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杭州商業(yè)地產(chǎn)： 激情與冷清
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“位于市中心黃金地段、規(guī)模達13.8萬余平方米的商業(yè)物業(yè)———杭州太平洋商業(yè)中心開價9億轉(zhuǎn)讓，尚未成交，而同地段這個規(guī)模的住宅起碼要高出這個價錢一半不止……”這一則消息在許多業(yè)內(nèi)外人士中引起“傳閱”。
信義坊商業(yè)步行街幾度開張，但時至今日生意也未全旺，有幾位商家甚至表示，現(xiàn)在進退兩難，從來沒有經(jīng)過歷這樣的“煎熬”。
開張未滿四年的利星購物廣場關(guān)門歇業(yè)。更有意思的是，有著相似經(jīng)歷的利星與西湖時代在去年底相隔一個月時間內(nèi)，先后開出扛著OUTLETS的招牌開張了，且不說別的，這么近距離開出兩家OUTLETS似乎就讓人費解。
面臨開發(fā)和經(jīng)營難題似乎還不止這么幾家，從北到南、從城內(nèi)到城外，部分商業(yè)物業(yè)，尤其是大型商業(yè)物業(yè)投資、經(jīng)營，都是一個并不輕松的話題。
“激情燃燒”與“冷清寂寞”
其實杭州的商業(yè)物業(yè)開發(fā)、銷售中，激情燃燒的大有人在———一個市中心商業(yè)中心、四個區(qū)域商業(yè)中心、三個市級商業(yè)副中心、十二個區(qū)域商業(yè)副中心、十一條商業(yè)特色街區(qū)，在林林總總的商業(yè)中心規(guī)劃范圍內(nèi)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量快速增長。據(jù)杭州市商貿(mào)局商業(yè)網(wǎng)點處有關(guān)人員提供的數(shù)據(jù)，目前杭州有69個跨國商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點，各種國內(nèi)的連鎖店、專賣店、超級市場、量販店、倉儲商場、主題商場等仍在增多。武林路女裝街、延安路等特色女裝街，以及北山路一帶等，無論是商業(yè)氛圍還是租金，都是無數(shù)中小投資者的典范。像2003年8月份，新湖濱景區(qū)首批5個商鋪的10年經(jīng)營權(quán)拍賣爆出天價，成交價格最高的一處商鋪超過13萬元/平方米，按照10%的回報率計算，日租金要達到35.6元/平方米方能收支平衡。
與底商、超市、特色街區(qū)出盡風(fēng)頭相對比的卻是，杭州的部分大型商業(yè)物業(yè)正遭遇著寒流。在杭州延安南路與西湖大道交界處，涌金廣場、耀江廣廈、清波商廈也是門庭冷落。巨大的落地玻璃窗上，不時出現(xiàn)“招商出租”標志。像一度聲勢頗大的涌金廣場商場部分目前尚處于“半邊癱”狀況，與邊上的家樂福、麥當(dāng)勞、鉆石年代等門店的人氣形成鮮明對比。而與涌金廣場只有一路之隔的清波商廈也是一派“凄涼”景象，商場里面空空一片……
一邊是底商“激情燃燒”，一邊卻是大型商業(yè)物業(yè)“冷清寂寞”，難道是因為杭州的商鋪開發(fā)量已經(jīng)供過于求了嗎？但據(jù)專業(yè)人士介紹，發(fā)達國家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商業(yè)面積約為1平方米，需求依然較為強勁。而目前杭州人均商業(yè)面積約為0.7平方米，增量空間尚有一定余地。
這一結(jié)論從商業(yè)特別是零售商業(yè)的迅速發(fā)展也可證實。去年底中國開放外資零售商的管制，大型外資連鎖經(jīng)營商和內(nèi)資零售經(jīng)營商都加快了擴張步伐，以增加市場份額，對商業(yè)物業(yè)的需求快速上揚：在剛剛結(jié)束的浙江香港周上，杭州18個項目簽約，投資總額2.67億元，合同外資為1.28億元，涉及業(yè)態(tài)為購物中心、超市和專業(yè)賣場。據(jù)悉，僅香港屈臣氏就意欲在明年新增9個網(wǎng)點；而在日前“坤和商業(yè)論壇”上，杭州聯(lián)華華商集團、美國麥當(dāng)勞等商家都表示了擴張計劃，其中杭州聯(lián)華華商集團總經(jīng)理沈憲忠介紹，他們的擴張速度是每年新開25家門店。
那么杭州商業(yè)物業(yè)遭遇尷尬原因何在？
“粗放開發(fā)”為尷尬買單
采訪中，一些專家指出，造成這些局面的原因，除了商業(yè)本身的運作具有培養(yǎng)期、成熟期之外，與開發(fā)商本身對于商業(yè)地產(chǎn)認識不足有很大的關(guān)系，很多商業(yè)物業(yè)往往是在開發(fā)、銷售時便已然埋下了禍根、導(dǎo)致先天不足。
而且這種情況也不只發(fā)生在大型商業(yè)物業(yè)當(dāng)中，底商、商業(yè)特色街中同樣存在。2000年時，河坊街也曾以一輪又一輪的拍賣高價奪人眼球，然而過高的門檻也導(dǎo)致日后經(jīng)營中，適合該區(qū)域經(jīng)營的商家無力進駐，有能力進駐的商家，最后又無法吸引人氣。而商業(yè)要形成氛圍又需要一定周期，使得最早進駐的商家大多賠本而回。信義坊同樣如此，由于售價較高，最初適合進駐的商業(yè)不得不從一開始便面臨高成本運行，最后也敗下陣來，投資者出于回收資金與獲利的考慮，又不愿意降低租金。
這種現(xiàn)實，令杭州部分標價過高的商業(yè)物業(yè)再也無法在賣場中瀟灑走一回：2004年4月份，西湖景區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點拍賣會上，28個標的中16個標的無人問津，一直人氣沖天的西湖商鋪遭遇首次冷場；去年下半年，位于建國南路與河坊街拐角處14個標的，起拍價從1.6萬～1.8萬元/平方米，有13個標的無人應(yīng)標。
不過，獨立商鋪畢竟靈活性較大，轉(zhuǎn)行、調(diào)頭的成本都相對較小，像河坊街、信義坊在最近一年里都已有較大改善。大型商業(yè)物業(yè)則不同，如果最初的方向沒有定位好，日后要轉(zhuǎn)頭的成本非常高，也很困難。
杭州第一輪商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)屬于“土地掠奪式”粗放開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的地塊并非經(jīng)過充分競爭，地價普遍比住宅便宜得多。而商業(yè)物業(yè)開發(fā)量尚遠不能滿足需求，此種情況下即使采取與住宅一樣的快進快出開發(fā)模式，獲得成功例子也不少。像臨平住宅售價尚不到4000元/平方米時，某廣場的商鋪售價已在1.6萬元/平方米以上。短期巨大的利潤，是促使商業(yè)地產(chǎn)快進快出開發(fā)思維定式背后的動因與原因，但他們卻忽略了隨之而來的風(fēng)險。明明是一個適合建成體育場的用地，最后開發(fā)商強行將其建成商業(yè)物業(yè)的惡果是，沒有定位，沒有規(guī)劃，沒有投資可行性分析，于是投資者不買賬、消費者更不買賬。
隨著“銀根緊縮、政府嚴查”等宏觀調(diào)控措施出臺，地價上漲和一次投資成本的增加使得商鋪投資者更為謹慎，由此必將引發(fā)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重新洗牌。一位業(yè)內(nèi)人士稱，“在這只有形之手的壓力下，對于已建和在建的項目來說是一場當(dāng)務(wù)之急的大考，比如資金鏈的斷裂風(fēng)險可能更大，具體項目租售的競爭也許更加劇烈。面臨這些壓力，對經(jīng)營管理與資金實力的要求都大大提高，那些經(jīng)營不善、實力不濟的項目或開發(fā)商很可能就此黯然出局�！�
這對粗放型開發(fā)的商業(yè)物業(yè)無疑是雪上加霜，他們急于尋求收回資金的辦法。分割銷售、售后返租等形式在杭州城里此起彼伏，本該整體經(jīng)營的大型物業(yè)，被一個個小業(yè)主瓜分開來，造成大型商業(yè)中心難以控制整個商業(yè)業(yè)態(tài)，引發(fā)惡性競爭和經(jīng)營錯位問題，由此出現(xiàn)一批已建成使用的新興商業(yè)物業(yè)遭遇經(jīng)營“雪崩”，部分項目則出現(xiàn)招商步履艱難等并發(fā)癥。像一度打出“愛情之都”口號的耀江廣廈，引進了大型婚慶廣場和酷比龍量販卡拉OK。吳山商圈本身因為背后的吳山截斷了南面人流，旅游之地更適合于發(fā)展假日產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)這些商業(yè)，但這樣的商家卻自然難以支撐該地段4-7元/平方米的日租金，退出不可避免。原本大家看好的業(yè)態(tài)———婚慶廣場，最后從二樓搬到一樓，商廈的電梯、燈光使用費是省下了一些，可惜人氣漸淡卻是不可扭轉(zhuǎn)的趨勢，這也使得各婚慶門店經(jīng)營也打了折扣，甚至陸續(xù)關(guān)門歇業(yè)。
“粗放開發(fā)”有多重原因
開發(fā)商為何更喜歡“粗放開發(fā)”，自有其道理。作為長期在房地產(chǎn)業(yè)這種資本密集型產(chǎn)業(yè)打拼的房地產(chǎn)商，大進大出，快速運轉(zhuǎn)資金是他們一貫的操作模式。
房產(chǎn)開發(fā)商們看到了商業(yè)物業(yè)的潛力，卻沒有做好長期為商業(yè)經(jīng)營打拼的準備，體會商業(yè)運作具備的能力與急功近利的心態(tài)有著巨大的反差，他們往往套用住宅開發(fā)模式匆匆入市，希望開發(fā)———出售———再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，因而帶來了巨大的投資前期風(fēng)險。
而與獨立的沿街商鋪相反，多數(shù)大型物業(yè)并不適合分割出售，也是為了防止這種現(xiàn)象，上海等一些省市甚至出臺了“大型商業(yè)物業(yè)不能分割出售”的相關(guān)規(guī)定。杭州也有些開發(fā)商意識到了大型商業(yè)中心得統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，準備只租不賣。但在宏觀調(diào)控背景之下，具有雄厚資本，可以長期作戰(zhàn)的資本方并不多見，不僅如此，他們還缺少專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團隊。于是，多數(shù)房產(chǎn)商，最后仍然選擇了出售，為了統(tǒng)一經(jīng)營，同時加上了“返租”來吸引消費者，但分割出售的缺陷仍然存在，在業(yè)界看來，從某種程度上而言，它只是將問題推遲到若干年以后爆發(fā)而已。
同時，開發(fā)商缺乏評估整個商業(yè)市場的實戰(zhàn)經(jīng)驗，對不同商業(yè)業(yè)態(tài)認識不足，也使得要完成前期投資定位和后期商業(yè)經(jīng)營的美麗結(jié)合，成為一個很難完成的任務(wù)。物美發(fā)展總監(jiān)張燕介紹，像同一商場，超市與專賣店贏利模式與利潤率不同，能承擔(dān)的租金差別就很大，如專賣店的日租金可能達到3元/平方米以上，但對于超市而言則是“不能承受之重”；而即便是同種業(yè)態(tài)，不同的經(jīng)營者對物業(yè)各項要求就不同。又如商業(yè)建筑的設(shè)計，物美的要求就相當(dāng)細致，比如層高要求4.8-5米，而哪兒該是4.8米高，哪兒又該是5米都是有要求的；為了便于貨架擺放美觀，柱與柱之間距離在8-8.3米，而老的商業(yè)物業(yè)一般間距在6米左右；倉庫承重墻要求承重1噸以上，賣場只需600-800公斤，而一般商業(yè)物業(yè)卻只按350公斤承重能力設(shè)計……這些設(shè)計要求只限于物美個性要求，如果換了世紀聯(lián)華，那又會有新的“習(xí)性”要求。
另一個“致命”因素是缺乏有效的融資渠道。由于大型商業(yè)設(shè)施投資動輒幾億、有的甚至高達幾十億，而又因資金的回收過于依賴通過銷售手段，在短期內(nèi)回收投資、獲取利潤，缺少商業(yè)地產(chǎn)運作的退出機制，從而使得投資商對國內(nèi)各地市場的評估處于等待和觀望的階段，因為一旦宏觀政策變動和調(diào)整，都會對商業(yè)房地產(chǎn)帶來巨大的影響。在國外，很多開發(fā)商通過一些中介機構(gòu)發(fā)行“地產(chǎn)基金”來解決這一問題，但在國內(nèi)沒有放開更多的房地產(chǎn)金融，除銀行信貸外其他渠道貧乏，基金注入開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式未見蹤影。
而從市場環(huán)境來看，非專業(yè)性投資者也對商業(yè)物業(yè)的預(yù)期過高，存在不理性的投資分析，寧愿空置也不愿賤賣或低租。據(jù)了解，像城北的信義坊，許多人都認為其定位脫離周邊市場消費，導(dǎo)致經(jīng)營情況不好。但有經(jīng)營者卻稱，信義坊的日租金在10元/平方米以上，不經(jīng)營高檔餐飲沒錢賺。
采訪中，無論是商家、學(xué)者還是曾經(jīng)開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，他們都提醒那些只想短期套現(xiàn)走人、無意長期經(jīng)營的投資商，最好不要碰大型商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要除了積攢實力外，還得做好“精耕細作”的思想準備。
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