì)像河西一樣，經(jīng)歷“曬熱”、“做熱”到“燥熱”的過(guò)程。

　　雖然規(guī)劃可以先行，但最終還是由市場(chǎng)說(shuō)了算。政府主導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃和需求并不是想象中的吻合，總存在脫節(jié)和隔離�！靶氯齾^(qū)”會(huì)不會(huì)步河西的后塵，成為下一個(gè)“隱形泡沫”的區(qū)域？

　　“新三區(qū)”儲(chǔ)備800公頃土地

　　南京市國(guó)土局最近公布的消息，2005年，南京計(jì)劃新增儲(chǔ)備土地“入庫(kù)”1000公頃（1公頃約為15畝），其中80％分布在“新三區(qū)”。

　　與去年相比，一個(gè)最大的變化就是新增儲(chǔ)備土地的主要方向，由過(guò)去的江南八區(qū)轉(zhuǎn)向了江寧、浦口和六合等“新三區(qū)”。因此，2005年的新增儲(chǔ)備土地的計(jì)劃中，“新三區(qū)”有800公頃。此外，在儲(chǔ)備土地的同時(shí)，還要在已經(jīng)“入庫(kù)”的土地中，拿出200公頃公開(kāi)出讓。也就是說(shuō)，今年確�！俺鰩�(kù)”200公頃。這個(gè)數(shù)字，比去年的“出庫(kù)”量多出了32.36公頃。

　　據(jù)了解，2004年，在國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控、緊縮“土根”的政策背景中，南京總共實(shí)現(xiàn)新增儲(chǔ)備土地608公頃。在“入庫(kù)”的儲(chǔ)備土地中，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的經(jīng)營(yíng)用地，總共有27幅、167.64公頃，總收益達(dá)28.75億元。此外，還對(duì)暫時(shí)不宜出讓的土地實(shí)行臨時(shí)租賃經(jīng)營(yíng)，全年出租土地14公頃，協(xié)議租金3000萬(wàn)元。南京市國(guó)土局的相關(guān)人士告訴記者，從目前情況看，去年開(kāi)發(fā)商在南京一級(jí)土地市場(chǎng)購(gòu)置的土地減少，不會(huì)影響今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和樓盤(pán)的上市量。

　　這樣，2005年，南京土地儲(chǔ)備再次大擴(kuò)容，入庫(kù)出庫(kù)一共1200公頃。

　　真實(shí)的供求關(guān)系

　　據(jù)內(nèi)部人士透露，“新三區(qū)”儲(chǔ)備土地800公頃，在未來(lái)的3至5年內(nèi)會(huì)逐步“出庫(kù)”。這也就意味著，南京的“新三區(qū)”會(huì)有一個(gè)逐步“發(fā)熱”的過(guò)程。目前，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始矚目“新三區(qū)”，以圖從那里能夠開(kāi)采一個(gè)更大的金礦。

　　一直以來(lái)，作為長(zhǎng)三角二級(jí)城市的南京，房?jī)r(jià)卻居全國(guó)第二，很多人對(duì)此表示了質(zhì)疑。南京人的收入水平與房?jī)r(jià)根本難以聚焦到一條水平線上�？墒牵w出來(lái)的房子還是有很大的需求。

　　其實(shí)，自2002年以來(lái)，拆遷一直是南京購(gòu)房需求的主要?jiǎng)恿�。根�?jù)南京決策地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年下半年以來(lái)，拆遷購(gòu)房的比例大幅度下降，由一季度的24.20％下降到二季度的20.50％，又由二季度的20.50％下降到三季度的16.3％。其主要原因是，今年全年的拆遷速度較去年有明顯下滑，拆遷量驟降。

　　不容置疑，在主城區(qū)飽和的情況下，一些城市人開(kāi)始到江寧、六合等郊區(qū)買(mǎi)房�？墒�，拆遷量的萎縮也直接帶來(lái)“新三區(qū)”入住率的下降�！靶氯齾^(qū)”的供求關(guān)系開(kāi)始逐步失衡。

　　政府對(duì)需求的放大，其中最重要的就是進(jìn)行城區(qū)改造，大規(guī)模的拆遷，制造了不可持續(xù)的被動(dòng)需求。盡管房地產(chǎn)商一再?gòu)?qiáng)調(diào)真實(shí)需求的存在，但拆遷量的減少無(wú)疑是釜底抽薪，支撐南京房地產(chǎn)市場(chǎng)最剛性的需求被削弱了。

　　南京房市的供需比也是屢屢創(chuàng)新高。河西供需比更是達(dá)到了1.82：1，江寧江北片區(qū)、城南片區(qū)的供需比分別是1.55：1和1.48：1，且供需失衡情況比較嚴(yán)重；城北片區(qū)供需比為1.18：1，供需基本平衡；城中片區(qū)供需比為0.8：1，城東片區(qū)供需比為0.61：1。

　　一位資深房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)，目前“新三區(qū)”的供求基本處于警戒線狀態(tài)。這也一定程度上說(shuō)明，潛在的拉動(dòng)需求的可能性很小。

　　在需求逐步減少時(shí)，土地的供應(yīng)卻在不斷增加。800公頃的土地將在3至5年內(nèi)陸續(xù)上市。這些土地在今后兩年將產(chǎn)生上百萬(wàn)平方米左右的商品住宅�！皩�(shí)際上土地已經(jīng)局部過(guò)量了�！毕嚓P(guān)人士認(rèn)為。

　　步河西后塵？

　　南京市政府精心規(guī)劃的河西新城，在市場(chǎng)面前被迫“擱置”，這成了南京市政府的難言之痛。在市政府把目光投向“新三區(qū)”的同時(shí)，很多人也投來(lái)了質(zhì)疑的目光�！靶氯齾^(qū)”會(huì)不會(huì)步河西后塵？

　　據(jù)了解，南京市政府在決定把奧體中心放在河西的消息透露出來(lái)之前，先把奧體中心周邊的土地大量?jī)?chǔ)備起來(lái)。后來(lái)，這些地塊因奧體中心身價(jià)陡增，迅速形成河西最新焦點(diǎn)板塊，然后政府又以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌上市的方式出讓使用權(quán)。

　　緊接著，大牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入、互相爭(zhēng)地，將河西的地價(jià)一路拉高，其中最有名的就是去年順馳以6.53億元拿下的奧體中心（運(yùn)動(dòng)員村側(cè)）地塊，每畝地價(jià)高達(dá)220萬(wàn)元。

　　可是，最終市場(chǎng)給這些房地產(chǎn)商潑了盆冷水。老百姓不捧場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本的門(mén)檻又難以逾越。于是，目前河西一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始變相降價(jià)。南京大學(xué)高波教授認(rèn)為，南京河西的狀況，政府、開(kāi)發(fā)商、銀行必須形成合力，方能化解目前蘊(yùn)含的危機(jī)，否則“河西將會(huì)出現(xiàn)爛尾樓”。

　　其實(shí)，一開(kāi)始，南京市政府的目標(biāo)是把河西打造成“上海浦東”式的CBD。相關(guān)人士稱(chēng)，目前河西只是一個(gè)殼，沒(méi)有更多實(shí)在的產(chǎn)業(yè)支撐�！霸跊](méi)有其他產(chǎn)業(yè)支撐的時(shí)候，這些定位為CBD的建筑很可能出現(xiàn)大面積的閑置�！�

　　南京市社科院的專(zhuān)家稱(chēng)，“新三區(qū)”要避免泡沫的出現(xiàn)，必須有實(shí)在經(jīng)濟(jì)的支撐。政府主導(dǎo)規(guī)劃要和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，在商業(yè)地產(chǎn)和配套設(shè)施完善的情況下，房產(chǎn)才能更健康的發(fā)展。

　　就拿江寧來(lái)說(shuō)，入住率低依然是扼制江寧樓市發(fā)展的重要原因。棲霞建設(shè)的當(dāng)家人陳興漢曾說(shuō)，發(fā)展工業(yè)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，也許會(huì)成為治療江寧樓市入住率低的有效良方。由于城市規(guī)劃的問(wèn)題，不少原本應(yīng)該合理規(guī)劃成工業(yè)用地的土地被拿來(lái)做住宅，使得江寧的住宅“扎堆”現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然賣(mài)得不錯(cuò)，但是沒(méi)有人氣，就像一個(gè)空罐子。

　　先造廟再找和尚，還是先找和尚再造廟，還是造廟和找和尚同步進(jìn)行？這成了擺在各個(gè)政府面前值得思考的話題�！�

　　B篇

　　河西、江寧、江北，誰(shuí)是新主城區(qū)？

　　當(dāng)試比“上海浦東”的河西CBD開(kāi)發(fā)夢(mèng)想成為了政府的難言之痛后，政府開(kāi)始醞釀新的“造城計(jì)劃”。江北打造南京新城的計(jì)劃正在緊密鑼鼓、有條不紊地進(jìn)行著。此前，河西、江寧、江北都在精心計(jì)劃打造自己的“新城區(qū)”�？墒�，土地、資金成為他們最大的發(fā)展障礙。河西、江寧、江北，到底誰(shuí)是新主城區(qū)？

　　河西新城“流產(chǎn)”

　　一則傳聞一直在河西開(kāi)發(fā)商內(nèi)部流傳：有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)暗中將手中的河西CBD項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，還有開(kāi)發(fā)商正在找下家；另外，在現(xiàn)在河西CBD寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，酒店式公寓所占比例明顯超出規(guī)定。

　　很多人給出的解釋是“河西開(kāi)發(fā)住宅更容易收回資金”。南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心一位工作人員表示：“對(duì)比河西的住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是中長(zhǎng)線的項(xiàng)目。這個(gè)主要體現(xiàn)在資金的回收要放慢。同時(shí)，商業(yè)建設(shè)同期成熟落后于住宅。而住宅先導(dǎo)是目前河西開(kāi)發(fā)的一個(gè)主要模式�！�

　　規(guī)劃時(shí)，政府提出了河西新城區(qū)十大重點(diǎn)標(biāo)志性項(xiàng)目。目前這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給出準(zhǔn)確的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。號(hào)稱(chēng)要投資9.9億元的“歐洲城”地產(chǎn)項(xiàng)目于日前剛開(kāi)始打樁。

　　十大標(biāo)志性建筑從2002年就被列入南京規(guī)劃日程，時(shí)至今日，卻幾乎沒(méi)有動(dòng)工的跡象�！皟H有不到3家開(kāi)發(fā)商給出明確的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。開(kāi)發(fā)商還在觀望階段，大多按兵不動(dòng)�！敝槿耸空f(shuō)。

　　從河西規(guī)劃出臺(tái)，政府打造一個(gè)“新浦東”的計(jì)劃就被列入日程。不容忽視的是，上海浦東新區(qū)的很大部分并非用于住宅建設(shè)。而金融貿(mào)易區(qū)、高科技園區(qū)、公園和球場(chǎng)等在占據(jù)了浦東很大面積的同時(shí)，進(jìn)一步刺激了對(duì)浦東住宅用地的需求。

　　有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者坦言：河西新的區(qū)域是奧體中心這一塊，奧體中心的十大標(biāo)志性建筑，有相當(dāng)一部分不是寫(xiě)字樓，也不是商業(yè)地產(chǎn)，可能是中央商務(wù)區(qū)這樣一個(gè)帽子下面的住宅，甚至還有提出顛覆傳統(tǒng)。

　　畢竟政府不能幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)，真正主導(dǎo)的市場(chǎng)�？墒牵壳笆袌�(chǎng)陷入了沉默。

　　江北百億再造新城在這個(gè)時(shí)候，一個(gè)已經(jīng)

　　輪廓初現(xiàn)的南京新城

　　開(kāi)始進(jìn)入人們的視線。這個(gè)新城的始作俑者正是南京市委常委、浦口區(qū)委書(shū)記劉捍東。據(jù)悉，2002年，建造南京新城的藍(lán)圖就開(kāi)始在劉捍東胸中勾畫(huà)�！敖ㄔO(shè)新城區(qū)是省政府提出的新要求，也是南京發(fā)展的需要�！�

　　浦口區(qū)現(xiàn)在占地902平方公里，位于南京城北部，之間相隔一條長(zhǎng)江，具有天然的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展空間。對(duì)于新城計(jì)劃具有標(biāo)志性意義的事件是，從浦口區(qū)政府門(mén)口跨江而過(guò)的南京長(zhǎng)江三橋即將竣工通車(chē)，而一條連接浦口和南京老城區(qū)的江底隧道也將在2005年初擇日開(kāi)工。這就意味著南京新城不僅已經(jīng)擺上了政府的工作日程，而且也進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的運(yùn)作階段。

　　據(jù)了解，劉捍東書(shū)記把未來(lái)新城定格在4大特色上：第一，國(guó)內(nèi)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第二，利用浦口醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的品牌優(yōu)勢(shì)，打造國(guó)內(nèi)一流的“醫(yī)藥基地”；第三，構(gòu)造集休閑、旅游、度假、娛樂(lè)、居住于一體的南京“后花園”；第四，建設(shè)“生態(tài)浦口”：顯山、露水、現(xiàn)綠。

　　按照新城的建設(shè)規(guī)劃，將由政府和社會(huì)兩方面的資金合力完成南京新城的建設(shè)�！皟H交通一項(xiàng)，政府的投入達(dá)到200個(gè)億，完成‘3縱7橫’交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)�！眲⒑礀|書(shū)記曾表示，新城的交通在2005年內(nèi)將全部完工。

　　據(jù)規(guī)劃，新城有5個(gè)重點(diǎn)“百億”工程，包括生物醫(yī)藥、電子信息、機(jī)電制造等，這3大產(chǎn)業(yè)在3年左右的時(shí)間都能形成產(chǎn)出超過(guò)百億元規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，而軟件產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出已經(jīng)超過(guò)了100億元，占到整個(gè)南京軟件產(chǎn)業(yè)的50％以上。

　　當(dāng)然，這里所說(shuō)的“百億”是指工程項(xiàng)目，而不是總投入。要建造一座新城，100億的投入只不過(guò)是滄海一粟。

　　土地、資金之癢

　　目前，政府規(guī)劃中，土地和資金是緊密結(jié)合在一起的。“資金都是從土地收益中來(lái)”，南京市政府明確表示過(guò)。

　　2003年，政府就強(qiáng)調(diào)為河西區(qū)將“輸血”240億元，用于基建項(xiàng)目。而這240億都是從土地拍賣(mài)中獲得的�！耙浴恋亍汀≌_(kāi)發(fā)’所獲取的資金作為前期的新城啟動(dòng)費(fèi)用”，相關(guān)人士表示。

　　可是，去年南京多處地塊在競(jìng)拍中還遭遇了流拍的尷尬。于是，從土地中獲取的收益日漸減少。1至9月份南京市土地成交金額為42.62億元。同時(shí)銀行收縮對(duì)固定資產(chǎn)投資的信貸，使得政府財(cái)政明顯吃緊，全年基建投資計(jì)劃400億元，上半年僅投入170億元，資金缺口很大。

　　其實(shí)，資金問(wèn)題也是擺在江北新城面前的一大難題。今年，政府開(kāi)始囤積“新三區(qū)”的土地，也昭示一個(gè)新的動(dòng)態(tài)。從土地中獲取收益里建造新城也是江北的一大目標(biāo)。

　　“當(dāng)前城市建設(shè)存在三大問(wèn)題，位列之首的就是城建資金嚴(yán)重短缺”，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。據(jù)了解，目前城建資金的增長(zhǎng)主要靠土地出讓轉(zhuǎn)讓金和國(guó)內(nèi)貸款。按照國(guó)家目前的政策，將實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，土地有限，土地出讓轉(zhuǎn)讓金將越來(lái)越少。同時(shí)，城建維護(hù)稅增加很困難。銀行抽緊銀根，貸款也很困難�！俺墙ㄙY金將面臨巨大的缺口”，南京大學(xué)的一位資深地產(chǎn)教授稱(chēng)。

　　怎樣解決這一問(wèn)題？不愿意透露姓名的一教授認(rèn)為，解決這一問(wèn)題的可行辦法是，第一要推進(jìn)市政公用事業(yè)的市場(chǎng)化，第二要爭(zhēng)取發(fā)行市政債券，把隱性負(fù)債轉(zhuǎn)化為顯性負(fù)債。

　　就浦口新城的情況而言，離“發(fā)行市政債券”似乎還有相當(dāng)?shù)木嚯x，因此如何突破新城建設(shè)的瓶頸，可能是今后最大的一個(gè)難題。這也是擺在浦口區(qū)政府面前的一大值得深思的難題。■

　　先形成CPD才有可能發(fā)展為CBD

　　南京行政學(xué)院　任新民

　　目前，很多政府都把開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)單地理解為“蓋房子”。其實(shí)，最重要的還是軟件建設(shè)。

　　南京是一個(gè)政治中心城市，這就意味著很多事情都是由權(quán)力機(jī)構(gòu)所決定的。所以，只有權(quán)力機(jī)構(gòu)的“遷徙”，才有可能帶動(dòng)新城區(qū)最大的發(fā)展和打造真正的新城區(qū)。

　　如青島，以前的政治中心在中山路。后來(lái)，在青島市政府新城計(jì)劃中，把政治中心轉(zhuǎn)移到東海路，經(jīng)濟(jì)中心就很自然地過(guò)去了。這就是一個(gè)很成功的案例。

　　政治中心遷徙到一個(gè)新的城區(qū)，被稱(chēng)為“CPD”。在南京這樣的城市，只有形成新的“CPD”，才有可能形成CBD，發(fā)展成為一個(gè)新城區(qū)。比如，南京市政府在規(guī)劃河西時(shí)遭遇了不順的局面，其實(shí)很大的原因就是政府沒(méi)有把權(quán)力中心向此地轉(zhuǎn)移。此前，曾有傳言，南京將把權(quán)力中心移到河西。如果稍微遷移一些，也許河西就不會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)樣子。

　　在中國(guó)這樣的國(guó)情下，權(quán)力中心的威懾力是無(wú)可比擬的。就如同多穿了幾件衣服，其實(shí)內(nèi)核還是一樣的。所以，如此的打造根本折騰不出名堂來(lái)。

　　上海的浦東開(kāi)發(fā)與南京的河西有很大的不同。浦東是作為國(guó)家戰(zhàn)略來(lái)開(kāi)發(fā)的，而南京沒(méi)有這個(gè)條件。某種程度上，上海才算是真正意義的金融中心。所以，真正要想搞起一個(gè)有檔次的新城區(qū)，必須用權(quán)力中心的轉(zhuǎn)移來(lái)帶動(dòng)。這樣，才能在最大程度上減輕老城區(qū)的負(fù)擔(dān)，形成擴(kuò)散型發(fā)展。

　　過(guò)江通道是扁擔(dān)　江南、江北是兩個(gè)筐

　　江蘇省社科院　葉克林

　　大城市對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是“可人”的

　　一個(gè)特大城市的形成以及可持續(xù)發(fā)展，是國(guó)際上普遍的難題和挑戰(zhàn)，包括美國(guó)的紐約。大城市的好處，是在一個(gè)特定的地域范圍內(nèi)形成一個(gè)強(qiáng)大的輻射力，帶動(dòng)區(qū)域的騰飛，也是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

　　客觀上講，南京近幾年的發(fā)展步伐很快，區(qū)域互動(dòng)作用也很強(qiáng)勁。尤其是南京對(duì)安徽的輻射作用比較大，如安徽大學(xué)的很多學(xué)生理想的工作地點(diǎn)就是南京。這也從一個(gè)側(cè)面反映出，南京的影響力在不斷增強(qiáng)。

　　南京：從單核化向心發(fā)展向多核化離散發(fā)展轉(zhuǎn)變

　　早期階段，大城市都是單核化向心發(fā)展。這主要是集群經(jīng)濟(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、范圍經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)所帶來(lái)的。但是，隨著商務(wù)成本的增加，城市會(huì)逐步向多核化離散發(fā)展轉(zhuǎn)變。

　　一個(gè)城市經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展后，明顯形成了集聚效應(yīng)，即大型經(jīng)濟(jì)、文化設(shè)施的集聚。它所帶來(lái)的就是經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)，人們的經(jīng)濟(jì)行為和生活方式就有了一個(gè)核心位置，當(dāng)然也獲得了相應(yīng)的發(fā)展效應(yīng)。

　　經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展后，南京開(kāi)始向多核化離散發(fā)展轉(zhuǎn)變，也就是南京所提出的衛(wèi)星城戰(zhàn)略。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，城市發(fā)展到一定階段后，規(guī)模效應(yīng)會(huì)逐漸遞減。這就是所謂的“倒U理論”。

　　“倒U”兩邊都有拐點(diǎn)。當(dāng)進(jìn)入左邊的拐點(diǎn)時(shí)，城市就進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期。經(jīng)過(guò)高度的集聚，商務(wù)成本也急劇增加，這樣就進(jìn)入了“倒U”的底部。當(dāng)滑落到右邊的拐點(diǎn)時(shí)，就標(biāo)志著核心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益開(kāi)始逐步下滑。目前，南京就處于這樣的階段，如新的商場(chǎng)再進(jìn)駐新街口，所獲得的收益就會(huì)大大縮水。

　　這樣，除了大城市的核心城區(qū)，還會(huì)出現(xiàn)更多的新城區(qū)。這個(gè)方向和趨勢(shì)是必然的，南京也不例外。就目前來(lái)看，南京發(fā)展的第二個(gè)階段并沒(méi)有第一個(gè)階段那樣順利成功。

　　動(dòng)態(tài)調(diào)整

　　能否轉(zhuǎn)型成功，關(guān)鍵在于政府的規(guī)劃和動(dòng)態(tài)調(diào)整。此前，南京市政府準(zhǔn)備把河西打造成新城，形成CBD。可是，很多專(zhuān)家也提出疑問(wèn)，河西距離新街口太近，能否形成新的CBD是個(gè)問(wèn)題。而江寧如果形成一個(gè)CBD，這當(dāng)中的功能分區(qū)又如何定位？再者，如果在江北打造新城，除了有規(guī)模外，輻射力和功能都不行。

　　目前，南京的核心規(guī)劃還不是很清晰。但這當(dāng)中，政府對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行適度的動(dòng)態(tài)調(diào)整是必須的。首先，必須明確南京城市的整體定位和發(fā)展目標(biāo)。

　　此外，城市在“邊建設(shè)邊發(fā)展”的過(guò)程中，必須處理好建設(shè)給市民生活、工作所帶來(lái)的不便，最大程度地減小這樣的不便。這也是對(duì)一個(gè)城市管理者的挑戰(zhàn)。如上海在建高架橋的時(shí)候，處理得就非常好，用防護(hù)體把整個(gè)建筑群包了起來(lái)。南京市政府在這方面也應(yīng)該進(jìn)行積極的動(dòng)態(tài)適應(yīng)。

　　跨江發(fā)展是積極的

　　南京的“跨江戰(zhàn)略”是一個(gè)積極的舉措。這樣，江北與南京城區(qū)的一體化會(huì)大大加快，形成南京新的增長(zhǎng)極。

　　根據(jù)最新規(guī)劃，未來(lái)南京將擁有11條過(guò)江通道，包括南京長(zhǎng)江大橋、二橋、三橋及四橋、五橋、緯七路過(guò)江隧道等。其中7條是公路橋和過(guò)江隧道，1條是過(guò)江地鐵，2條是鐵路橋。目前，南京長(zhǎng)江三橋建設(shè)正在加速推進(jìn)，確保明年7月份建成通車(chē)。這都在一定程度上緩解了跨江發(fā)展的交通瓶頸制約。

　　南京市政府的配套資金并不是很充裕，基本是用賣(mài)二橋的錢(qián)來(lái)建三橋的模式進(jìn)行的。而且，11座過(guò)江通道的全部建完需要50年的時(shí)間，周期實(shí)在太長(zhǎng)，江北的新城區(qū)建設(shè)似乎等不了這么長(zhǎng)時(shí)間。

　　同時(shí)，政府除了醞釀一張龐大的交通網(wǎng)絡(luò)外，很多跨江發(fā)展的配套戰(zhàn)略都逐漸提上了政府的議事日程。據(jù)了解，年內(nèi)將開(kāi)工建設(shè)過(guò)江隧道，完成四橋明年開(kāi)工建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作；加快江南、江北沿江高速公路建設(shè)，抓緊滬寧高速、312國(guó)道擴(kuò)容改造等工程建設(shè)，開(kāi)工建設(shè)

　　浦儀公路和浦口濱江公路；開(kāi)工建設(shè)龍?zhí)陡鄱诠こ蹋瑔?dòng)化工園西壩港區(qū)、浦口七壩港區(qū)和江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū)綜合港區(qū)建設(shè)工作；重點(diǎn)推進(jìn)板橋、龍?zhí)秲纱箅娫袋c(diǎn)的建設(shè)，加快龍?zhí)丁⒔�、板橋等地區(qū)電網(wǎng)建設(shè)和改造；加快江心洲污水處理廠、高新區(qū)污水處理廠等一批治污重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　而與南京地理有很多相似之處的韓國(guó)漢城，其發(fā)展模式被稱(chēng)為“扁擔(dān)論”，18座橋橫跨漢江兩岸，像一根扁擔(dān)把兩個(gè)筐挑了起來(lái)，帶動(dòng)兩岸經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。目前漢城的發(fā)展非常迅猛，這也是南京的一個(gè)很好的借鑒。

　　提前處理“管理權(quán)”

　　在城市發(fā)展中，如果沒(méi)有天然的屏障阻礙，這個(gè)城市向外擴(kuò)展會(huì)相對(duì)容易得多�？墒�，就目前來(lái)看，南京只有一面環(huán)江，相比紐約的三面環(huán)江要相對(duì)容易得多。

　　值得一提的是，南京政府在規(guī)劃前，也要在管理權(quán)上動(dòng)刀子，要打破原來(lái)分工相對(duì)明確的地域管理權(quán)，這需要政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行積極的調(diào)整。不要讓這個(gè)問(wèn)題成為規(guī)劃發(fā)展中的絆腳石。在我們這樣的國(guó)度，“管理權(quán)”是一個(gè)非常敏感的話題，應(yīng)該事前進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)該事后處理。如河西本屬于建鄴區(qū)，在打造成新區(qū)后，就面臨很多管理權(quán)上的問(wèn)題。　　

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