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解讀2004年南京樓市：拐點 打折 小戶型
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從去年上半年的高速上漲，到下半年的高位盤整、金九銀十交易冷清、低總價房主打市場、區(qū)域性大幅降價、明折暗扣五花八門……2004年，南京房地產(chǎn)經(jīng)歷了數(shù)年的熱銷期后跌入陰冷低谷徘徊不前。隨著南京樓市供求關系逆轉(zhuǎn)，買方市場形成，房價更貼近成本，消費者市場地位可喜的轉(zhuǎn)變，“拐點”“打折”“小戶型”成為解讀2004年南京樓市的關鍵詞。
“拐點”
據(jù)南京房地產(chǎn)部門最新統(tǒng)計，南京樓市供銷比由2003年的0.89：1逆轉(zhuǎn)為2004年的1.27：1，樓市從供小于求向供略大于求轉(zhuǎn)變，供銷比出現(xiàn)“拐點”。南京樓市2004年全年的商品房上市總量1026萬平方米，比2003年增加了300萬平方米左右。全市預售808萬平方米，同比增幅約10%。
解讀：東南大學建筑與房地產(chǎn)系主任李啟明認為，房地產(chǎn)市場一般保持1.2：1至1.3：1的供銷比是比較合適的。如果供應量過大，有可能造成商品房積壓、空置；而供應量過小，則會造成房價快速上漲，南京前兩年房價上漲勢頭較猛主要就是這個原因。經(jīng)過一年的調(diào)整，現(xiàn)在的樓市供銷比應該說是比較合適的：一方面，老百姓在購房時有了更多的選擇余地，不必跟風搶購，購房行為相對更加理性；另一方面，現(xiàn)在的供銷比對于提升整個樓市的開發(fā)水平也是比較有利的。因為開發(fā)企業(yè)只有在供需基本平衡或者是供略大于求的狀況下，才能認真地做好產(chǎn)品，提升房屋的品質(zhì)，完善售后服務。預計2005年南京樓市的供應量將達到1200萬平方米，購銷比將保持在1.3：1的合理水平。
“打折”
2004年南京商品房均價為4115元/平方米，全年上漲11.25％，但增幅較前兩年得到明顯減緩，其中前6個月漲幅累計在8%以上，下半年漲幅較低，累計僅為2%略高一點，漲幅明顯趨緩。
價格優(yōu)惠成了南京樓市2004年下半年的主要銷售策略。進入2004年四季度，南京近郊不少樓盤打折幅度每平方米300－400元，河西新區(qū)，少數(shù)樓盤折讓幅度達到每平方米1000元，總量接近8－10萬元。地理位置近似的中檔樓盤中，降價促銷的手段越來越普遍，而前幾年排隊搖號的現(xiàn)象進入2004年下半年已經(jīng)難覓蹤影。
解讀：2004年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)過一季度的過快增長后，二季度理性回落，三季度以來呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。而2004年土地出讓總量僅為2003年的一半。受宏觀調(diào)控政策的影響，市場的觀望氣氛濃郁，再加上供應量加大，開發(fā)商漲價的勁頭不足。一些開發(fā)商為了拉動樓盤銷售，加快資金回籠速度，償還銀行貸款，紛紛打出了“震撼價”“平價”等旗號，以低于周邊樓盤的價位吸引購房者，個別項目甚至與周邊樓盤差距上千元。競爭加劇導致優(yōu)勝劣汰，一項統(tǒng)計表明，2004年南京有70多家開發(fā)商在競爭中出局，另有百十家無事可做，連一個平方米的房子也沒有開發(fā)出來。
“小戶型”
2004年下半年，南京房地產(chǎn)進入盤整期后，低總價小戶型逐漸增多。從價格來看，2004年南京市4000元/平方米以下的住宅占了市場供應量的52%；從套型來看，120平方米以下的戶型占了供應量的一半，套均供應面積為119平方米，比2003年少了10平方米，交易面積為117平方米，比上年少9平方米。一項網(wǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2004年11月8日到12月8日，一個月中上網(wǎng)30萬元以下小戶型已達600多套，比以前有了明顯增加。
解讀：專家指出，由于南京整體房價較高，隨著買方市場的形成，考慮到老百姓的承受力，開發(fā)商們爭先恐后地推出中小戶型，“經(jīng)濟房型”大行其道。南京市目前的小戶型多選擇精裝修，省事、時尚，適合年輕人胃口，均價在7000元到1萬多元之間。以單價7000元來算，30平方米的房子總價是21萬元，2成首付是4.2萬元，這樣的低總價低首付能滿足沒有很大經(jīng)濟實力的住房需求者，如工作不久的大學畢業(yè)生、結(jié)婚用房的年輕人等。在不久前南京市舉辦的一個房地產(chǎn)交易會上，開發(fā)商紛推小戶型已成為一個明顯的新動向。目前，小戶型住房已從市中心區(qū)域向四周擴散。據(jù)南京市房產(chǎn)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京80平方米以下的戶型始終供不應求�！ �
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