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經(jīng)濟適用房：標準與現(xiàn)實的沖突
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經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。它具有經(jīng)濟性和適用性兩大特點，經(jīng)濟性是指由于它的建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，其他應(yīng)征收的行政事業(yè)性收費減免50％，從而在房價上相對市場價格較為適中，能為中低收入家庭所接受。
經(jīng)濟適用房本是政府為“大庇天下寒士”而給予政策優(yōu)惠的廉價商品住宅。但在現(xiàn)實中，這一群體中的很多人不是買不起就是購房無門。因此，加強對經(jīng)濟適用房的管理，對于完善我國并不成熟的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)有著非常重要的作用。
經(jīng)濟適用房為何不經(jīng)濟？
地方政府對經(jīng)濟指標的追求是經(jīng)濟適用房購房無門的直接原因。在一些地方的招商引資中，土地優(yōu)惠政策是其招商引資的最大吸引政策，相對于整個城市的經(jīng)濟發(fā)展和政府自身的業(yè)績，土地的占有量在逐年增多。同時，由于近年來土地出讓金不再上繳中央財政，土地已成為地方政府的第二財政。作為經(jīng)濟適用房，土地是無償劃撥的，相關(guān)行政事業(yè)性收費也要減免一半，由于土地是不可再生資源，這就強化了地方政府潛意識的對土地待價而沽的動機和行為，不肯向經(jīng)濟適用房傾斜了。
國家發(fā)改委公布的《2003年～2004年經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃》中，2004年全國經(jīng)濟適用房新開工面積規(guī)模為12720萬平方米，但在各地的實際開發(fā)中情況又是怎樣呢？有關(guān)部門統(tǒng)計，在北京，全年計劃開發(fā)經(jīng)濟適用房400萬平方米，而1－7月北京共開發(fā)3002萬平方米，其中經(jīng)濟適用房為83萬平方米，僅占2.8％。在成都，政府在年初就承諾今年將會有500萬平方米經(jīng)濟適用房開工建設(shè)，時至年末，這500萬平方米經(jīng)濟適用房依然未能如期落實。大城市尚且如此，在那些把招商引資作為硬性指標的中小城市，中低收入家庭想要買到經(jīng)濟適用房，就更加困難。
開發(fā)商追求利潤最大化是中低收入群體購房無力的直接因素。雖然在《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第14條、17條規(guī)定了經(jīng)濟適用房中、小套面積，規(guī)定開發(fā)商的利潤應(yīng)控制在3％以內(nèi)，但為了牟取高額利潤，開發(fā)商只有在房屋身上做文章。一般估算商品房成本中土地出讓金約占10％；建設(shè)成本約占40％；稅費約占30％；開發(fā)商利潤約占20％。那么同等地段的經(jīng)濟適用房銷售價格中最少要扣掉土地出讓金和稅費，應(yīng)比同等地段的商品房價格約低40％。但目前在不少地方，經(jīng)濟適用房價格一般只比商品房價格低20％左右，那么還有20％的利潤在哪兒呢？除去土地出讓金和稅費，建設(shè)成本是固定的，無疑政府的補貼最終轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤或高收入階層消費者的剩余，低收入者反而被排斥在受益范圍之外。同時目前各地的經(jīng)濟發(fā)展水平不同，對于經(jīng)濟適用房面積的規(guī)定也不同，開發(fā)商在建筑面積上不斷擴大，以增加商品房面積的比例，這樣超出面積就可以按商品房價格出售。合肥市經(jīng)濟適用住房建設(shè)標準在80平方米以下的僅占20％，80～100平方米占60％，100～120平方米的占到了20％。
市場亟待規(guī)范化管理
經(jīng)濟適用房在一些開發(fā)商的“運做”下漸漸出現(xiàn)了三種趨勢：建設(shè)“別墅化”，買者“富人化”，監(jiān)督管理“失控化”。在北京定向發(fā)售給某高校的幾十套復(fù)式大戶型經(jīng)濟適用房，有的教師拿到房號便紛紛轉(zhuǎn)手，或由于地段、戶型、周圍環(huán)境較差而不實用，或由于最終超過大眾平均購買水平，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟了。
管理混亂，魚目混珠。據(jù)審計部門審計，有的地方和單位、職能部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取了許多不合規(guī)費用，如城建部門收取的城建配套費；被征地街道辦事處，村委會收取的管理費，村民索要征收政策補償外的補償費等。這些費用全部進入了經(jīng)濟適用房建設(shè)成本，加重了購買者的負擔。有些地方重建設(shè)輕管理，高、中、低收入家庭的劃分沒有標準，使經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象說起來明確，做起來混亂。也有些開發(fā)商打著經(jīng)濟適用房的幌子低價圈地，卻又轉(zhuǎn)而改建高檔住宅，憑借鉆政策空子賺取利潤。
專家認為，現(xiàn)在建設(shè)的經(jīng)濟適用房大多是采取國家給予一定優(yōu)惠政策，減免一些稅收、然后限價出售，在同一地區(qū)建設(shè)同一標準的住房，出售價格卻不一樣，造成同樣商品房同質(zhì)不同價，這不但不符合市場經(jīng)濟條件下的商品價值規(guī)律，也給一些腐敗現(xiàn)象開了后門。
經(jīng)濟適用房的出路何在？
根據(jù)國際通用方法計算，一套中等水平的住宅售價應(yīng)為購買者年收入的3倍至6倍，高于6倍則難于形成有效的市場需求。如何才能讓中低收入者買得起自住的房子，如何保證購房優(yōu)惠政策真正落到工薪階層手中，這就要求在經(jīng)濟適用房的開發(fā)上，必須做好以下幾個方面的工作。
地方政府要從思想上重視保護中低收入家庭這個弱勢群體，將“政績”觀與增進居民福利統(tǒng)一起來。按照經(jīng)濟適用房的字面意思來理解，它應(yīng)該是政策性住房，帶有政府保障的性質(zhì)。因此，有關(guān)部門必須把握好經(jīng)濟適用房的保障性、政策性、商品性三個環(huán)節(jié)，使之有機地結(jié)合起來，嚴厲打擊經(jīng)濟適用房的市場投機炒作，哄抬房價的行為。
當前在城鎮(zhèn)許多家庭要改善住房條件，得先把現(xiàn)有住房賣掉，再添一部分錢，才有能力購買新房，也有一些人愿意購買舊房來實現(xiàn)自己的住房需求，這就需要開放存量房市場，放開公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，使住房一、二、三級市場實現(xiàn)連動，滿足了不同購房層次的需求，從源頭上解決經(jīng)濟適用房目前的“尷尬”。
合理界定購房者準入條件，嚴格審查供應(yīng)對象，實行申請、審批和公示制度。最新的《杭州市市區(qū)經(jīng)濟適用房銷售管理的實施細則》已于近日出臺，對于建筑面積和家庭收入狀況等均有嚴格的規(guī)定。同時，在建設(shè)用地計劃中要繼續(xù)優(yōu)先安排中低價商品住房的建設(shè)項目；項目的設(shè)計方案要采用招標，以提高建設(shè)水平，降低開發(fā)成本，在建設(shè)標準上，應(yīng)嚴格控制面積，新增樓盤全部上網(wǎng)銷售，真正體現(xiàn)經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟、適用這兩大特點。
在市場條件下，加強綜合管理。決定商品價格的主要因素有兩個：一是生產(chǎn)成本，二是供求關(guān)系。依靠經(jīng)濟適用房并不能抑制房價，這就需要我們不斷完善住房貨幣化的改革，從政府對經(jīng)濟適用房的補貼過渡到對人的補貼，開發(fā)商不再承建經(jīng)濟適用房，政府根據(jù)中低收入家庭的共性和特性制訂出幾個補貼檔次，將貨幣補貼直接發(fā)到中低收入者手里。去年末，上海市政府出臺了一項針對中低收入家庭的優(yōu)惠政策，為年收入低于全市平均水平的家庭提供最高可達貸款額15％的貼息，這值得其他地方借鑒�！ �
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