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2005年中國房地產(chǎn)10大預(yù)言(一)(圖) [推薦]
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圖為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋國青
轉(zhuǎn)眼之間，紛紛嚷嚷的2004又要成為過去了�！缎碌禺a(chǎn)》的傳統(tǒng)年底大餐也將適時捧出，那就是“中國房地產(chǎn)10大預(yù)言”。
在過去的兩年中，我們堅持在每年年底對下一年度的產(chǎn)業(yè)形勢作一展望。過去我們更多地著眼于北京市場，從10個方面概括對北京房地產(chǎn)的預(yù)測。但從今年開始，我們的目光將投向全國市場，因為在這一年中，《新地產(chǎn)》已經(jīng)成長為一份全國性的房地產(chǎn)行業(yè)雜志。
我們追求的不是預(yù)測的準(zhǔn)確性——雖然從以往的經(jīng)驗看，我們的預(yù)測是相當(dāng)準(zhǔn)確的——而是預(yù)測的前瞻性，以及對市場實戰(zhàn)人士的參考價值。我們希望它對讀者真的有用，而不是吸引眼球，進(jìn)行炒作。
種種跡象顯示，經(jīng)過6年的高速發(fā)展，經(jīng)過2004的一系列重大政策變動，經(jīng)過宏觀調(diào)控和加息，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨變。這種巨變，不僅體現(xiàn)在行業(yè)層面上，也體現(xiàn)在企業(yè)層面上。
政府的產(chǎn)業(yè)政策也充滿矛盾。政府既不希望房地產(chǎn)價格上漲太快，又害怕房地產(chǎn)出現(xiàn)1993那樣的崩盤，所以他們一方面大量增加低價房供應(yīng)，拉低房屋均價，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地產(chǎn)投資，收緊土地供應(yīng)，以減少供應(yīng)量。但市場有它自身的邏輯，任何人為的操縱都是不可能的。2004年，有幸成為重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了幾年來少見的大幅上漲。
操縱市場是最難的。無論政府還是商家，都不可能把市場操縱得完全合乎自己的心愿。政府希望房價漲，又不希望房價漲得太快，是一定會失算的。從去年底開始，政府就不斷釋放出土地供應(yīng)收緊的政策信號，這是指向房價上漲的。
加息了，而且估計還會繼續(xù)加息。這使很多人抱了房價會跌的幻想，因為在發(fā)達(dá)國家，房價對利率的確是非常敏感的。遺憾的是，中國不是發(fā)達(dá)國家，而且就算是在發(fā)達(dá)國家，利率上升也不一定導(dǎo)致房價下跌。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)前景趨于滑坡時，房價才會在利率升高的影響下跌落。最近的例子是加拿大。溫哥華的房價從加息周期開始的時候就不斷爬升，從去年底到現(xiàn)在，上漲已經(jīng)超過20%。
中國的情況有近似之處。中國經(jīng)濟(jì)前景看好，這是投資中國房地產(chǎn)的先決條件。投資者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投資者是傻瓜的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們注定會在“泡沫論”上栽跟頭。過去的許多事實都證明，商人往往比經(jīng)濟(jì)學(xué)家們更先知先覺。
......
*土地供應(yīng)繼續(xù)偏緊，地價繼續(xù)上升，產(chǎn)品定位因此將向高端移動。
土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，將直接改變房地產(chǎn)開發(fā)的操作方法。項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。對開發(fā)商來說，風(fēng)險在增大，而利潤空間卻被壓縮。與此同時，消費(fèi)者將獲得比以前更好的產(chǎn)品，包括建筑質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃等等方面，但銷售價格也將同時提高。
土地政策發(fā)生根本性改變后，一個全國性的趨勢是，土地供應(yīng)越來越少，拿地越來越難，土地成本也越來越高。其中一個重要原因是，政府本身缺乏必要的土地一級開發(fā)能力，導(dǎo)致一個口子供地?zé)o法滿足需求。
目前各地都在嘗試，引入開發(fā)商參與土地一級開發(fā)，這是解決地荒的正確步驟。但目前并沒有大面積推開。估計要到土地緊缺在房價上有了明顯的反映后，政府才會迫于壓力將土地一級開發(fā)市場化。而這不可避免的會有滯后性。具體來說，由于今年供地稀少，就導(dǎo)致明年項目數(shù)量大大減少；如果明年能夠及時地加快土地供應(yīng)，也只能緩解后年的需求，而不能解決明年的問題。
可以肯定，明年的地價仍將保持上漲的勢頭。因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開發(fā)商將會越來越多。在土地稀缺的背景下，市場將會供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟(jì)適用房的增加而日益淡出開發(fā)商的視線。建設(shè)部關(guān)于調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的說法將成一紙空文。
土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”雖然已經(jīng)到期，即將解凍，但中央旋即出臺了新的限制性政策，從字面上看，土地批轉(zhuǎn)的所有權(quán)力都將集中到國土資源部手中，同時還有指標(biāo)限制。這個政策如果嚴(yán)格推行，將極大的改變中央和地方在土地利益上的分配格局，新一輪的權(quán)力博弈也將展開，最終結(jié)果難以預(yù)料。可以預(yù)料的是，中央既使放松工業(yè)用地的審批，對住宅用地的審批也將保持緊縮態(tài)勢。這對未來房價的影響不容小視。
張偉：(順馳中國總裁)
土地供應(yīng)量明顯是少了。現(xiàn)在已經(jīng)看出來了，很多地方的項目在減少，這個影響肯定還要延續(xù)到明年。明年的項目還要大量減少�？偟那闆r不好估計，就天津來說，明年項目至少得減少30%。這樣的變化對市場的影響是很大的。
龍固新：(深圳德思勤投資咨詢有限公司董事長)
其實目前土地算不上緊俏，開發(fā)商手里的地其實很多。一些上千畝的地，現(xiàn)在開發(fā)了的不過幾百畝。這兩年談房地產(chǎn)泡沫，我感覺，主要不是房地產(chǎn)產(chǎn)品的泡沫，而是土地的泡沫，也就是土地供應(yīng)過量。這樣，在今后的一段時間，這些土地就會釋放出來，就會形成供應(yīng)。反映在地價上，雖然目前價格漲了，但上漲幅度已經(jīng)大大放緩了。別的國家沒有像中國這樣的，什么企業(yè)都來做地產(chǎn)，聯(lián)想、TCL、華為等等都來做房地產(chǎn)。表面看來不是主業(yè)，其實體量都非常大。這種狀況值得警惕，土地開發(fā)過量，最終很容易形成壞賬。
王德勇：(中信證券研究員)
明年房地產(chǎn)仍將是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。但調(diào)控的重點(diǎn)是在土地，“非飽和供地”的政策估計將持續(xù)下去，這包括征地制度的改革和經(jīng)營性用地的市場化供應(yīng)。拆遷雖然目前有放松的跡象，但總得來說，拆遷的控制還是很緊的，難度是大大增加了。
李文杰：(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)
土地政策的確是收緊了，但還沒到緊缺的地步。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)城市建設(shè)用地禁令最近也到期取消了。長期來看，中國的土地一定是緊缺的。但短期來看，我覺得土地不會少。因為在目前，中國仍需要大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，各個地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展都集中于本省的中心城市。這種情況是極不平衡的。導(dǎo)致的結(jié)果就是中心城市攤大餅式的擴(kuò)張，而其他城市同時有大量土地閑置等待開發(fā)。
開發(fā)商手里其實不缺地。準(zhǔn)確地說，現(xiàn)在缺的是便宜的地�，F(xiàn)在有些“8.31”過關(guān)的地尚沒有交清土地出讓金，因為沒錢。但要出手的話，又總想賣高價，這對開發(fā)商造成影響，所以他們才會說缺地。
*市場需求將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但總體仍將保持強(qiáng)勁。住宅和寫字樓市場繼續(xù)向好，部分種類的商業(yè)物業(yè)也將有強(qiáng)勁需求。
市場需求方面，明年將會有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。新增需求的增長將會放緩，原因是經(jīng)過6年的大規(guī)模開發(fā)，市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代。房改后急于改善住房條件的市民大都已買了房子，短期內(nèi)換房的需求不會太大。從統(tǒng)計數(shù)字看，目前全國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到23.7平方米。雖然不及發(fā)達(dá)國家，但以中國的發(fā)展水平來說，已是相當(dāng)可觀的數(shù)字。由于存量巨大，今后出現(xiàn)跳躍性發(fā)展的可能性不大。
同時，改善需求正在與新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因拆遷產(chǎn)生的強(qiáng)制性需求明年將大量減少，而市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。
分地區(qū)來看，一線城市的市場容量正在趨于飽和，新增市場的潛力有限，二、三線城市則面臨大發(fā)展的前夜。北京、上海、廣州和深圳等一線城市是房地產(chǎn)第一波大發(fā)展的主力，今后已不可能再大幅擴(kuò)張，今后市場將逐步過渡到以二手房交易為主；相反，以重慶、成都為代表的西部城市和以武漢、鄭州為代表的中部城市則顯現(xiàn)出了無窮的活力。未來幾年新增商品房市場會從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，2005年將是一個顯著的分水嶺。
利率和匯率等貨幣政策的調(diào)整會對房地產(chǎn)需求造成一些影響，但預(yù)計調(diào)整幅度不大，對房地產(chǎn)需求的影響有限。發(fā)達(dá)國家以往的經(jīng)驗表明，在城市人均收入3000—8000美元的水平上，住宅等基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)將會有長期快速的發(fā)展。目前，中國的大中城市大部分處于這個收入階段，房地產(chǎn)需求不可能出現(xiàn)明顯的萎縮。
郁亮：(萬科集團(tuán)總經(jīng)理)
房地產(chǎn)需求在今后一個長時期內(nèi)是不成問題的。不過宏觀調(diào)控以來，需求還是受了一些影響。首先是被動需求受影響，拆遷需求大降。投資需求因加息等因素也受影響。但宏觀調(diào)控不會影響有效需求，也就是改善性需求。當(dāng)然，宏觀調(diào)控對土地供應(yīng)的限制，其影響是立竿見影的。房地產(chǎn)需求中，過去大量是房改需求，但現(xiàn)在基本消耗完；另一種是拆遷造成的被動需求，這在過去幾年表現(xiàn)非常突出。未來有兩類需求是非常穩(wěn)定的：一是改善性需求。例如成家、生孩子、與父母一起生活等都可能需要換房子。這就是改善性需求，它真正構(gòu)成有質(zhì)量的需求。二是投資性需求。盡管當(dāng)前宏觀調(diào)控對投資性需求會有影響，但總的來看，投資性需求，尤其是買房出租，是非常大的需求。
圖為順馳中國總裁張偉
張偉：(順馳中國總裁)
從市場的反饋信息看，房地產(chǎn)需求目前十分旺盛，明年的需求將繼續(xù)增長�，F(xiàn)在拆遷的確實少了，征地也少了，但市民改善住房的需求很強(qiáng)烈，許多人都買第二套房�，F(xiàn)在的需求結(jié)構(gòu)跟以前不太一樣了，但需求很強(qiáng)烈是肯定的。
加息的事我們測算過了，無論對購房人還是開發(fā)商影響都不大，不會對房地產(chǎn)需求造成影響。明年估計還得繼續(xù)加息，但幅度也不可能太大，對房地產(chǎn)影響始終有限。
龍固新：(深圳德思勤投資咨詢有限公司)
市場需求估計不會有太大的波動。雖然政策上還有些不確定性，例如國家可能出臺一些限制消費(fèi)的措施，但為了避免市場的大起大落，估計力度不會太大。主要是中國的房地產(chǎn)欠賬實在太多了。整個計劃經(jīng)濟(jì)時代，基本上沒有多少好房子。從1998年開始房改，到現(xiàn)在才幾年時間，也不可能完全滿足需求。我到很多城市，尤其是二、三線城市，大家都說房地產(chǎn)很火，需求很強(qiáng)烈。
四、房價整體仍將呈上升之勢，但分類和分地區(qū)來看則漲跌互現(xiàn)。不排除住宅價格出現(xiàn)大幅上漲的可能。
房地產(chǎn)是對貨幣政策極其敏感的行業(yè)。利率和匯率的任何可能的變動，都會在房地產(chǎn)上有所反映。所以，10月29日的加息舉動，雖然幅度不大，但對房地產(chǎn)的影響卻將是巨大和實質(zhì)性的。因為預(yù)期已經(jīng)改變！低息時代結(jié)束了，加息周期已經(jīng)到來。消費(fèi)者在買房的時候，不能不考慮到未來可能的加息會增加自己的月供負(fù)擔(dān)，從而對需求造成實質(zhì)性的壓力。
但我們認(rèn)為，這種壓力不會導(dǎo)致房價的下跌，因為供應(yīng)被壓縮的幅度將會更大。來自市場和業(yè)界的種種信號都表明，由于土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”叫停半年和城鎮(zhèn)建設(shè)用地公開出讓制度的嚴(yán)格推行，2005年的新建房屋供應(yīng)量將急劇縮減�？s減的比例目前難以估計，但供不應(yīng)求是肯定的。
在供需雙雙緊縮的情況下，判斷緊縮的幅度是關(guān)鍵。從買房的人群看，主力是有一定經(jīng)濟(jì)實力的中年之家，加息對這一人群購房能力的壓制有限，但利差的增大可能促使他們支付更多的首付，從而在客觀上降低了銀行的貸款風(fēng)險。而加息的幅度，普遍的看法是最終只加一個點(diǎn)，最高不超過三個點(diǎn)。此外，普遍認(rèn)可的“房價收入比”由于灰色收入的大量存在，早已失去了其本來就不大的參考意義。所以，基本上可以肯定，明年的需求不會出現(xiàn)大的波動。
這樣，單就新建商品房價格而論，明年價格下跌是不可能的，而出現(xiàn)上漲甚至大幅上漲的可能性則大得多。但二手房市場的全面啟動，會使房地產(chǎn)市場的平均交易價格趨于平緩，甚至?xí)饶壳耙孕路繛橹鞯氖袌鰞r格更低，從而改變房價虛高的印象。
龍固新：(深圳德思勤投資咨詢有限公司)
雖然未來供應(yīng)量比較大，但價格仍將是穩(wěn)中有升的。中國畢竟是一個大國，需求非常大，沒房子的人還是很多。分產(chǎn)品種類看，我覺得住宅的價格不會跌，但也不可能漲得太快，因為現(xiàn)在競爭加劇了，總的來看還會維持小幅上漲。但商業(yè)項目和寫字樓的情況很難說，尤其是商業(yè)開發(fā)過度的城市，商鋪價格一定會出現(xiàn)調(diào)整。
李文杰：(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)
價格歸根結(jié)底還是由市場的供求關(guān)系來決定的。土地供應(yīng)減少，成本提高，會在一定程度上推高產(chǎn)品檔次。但高檔的產(chǎn)品不是誰都能做的，高端產(chǎn)品的一個特點(diǎn)就是對專業(yè)性的要求極高，所以一般只有很有經(jīng)驗的開發(fā)商才會做。
關(guān)于房價的走勢，我覺得目前的統(tǒng)計方法是有問題的。把所有產(chǎn)品做一個大平均，這樣的平均房價其實意義是不大的。如果真要對比房價，只能在同等地段來對比，來看漲還是跌。從這個角度看，明年的房價肯定要漲，這是沒商量的。
今年的宏觀調(diào)控，主要針對的是高端產(chǎn)品，對中低端產(chǎn)品其實影響不大，因為這一部分是有非�，F(xiàn)實的需求支持的，所以中低端產(chǎn)品的價格至少還會維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
另外，不同的分類產(chǎn)品，趨勢也不盡相同。寫字樓租金和價格明年預(yù)計還是要繼續(xù)調(diào)整，主要原因是明年產(chǎn)品上市比較集中，量比較大。當(dāng)然不同產(chǎn)品會有不同的表現(xiàn)，肯定是有升有降，但總的趨勢肯定還是要調(diào)整的。
王德勇：(中信證券研究員)
明年房價肯定要上漲，而且是加速上漲。一方面加息等措施對需求壓制很有限，另一方面土地政策收緊，市場供應(yīng)量肯定要減少。供求關(guān)系的變化肯定導(dǎo)致房價上漲。
圖為順馳中國總裁張偉
張偉：(順馳中國總裁)
對明年的房價的判斷，我們認(rèn)為一定會漲。一方面是需求繼續(xù)保持旺盛，目前沒有需求增長趨緩的跡象；另一方面是土地供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)供應(yīng)量也會相應(yīng)大量減少。兩方面的作用，明年房價還會繼續(xù)上漲。今年漲了十幾個百分點(diǎn)，我們認(rèn)為明年至少能達(dá)到今年的漲幅。
五、商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)冷熱不均的局面。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)也是最有可能出現(xiàn)大幅度調(diào)整的一類房地產(chǎn)產(chǎn)品。
大型的SHOPPING MALL曾是2003年的熱門產(chǎn)品，但在2004年遭受了宏觀調(diào)控的打擊，目前開發(fā)量已經(jīng)有所減少。這未嘗不是一件好事。MAL以其大規(guī)模綜合性服務(wù)的特點(diǎn)，需要非常龐大的需求支撐。以北京為例，一般認(rèn)為，北京市場至多只能容納1到2家大型的MALL，但在去年，北京卻規(guī)劃了至少4家MALL�，F(xiàn)在，經(jīng)過整頓，只有1家MALL最終上馬并已開業(yè)。
由于近幾年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，今后數(shù)年最有前景的商業(yè)項目應(yīng)該是小規(guī)模的底商和街鋪。預(yù)計2005年就會出現(xiàn)為住宅小區(qū)“補(bǔ)課”商業(yè)配套的熱潮。底商和街鋪屆時將是主要的商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同時受制于商業(yè)業(yè)態(tài)的變化。今年年底，根據(jù)入世協(xié)議，中國將完全開放零售業(yè)市場。覬覦已久的外資零售企業(yè)將在中國市場大肆擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)的投資商不能不注意到這種趨勢并加以研究。
龍固新：(深圳德思勤投資咨詢有限公司)
商業(yè)地產(chǎn)我感覺明年還會繼續(xù)調(diào)整。當(dāng)然各個地區(qū)有所不同，北京的供應(yīng)量不是太大，估計問題還不大，但有些地方，例如大連，現(xiàn)在就在調(diào)整了。商業(yè)項目和住宅不同，住宅賣不了，空著問題還不大，商鋪如果租不出去那麻煩就大了。去年商業(yè)地產(chǎn)很火，主要還是短線投機(jī)資金太多，商業(yè)地產(chǎn)是個長期的東西，大量短線資金進(jìn)入，不出問題是不可能的。我們公司目前就很注意控制商業(yè)項目的風(fēng)險，許多幾十億的大項目我們都不接，就是因為風(fēng)險太大。
目前做商業(yè)項目的開發(fā)商心態(tài)不太正�！，F(xiàn)在商業(yè)的風(fēng)險越來越大，而開發(fā)商又急于套現(xiàn)，這種心態(tài)是有問題的。我估計開發(fā)量比較大的城市，一定會調(diào)整，最終可能會形成不少壞賬。開發(fā)商做不下去了，就只能扔給銀行。
李文杰：(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理)
商鋪明年的總的趨勢是分化。分化的意思是說，過去的商業(yè)物業(yè)是從無到有，做什么都吃香，現(xiàn)在做得多了，好壞就分出來了。總的來看，獨(dú)立商鋪的價值還是不斷在增加的，但如果是綜合性的商業(yè)物業(yè)，例如大商場，其價值就會發(fā)生明顯的分化，雖然過去這類產(chǎn)品也是很值錢的。今后底商和街鋪會成為前景最好的商業(yè)物業(yè)。
SHOPPING MALL曾經(jīng)有過一個高潮，但在中國，我覺得這種MALL很難成為商業(yè)的主流。因為既然是購物中心，它必然就是綜合性的、大體量的。這樣，MALL的產(chǎn)品就需要很廣闊的可供輻射的腹地。所以，一個城市，例如北京這種規(guī)模的城市，最多也只能容納1到2家MALL。另外這類產(chǎn)品需要比較好的配套，交通條件、停車設(shè)施等等，否則人家為什么要跑大老遠(yuǎn)到你那里購物呢？
獨(dú)立的商鋪和大型的MALL之間是有競爭的。但兩者各具特色，各有各的長處，很難說誰更有生命力。從今年的情況來看，商鋪總的行情不太好，但獨(dú)立的街鋪和高檔寫字樓下面的底商情況還是不錯的，其他的都不行。它們的營銷策略有一個共同點(diǎn)是售后包租，但由于風(fēng)險較大，商業(yè)信譽(yù)不足，所以運(yùn)作的都不是很好。這種模式是存在很大問題的，今后開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的時候，不能僅僅考慮開發(fā)問題，還必須同時考慮長期經(jīng)營的問題，否則造成大量的重復(fù)建設(shè)，風(fēng)險就會釋放出來。
目前市場比較缺、政府也比較鼓勵的是社區(qū)性的商業(yè)中心。從人們的消費(fèi)習(xí)慣看，不是買什么東西都要上大賣場的，人們更多地恐怕還是去社區(qū)性的小的商鋪去消費(fèi)。所以明年比較好的還是底商和社區(qū)的街鋪�！ �
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